Проблемы сноса самовольных построек и способы защиты прав, нарушаемых возведением самовольной постройки в РФ



Проблемасамовольногостроительства затрагивает практически все сферы жизни современного российского общества. Градостроительные нарушения мешают экономическому развитию государства, несоблюдение строительных норм и правил может привести к человеческим трагедиям, точечная застройка свободной территории и параллельный снос, не всегда ветхого и аварийного, а иногда и абсолютно пригодного для проживания жилья, так или иначе, приводят к серьезным социальным конфликтам.

Чтобы выявить возможные способы защиты прав, нарушаемых возведением самовольной постройки, представляется целесообразным разобраться в сущности самовольной постройки, начиная с легального определения, сформировать общее понятие этого явления. С 1 сентября 2015 года были внесены значительные изменения в ст.222 Гражданского кодекса, а именно в понятие и основания для признания права собственности насамовольную постройку. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимыхразрешенийили с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

По мнению Е. А. Мотлохова, самовольная постройка — это социальное и правовое явление, возникающее на стыке частных и публичных интересов. С одной стороны, в основе права осуществлять строительство на земельном участке лежит законный частноправовой интерес владельца земельного участка, с другой — правоотношения, связанные с возведением объекта капитального строительства, императивно регламентированы органами публичной власти и находятся под их строгим контролем. Цель норм гражданского права, регулирующих отношения, связанные с самовольным строительством, — обеспечить баланс частных и публичных интересов, защиту фундаментальных конституционных прав собственника, безопасность строительства и защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц.

При рассмотрении споров, касающихся самовольных построек, возникает вопрос о том, распространяются ли нормы о самовольных постройках на реконструируемые объекты недвижимого имущества. Возможно ли отождествлять понятия «самовольно реконструированный объект» и «самовольная постройка»? На этот счет учеными высказываются противоположные мнения.

Так, по мнению А. А. Рубанова, пристройка части жилого дома к уже существующему старому жилому дому не является постройкой и потому не попадает под действие ст.222 ГК РФ. Также данный вывод подкрепляется тем, что термин «постройка» может применяться только к завершенному строительству, соответственно к результату строительства. Постройка является самостоятельным строением по отношению к уже существующим объектам строительства. До вступления в силу Закона № 258-ФЗ, самовольная постройка могла быть снесена только, если она создавала угрозу жизни и здоровью третьих лиц, а в других случаях ее можно было не сносить при условии устранения лицом нарушений градостроительных и земельных норм, допущенных при ее создании.

После внесения изменений в ГК РФ, препятствий для сноса самовольной постройки стало меньше, а для признания права собственности на нее — больше, в частности, список объектов, которые могут быть признаны судом самовольной постройкой стал закрытым. Теперь это могут быть только: здания, сооружения или другие строения. Если прежняя редакция п. 1 ст. 222 ГК РФ позволяла относить к самовольным постройкам такие объекты, как жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, то новая редакция этой нормы уже не делает акцент на том, что самовольная постройка является исключительно недвижимым имуществом. Новая формулировка должна разрешить ряд вопросов, возникших в судебной практике вследствие привязки понятия «самовольная постройка» к понятию «недвижимое имущество» (в предыдущей редакции п. 1 ст. 222 ГК РФ).

Для признания права собственности на самовольную постройку необходимо (п. 3 ст. 222 ГК РФ) [5, с.13]:

Право на землю. Суд признает право собственности на самовольную постройку, если земельный участок, на котором построен самовольный объект, находится у истца: в собственности; в пожизненном наследуемом владении; на праве постоянного (бессрочного) пользования. Лица, не обладающие одним из указанных прав на участок, не вправе претендовать на обращение постройки в свою собственность [6].

Право на строительство. Лицо, осуществившее постройку, должно иметь права в отношении участка, допускающие строительство на нем этого объекта.

