Споры управляющей организации с собственниками помещений многоквартирного дома

Споры управляющей организации с собственниками помещений многоквартирного дома также решаются в гражданско-правовом порядке с учетом норм жилищного права, о чем свидетельствует следующее дело[1].

ООО «Управляющая Компания «Экран-город» (далее – Управляющая компания) обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с иском к индивидуальному предпринимателю Воркуевой Наталье Васильевне (далее – Предприниматель). Предметом исковых требований с учетом уточнений явилось взыскание с ответчика 136 908 рублей 64 копеек неосновательного обогащения, возникшего в результате неоплаты последним услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников жилого дома, расположенного по адресу: город Ковров, проспект Мира, дом 4. Истец также требовал взыскать 30 488 рублей 23 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами с 11.03.2007 по 10.11.2009.

Исковые требования основаны на статьях 8, 210, 249, 307, 309, 310, 395, 1102 и 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации и статях 36, 37, 39, 46, 154, 158 и 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктах 2, 7 и 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), и мотивированы тем, что Предприниматель, как собственник помещения, обязан оплачивать услуги по содержанию общего имущества.

Суд первой инстанции решением от 19.05.2010 частично удовлетворил заявленные исковые требования: взыскал с Предпринимателя в пользу Управляющей компании 136 908 рублей 64 копейки неосновательного обогащения и 27 439 рублей 39 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, применив при их расчете ставку рефинансирования девять процентов, действовавшую на день подачи иска; в удовлетворении остальной части требований отказал. При разрешении спора суд исходил из того, что ответчик, являющейся собственником спорного помещения в многоквартирном доме, должен нести бремя содержания и обслуживания общего имущества в этом доме.

Первый арбитражный апелляционный суд постановлением от 02.07.2010 оставил решение без изменения по тем же мотивам.

Суды руководствовались статьями 8, 210 и 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 39, 158, 161 и 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с состоявшимися судебными актами, Предприниматель обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение от 19.05.2010 и постановление от 37.08.2010 и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Доводы заявителя сводятся к оспариванию выводов судов о возникновении у ответчика неосновательного обогащения и его размера. Заявитель оспаривает также и правомочность предъявления иска Управляющей компанией. По мнению заявителя, из протокола общего собрания собственников дома от 12.10.2006 № 1 не усматривается вопрос о том, какие работы будет выполнять Управляющая компания, в какие сроки и за какие денежные средства, то есть договор управления на данном собрании не рассматривался и не утверждался. Истцом не представлено доказательств наличия у него обязанности по оказанию услуг по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирных жилых домах, а также оказания истцом рассматриваемых услуг и их стоимости.

По мнению Предпринимателя, истец не доказал размер неосновательного обогащения. В материалах дела отсутствует расчет фактических расходов по содержанию общего имущества дома исходя из доли Предпринимателя в общем имуществе. Кроме того, часть спорных услуг не может быть оказана ответчику в связи с наличием у него самостоятельных инженерных сетей и коммуникаций. Инженерные коммуникации встроено-пристроенного помещения, в котором расположен магазин индивидуального предпринимателя Струкова С.Р., не являются общим имуществом многоквартирного дома, не содержатся и не ремонтируются истцом, а являются самостоятельным объектом и находятся на содержании и ремонте Предпринимателя (индивидуального предпринимателя Струкова С.Р.).

Заявитель считает незаконным применение при расчете стоимости технического обслуживания ремонта общего имущества тарифов, утвержденных постановлением главы города Коврова, поскольку размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается исходя из стоимости совокупности работ и услуг, входящих в утвержденный решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме перечень услуг по содержанию и работ по ремонту общего имущества. Перечень услуг и работ не был утвержден.

Управляющая компания в отзыве отклонила доводы кассационной жалобы и просила оставить в силе оспариваемые судебные акты, как законные и обоснованные.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы кассационной жалобы и отзыва на нее соответственно.

Как следует из материалов дела, Предпринимателю на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 1052,9 квадратных метров в жилом многоквартирном доме, расположенном по адресу: город Ковров, проспект Мира, дом 4, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 19.04.2006 серии 33 АК №046598.

На основании протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № 4 по проспекту Мира в городе Коврове выбран способ управления жилым домом – управление управляющей организацией. Управляющая компания несет расходы на оказание услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома в целом.

Управляющая компания является правопреемником ООО «Экран-город». В соответствии с разделительным балансом, передаточным актом и соглашением от 17.01.2008 ей переданы функции по управлению жилым и нежилым фондом, а также дебиторская задолженность по платежам, вытекающая из этой деятельности, по состоянию на 15.01.2008, в том числе задолженность Предпринимателя в сумме 136 908 рублей 64 копеек, а также все права и обязанности, связанные с взысканием неустоек, пеней и процентов.

Договор на оказание услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников жилого дома между ООО «Экран-город» и Предпринимателем в спорный период не был заключен.

Неисполнение ответчиком обязанности по оплате расходов по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома с 01.02.2007 по 31.01.2008 послужило поводом для обращения Управляющей компании с настоящим иском в суд.

По данным истца, задолженность ответчика за оказанные услуги составила 136 908 рублей 64 копейки, что соответствует разделительному балансу. Расчет составлен исходя из занимаемой ответчиком площади и тарифов, установленных органом местного самоуправления.

