Ипотека: история и современность

Ипотека – один из способов обеспечения обязательства. В российском праве ипотека рассматривается как вид залога. Аналогичная система характерна и для других европейских стран (Беларусь, Украина, Венгрия, Чехия, Югославия и др.). Однако в большинстве стран сохраняется соответствующие правовые институты в их традиционном виде (Германия, Франция, Нидерланды и др.), т.е. ипотека сохраняет свою самостоятельность, хотя и имеет тесную связь с залогом.

Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием его товарно-денежных отношений. С течением времени оно постоянно совершенствовалось, отражая особенности правовой системы конкретной страны.

Ипотека зародилась в Древней Греции. Толчком к его появлению послужило то обстоятельство, что в 621 году до н. э. правитель Драконт ввел порядок, согласно которому посягательства на частную собственность сурово карались [1]. Результатом развития отношений по поводу собственности и установлению гласности, в начале VI века до н.э. стало появление термина «ипотека». Данное понятие в обиход было введено архонтом Солоном. Солон в 594 до н.э. узаконил обычай, суть которого заключалась в следующем: долг переводился с личной ответственности в имущественную [2]. Именно с этого момента на пограничной меже имения должника устанавливался столб, получивший название ипотека (от греч. hypotheca – подпорка, подставка), на которой отмечались все долги собственника имущества. Позже для этих целей начали использовать ипотечные книги.

Греция не является единственным родоначальником ипотеки. Ипотека также была известна и в Вавилоне в период правления Хаммурапи и нашла свое отражение в законах Хаммурапи в VI веке до нашей эры. В Древней Месопотамии, из 282 статей «Законов Хаммурапи» около 15 были посвящены долгам, не платить по которым считалось серьезным преступлением. В Индии, в Законах Ману, во II веке до нашей эры, залог упоминается как одно из восемнадцати оснований для судебного разбирательства.

Следует отметить, что наибольшего совершенства и юридической отточенности ипотека достигла в Древнем Риме. Здесь возникли ипотечные учреждения, выдававшие кредиты под залог имущества. Кроме того, получили развитие две формы залога – сделки «fiducia cum creditore» и ручного заклада «pignus». При первой должник передавал в обеспечение долга вещь в собственность кредитору, который мог возвратить её после погашения долга, но был вправе и продать третьему лицу; в этом случае должник был вправе претендовать лишь на возмещение ущерба. Fiducia больше напоминала усложненную форму купли-продажи и не отвечала цели установления залогового обременения – обеспечить исполнение должником основного обязательства. Естественно, что в ходе экономического развития она должна была быть заменена другой, более прогрессивной формой залога – пигнусом (pignus). Окончательно fiducia исчезает в постклассическую эпоху вместе с mancipatio и in iure cessio (способы передачи права собственности).

Вторая форма залога – пигнус – предполагала передачу вещи должника кредитору не в собственность, а во владение (или держание). Данная форма залога зародилась в конце III в. до н.э. Существуют разные мнения относительно сущности данного института. Одни авторы считают, что между pignus и hypotheca нет никаких различий. Другие же наоборот, считают, что это два разных понятия.

В римском праве различают два вида пингуса [2]:

1. Pignus datum – заклад, переданный кредитору во владение. При данной форме залога к кредитору переходило только владение заложенной вещью, а не право собственности на нее. Кредитор не имел права пользоваться заложенной вещью; нарушение данного запрета квалифицировалось как кража пользования. Плоды, приобретенные от вещи, засчитывались в счет погашения долга, а при наличии специального соглашения – антихрезы (antichresis – греч. «пользование... вместо...») – в счет погашения процентов по долгу. В случае неисполнения обязательства должником кредитор по общему правилу мог продать заложенную вещь (излишки от продажи возвращались должнику).

2. Pignus conventum – залог без передачи заложенной вещи кредитору. Изначально он находил применение в случае аренды недвижимости, когда арендаторы, естественно, размещали там мебель, предметы домашнего обихода, орудия труда, рабов, животных (invecta et illata, «введенное и внесенное»), договариваясь с арендодателями, что эти вещи служат обеспечением уплаты арендной платы, хотя и будут оставаться во владении должников.