Соотношение постройки градостроительным документам (абз. 3 п. 3 ст. 222 ГК РФ). На день обращения в суд постройка должна соответствовать параметрам, установленным: проектом по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах. Отсутствие нарушения прав третьих лиц. Самовольная постройка не должна: нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц; создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

Основным последствием возведения самовольной постройки и в новой редакции ст. 222 ГК РФ продолжает оставаться правило, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки [1, с.45].

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Таким образом, самовольная постройка исключается из гражданского оборота. Следует обратить внимание, что приобрести право собственности на самовольную постройку в силу приобретательской давности не получится, так как по смыслу ст. 225, 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательской давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также бесхозяйное имущество. Законодательство разграничивает основания возникновения права собственности в силу приобретательской давности и в связи с осуществлением самовольного строительства. Этот вывод получил закрепление в Обзоре Верховного суда РФ судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, от 19.03.2014 [3, с.5].

Отдельно следует отметить новое положение п. 4 ст. 222 ГК РФ о полномочиях органов местного самоуправления городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) принять решение о сносе самовольной постройки в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения. При совокупном толковании данного положения с другими нормами п. 4 ст. 222 ГК РФ можно прийти к выводу о том, что речь идет о внесудебном порядке сноса самовольной постройки.

Новое положение предусматривает два случая реализации решения органа местного самоуправления о сносе самовольной постройки.

В первом случае предполагается, что лицо, осуществившее самовольную постройку, известно. В течение семи дней со дня принятия решения о сносе самовольной постройки орган местного самоуправления, принявший такое решение, направляет лицу, осуществившему самовольную постройку, копию данного решения, содержащего срок для сноса самовольной постройки, который устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять более чем 12 месяцев. Закон не отвечает на вопрос, какое полномочие предоставлено органу местного самоуправления по истечении этого срока и следует ли ему обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки.

Во втором случае предполагается, что лицо, осуществившее самовольную постройку, выявить не получается. В этом случае орган местного самоуправления, принявший решение о сносе самовольной постройки, в течение семи дней со дня принятия такого решения обязан обеспечить опубликование решения и сообщения о планируемом сносе самовольной постройки, размещение его в интернете и на информационном щите в границах земельного участка, на котором создана самовольная постройка. По истечении двух месяцев с момента реализации данных требований закона снос самовольной постройки может быть организован непосредственно органом, принявшим соответствующее решение.

За незаконное строительство жилого дома предусмотрена не только гражданско-правовая ответственность в виде сноса самовольной постройки, но и следующие виды ответственности [4, с.23].

Административная ответственность.

Использование земельного участка гражданином, не имеющим на него прав, влечет наложение штрафа в размере от 1 % до 1,5 % кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 5000 руб. (если кадастровая стоимость земельного участка определена) или в размере от 5000 до 10 000 руб. (если кадастровая стоимость земельного участка не определена) (ст. 7.1 КоАП РФ).

Несоблюдение гражданином экологических требований при строительстве влечет предупреждение или наложение штрафа в размере от 1000 до 2000 руб. (ст. 8.1 КоАП РФ).

Нарушение гражданином требований технических регламентов, проектной документации, обязательных требований документов в области стандартизации или требований специальных технических условий при строительстве либо нарушение установленных обязательных требований к зданиям и сооружениям при строительстве, в том числе при применении строительных материалов (изделий), влечет предупреждение или наложение штрафа в размере от 1000 до 2000 руб. (ч. 1 ст. 9.4 КоАП РФ).

Те же нарушения, если они повлекли отступление от проектных значений здания, затрагивают характеристики надежности и безопасности объектов строительства либо создали угрозу или повлекли причинение вреда жизни или здоровью граждан, окружающей среде, жизни или здоровью животных и растений, влекут наложение штрафа в размере от 2000 до 4000 руб. (ч. 2 ст. 9.4 КоАП РФ). Строительство гражданином объекта капитального строительства без разрешения на строительство, если получение такого разрешения обязательно, влечет наложение штрафа в размере от 2000 до 5000 руб. (ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ).

Уголовная ответственность.