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее и заслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции при принятии постановления исходит из следующего.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (статья 37 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по его содержанию и сохранению общего имущества.

В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. В статьях 244 и 249 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по его содержанию и сохранению. Аналогичное требование закреплено в пункте 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В случае управления многоквартирным домом управляющей организацией собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме (пункты 28 и 29 Правил № 491).

Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг.

Упомянутые нормы права не содержат указания на самостоятельные действия по обслуживанию, ремонту, содержанию общего имущества, а предусматривают участие в расходах на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. Следовательно в издержках по содержанию общего имущества многоквартирного дома обязаны участвовать как собственники расположенных в данном доме квартир, так и собственники нежилых помещений.

При этом отсутствие фактического пользования общим имуществом не является основанием для освобождения собственника от участия в расходах по его содержанию. В силу статей 39 и 158 Жилищного кодекса Российской Федерации отсутствие договорных обязательств не является основанием для освобождения собственника помещений в многоквартирном доме от несения расходов по содержанию общего имуществ.

Оценив представленные в дело доказательства, суды двух инстанций установили, что истец являлся управляющей компанией в многоквартирном жилом доме и на основании договора управления, заключенного с собственниками (жильцами) этого дома, оказывал услуги по техническому обслуживанию, содержанию и ремонту жилого дома. В подтверждение факта оказания услуг истец представил договор оказания услуг, договоры подряда, акты о приемке выполненных работ за соответствующий период, счета-фактуры и платежные поручения. Доказательства признаны судами достоверными и допустимыми.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил доказательств, свидетельствующих о том, что перечисленные в названных актах работы выполнены иным лицом либо в отношении иного объекта.

Таким образом, ответчик наравне с другими владельцами помещений в многоквартирном жилом доме является потребителем комплекса услуг и работ, выполненных в процессе технического обслуживания дома, а потому он должен оплатить их. Доказательств возмещения затрат на обслуживание дома, понесенных истцом, ответчик также не представил.

Часть помещений в многоквартирном жилом доме принадлежит ответчику, здание является единым комплексом, а с февраля 2007 года по январь 2008 года расходов по содержанию общего имущества этого дома он не нес, следовательно, суды правомерно удовлетворили иск.

Довод ответчика о том, что он самостоятельно несет расходы по содержанию магазина и прилегающего земельного участка, подлежит отклонению, так как несение самостоятельных расходов по содержанию своего имущества не освобождает сособственника нести расходы по содержанию общего имущества согласно требованиям стать и 249 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вопреки доводам заявителя суды приняли во внимание факты отсутствия договорных отношений между истцом и ответчиком, оказания Управляющей компанией услуг по ремонту и содержанию имущества, принадлежащего Предпринимателю на праве общей собственности, и их неоплаты ответчиком и правомерно квалифицировали отношения сторон как кондикционные, применив к ним положения главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Собственники жилого дома 4 по проспекту Мира в городе Коврове не принимали решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. В соответствии с пунктом 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления. При указанных обстоятельствах суд правомерно принял во внимание расчет размера исковых требований, исходя из тарифа на содержание и ремонт жилых помещений, утвержденных постановлениями главы муниципального образования города Коврова от 19.12.2006 № 1928, от 20.11.2006 № 1711, от 27.11.2007 № 1996, от 27.11.2007 № 1997, в связи с чем удовлетворил исковые требования истца, начислив за просрочку оплаты проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод об отсутствии договора управления опровергнут объяснениями истца о том, что подлинные договоры, заключенные с жильцами, предоставлялись в суд первой инстанции и были изучены им (в том числе приложения № 1 и № 2, где определен состав общего имущества и перечень работ (услуг) по содержанию и текущему ремонту общего имущества). Эти же обстоятельства подтверждаются объяснениями истца в суде первой инстанции; протоколом судебного заседания от 12.05.2010, где отражен факт предоставления в суд дополнительных доказательств; уведомлением от 27.06.2007 № 100, направленным истцом в адрес ответчика. Более того, о наличии и содержании договора управления было известно ответчику, что подтверждается его встречным иском о признании договора управления недействительным.

Доводы заявителя о процессуальных нарушениях не нашли подтверждения. Требование пункта 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о доказывании уважительности причин непредставления доказательств в суд первой инстанции относится к заявителю апелляционной жалобы и не распространяется на другую сторону.

Прочие доводы Предпринимателя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку. Заявление Предпринимателя о том, что истец не подтвердил факт выполненных работ и размер расходов, направлено на переоценку доказательств, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции. Относимость, допустимость и достоверность доказательств, подтверждающих эти обстоятельства, установлены судами первой и апелляционной инстанций в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, обжалуемые судебные акты соответствуют нормам материального права, изложенные в них выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебных актов в любом случае, судом округа не установлено. Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил решение Арбитражного суда Владимирской области от 19.05.2010 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2010 по делу № А11-15862/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Воркуевой Натальи Васильевны − без удовлетворения.

Аналогичное решение было принято и АС Приморского края[2], а также в ряде других судебных дел.

Литература:

1. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа по делу № А11-15862/2009 от 30 ноября 2010 года.

2. Решение Арбитражного суда Приморского края по делу № А51-12595/2010 от 22 декабря 2010 года.