С развитием товарно-денежных отношений форма залога начала не удовлетворять интересы кредиторов и должников. Данное недовольство выражалось в том, что нередко в залог передавались орудия труда, которые использовались должником для осуществления своей профессиональной деятельности. Таким образом, процесс возврата долга затруднялся и затягивался. Под воздействием данных факторов зародилась иная форма залога – ипотека. Данная форма залога под воздействием времени видоизменялась и в последствии перешла в гражданское законодательство большинства развитых стран мира.

По мере крушения Римской империи институт ипотеки пришел в упадок и возродился лишь в позднем Средневековье. Изначально он появился в Германии, а затем во Франции.

На сегодняшний день в мире существуют две модели ипотечного кредитования [3, с. 100], представленные в таблице 1.

Таблица 1

Модели ипотечного кредитования

*Существуют и иные названия моделей ипотечного кредитования. Так в некоторых источниках выделяют  расширенно-открытую (американскую), сбалансировано автономную (немецкую) и усеченно-открытую (английскую, испанскую и французскую, итальянскую). Кроме того двухуровневую модель ипотечного кредитования называют еще и классической. Модели ипотечного кредитования именуются также по названиям тех стран, где получили наибольшее развитие.

Из таблицы один четко видны различия существующих в мире моделей ипотечного кредитования. Следует отметить, что немецкая ипотечная система сформировалась под воздействием времени, т.е. в процессе естественной эволюции, а американская благодаря решению отдельных органов власти.

История американской модели ипотечного кредитования

В Америке впервые прибегли к введению института ипотеки во время Великой депрессии 30-х годов XX века. По инициативе правительства США были созданы специальные правительственные структуры – Федеральная жилищная администрация и Администрация по делам ветеранов, – которые страховали выдаваемые банками ипотечные кредиты [4]. В 1935 году было создано также Агентство финансирования работ по реконструкции и на его основе в 1938 году – ныне всем известная федеральная национальная ипотечная ассоциация, «Fannie Mae».  С 1954 г. «Fannie Mae» было преобразовано в государственно-частную корпорацию, принадлежащую частично индивидуальным владельцам акций, а частично — Федеральному Правительству. В 1968 г. корпорация была разделена на две корпорации: «Ginnie Mae» и корпорацию, сохранившую свое прежнее название «Fannie Mae» и ставшую частной акционерной компанией. «Fannie Mae» занимается покупкой ипотечных кредитов, застрахованных и гарантированных Федеральной жилищной администрацией и Управлением по делам ветеранов, а также обычных кредитов, обеспеченных заложенным имуществом в виде односемейных домов или квартир в многоквартирных домах. Она выступает в качестве долгосрочного инвестора в ипотечные кредиты, и ведет программу выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. В дополнение к своим стандартным программам приобретения кредитов, «Fannie Mae» выпускает собственные обязательства (облигации, краткосрочные векселя) и производит покупку ценных бумаг на контрактной основе. «Fannie Mae» выпускает гарантированные ценные бумаги, которые обеспечены ссудами из ее собственного портфеля, а также пулами ипотек организованными кредиторами.

«Ginnie Mae» представляет собой полностью государственную корпорацию.. Данная корпорация не только предоставляет, но и стимулирует предоставление ипотечных ссуд, в рамках государственных приоритетов оказания помощь тем секторам рынка жилья, для которых недоступны обычные методы кредитования. Специальные программы помощи осуществляются за счет займов из Государственного казначейства, процентов, приносимых собственным портфелем, а также комиссионных обязательств. Программа гарантирования ценных бумаг финансируется за счет гарантийных взносов и взносов за подачу заявлений, выплачиваемых эмитентами ценных бумаг.

Еще одним правительственным и «квазиправительственным» учреждением, занимающееся организацией и обслуживанием вторичного рынка ипотечного кредитования в Соединенных Штатах Америки, является «Freddie Maс» созданный Конгрессом США в 1970 году. Деятельность «Freddie Maс» направлена на увеличение ликвидности инвестиций в сфере ипотечного бизнеса, а также на создание и развитие фондов ипотечного кредитования путем развития общенационального вторичного рынка обычных ипотечных кредитов в сфере жилья.