Привлечение денежных средств участников долевого строительства многоквартирных жилых домов без предусмотренной законом документации, в том числе разрешения на строительство, может свидетельствовать о наличии в действиях застройщиков признаков преступления, предусмотренного ст. 159.4 УК РФ: Мошенничество, сопряженное с преднамеренным неисполнением договорных обязательств в сфере предпринимательской деятельности. Такое нарушение наказывается штрафом в размере до 500 000 руб. или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок до 240 часов, либо ограничением свободы на срок до одного года, либо принудительными работами на срок до одного года, либо лишением свободы на тот же срок (ч. 1 ст. 159.4 УК РФ).

Мошенничество в крупном размере, сопряженное с преднамеренным неисполнением договорных обязательств в сфере предпринимательской деятельности. Такое нарушение наказывается штрафом в размере до 1 000 000 руб. или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет; либо принудительными работами на срок до трех лет; либо лишением свободы на тот же срок с ограничением свободы на срок до одного года или без такового (ч. 2 ст. 159.4 УК РФ).

Мошенничество в особо крупном размере, сопряженное с преднамеренным неисполнением договорных обязательств в сфере предпринимательской деятельности. Такое нарушение наказывается штрафом в размере до 1 500 000 руб. или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех лет; либо принудительными работами на срок до пяти лет; либо лишением свободы на тот же срок с ограничением свободы на срок до двух лет или без такового (ч. 3 ст. 159.4 УК РФ).

К уголовной ответственности по ст. 159.4 УК РФ могут быть привлечены только лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность или участвующие в предпринимательской деятельности.

Органы, в которые можно обратиться для устранения нарушений, вызванных незаконным строительством жилого дома

В случае нарушения прав других собственников в результате незаконного строительства жилого дома эти собственники могут обратиться:

 в суд с иском о запрещении деятельности, создающей опасность причинения вреда в будущем, если незаконное строительство жилого дома еще не завершено (п. 1 ст. 1065 ГК РФ);

 в суд с иском о сносе самовольной постройки за счет средств лица, возводившего жилой дом, при наличии нарушений прав собственников (ст. 304 ГК РФ);

 в прокуратуру с жалобой о нарушении закона (ст. 10 Закона от 17.01.1992 N 2202–1);

 в администрацию населенного пункта с жалобой;

 к дознавателю, если имеется состав преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 159.4 УК РФ (п. 1 ч. 3 ст. 150 УПК РФ);

 к следователю ОВД РФ, если имеется состав преступления, предусмотренного ч. 2, 3 ст. 159.4 УК РФ (п. 3 ч. 2 ст. 151 УПК РФ).

Таким образом, можно сделать следующие выводы. Нормы ст. 222 ГК РФ претерпели изменения в части уточнения некоторых формулировок понятия самовольной постройки, ее признаков и условий ее легализации. Одновременно в ст. 222 ГК РФ внесены значительные дополнения, расширяющие в определенных случаях полномочия органов местного самоуправления в отношении самовольных построек и допускающие их снос во внесудебном порядке. Основным способом защиты прав, нарушенных возведением самовольной постройки, является снос. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Помимо гражданско-правовой ответственности, предусмотрены административная и уголовная ответственность.

Литература:

1. Бобылева Ю. А. История развития законодательства о самовольных постройках // Проблемы юридической науки и правоприменительной деятельности: Труды Кубанского государственного аграрного университета. Серия «Право». Выпуск 14. Краснодар 2015.
2. Власенко В. А. Судебные решения о самовольной постройке // Общество и право. 2010. N 2.
3. Покидова Е. Самострой: анализ законодательства и судебной практики // Арсенал предпринимателя. 2015. N 6.
4. Селифонова С. Ю. Ответственность за самовольное строительство: признание права собственности или снос? // Налоги. 2010. N 33.
5. Статья: Самовольная постройка: правовые последствия ее осуществления и возможность легализации (Афонина А.) («Жилищное право», 2011, N 3)
6. Определение ВС РФ от 16 декабря 2014 г. № 18-КГ14–165