В конце 2006 года на жилищном рынке США наблюдался спад ажиотажного спроса на жилье. В начале 2007 г. начались проблемы с ипотечными кредитами. Крах системы ипотечного кредитования в США происходил по разным причинам. Вот основные из них:

1. «Искусственные цены» на рынке жилья.

В 2001 – 2005 годах в США наблюдался рост цен на жилье, а во второй половине 2005 г. на рынке началось их падение. Причинами падения цен на жилье являлись: отказ должников от выплат по кредиту, увеличение предложения на рынке жилья, ужесточение условий выдачи кредитов наряду с ростом процентных ставок.

2. Выдача кредитов малоплатежному населению.

Нестандартные кредиторы вывели на рынок новые продукты, которые позволяли получить кредит заемщику, не имеющему документации на жилье, первоначального взноса, с низким кредитным рейтингом, неподтвержденным доходом.

Потихоньку на США надвинулся ипотечный кризис, который перерос в банковский, а затем и в мировой. На сегодняшний день в США предпринимаются попытки остановить кризис путем реформирования существующей системы ипотечного кредитования [5]. Правительство США планирует сократить роль государства в работе рынка кредитования жилой недвижимости и свернуть работу ипотечных агентств, финансируемых государством. Ожидаемый результат от реформирования – возврат частного капитала на рынок. В США разработаны три подхода к реорганизации рынка и будущей системы его финансирования: первый вариант – поддержка населения с низким доходом и ветеранов; второй вариант – существенное ограничение поддержки, которая может быть увеличена в кризис; третий вариант – государство продолжает поддерживать некоторые виды кредитования с помощью «перестрахования» заимствований.

Правовые основы кредитного договора в США

В США ипотечные отношения регулируются законодательством отдельных штатов. На федеральном уровне действуют следующие нормативно-правовые акты: Гражданский кодекс, Гражданско-процессуальный кодекс, Финансовый кодекс, Страховой кодекс, Кодекс законов о здоровье и благосостоянии, Торговом кодексе, Закон о Федеральном банке внутренних займов, Закон об ипотечной корпорации Федерального банка внутренних займов, Закон об обнародовании ипотеки домов и др. [6, с. 594-595].

В США ипотечный кредит оформляется закладной или актом передачи в опеку — документами, по которым в случае неуплаты долга по ссуде право собственности на недвижимость переходит к кредитору. 

После установления ипотеки на определенное имущество кредитор приобретает преимущественное право получить удовлетворения в случае неисполнения должником своих обязанностей по выплате кредита и процентов по нему.

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество в США законодательно устанавливается не на федеральном уровне, а на уровне штатов. В одних штатах установлен несудебный, административный способ обращения взыскания. Законодательство других штатов требует судебного разбирательства. При несудебном порядке взыскания долга ипотечный банк нанимает адвоката, который обязан передать документы о продаже заложенного имущества в суд после самой продажи имущества на конкурсе. Суд проверяет соблюдение требований законодательства при продаже недвижимого имущества, и он вправе объявить результаты торгов недействительными. При административном порядке обращения взыскания, удостоверение, подтверждающее право на приобретение недвижимости, выдается лицом, проводившим конкурс, и каких-либо проверок на предмет законности сделки не требуется [6].

Процедура изъятия имущества у невыполнившего своего долга заемщика может носить длительный характер, особенно в случае судебного разбирательства. В разных штатах она длится от 1 до 15 месяцев. Некоторые штаты законодательно устанавливают возможность возврата заемщиком своих прав на жилье даже после продажи его с молотка. Например, в штате Огайо срок восстановления прав на жилой дом после продажи равен 12 месяцам [6]. Связано это с тем, что даже при крайних мерах власти штатов стараются защитить интересы физических лиц-заемщиков.

Разновидности ипотечных кредитов в США

В американской правовой литературе под ипотекой обычно понимается способ обеспечения обязательства имуществом без его фактической передачи кредитору. Следует пояснить, что в правовой практике США, основанной на английском «общем праве», ипотека устанавливается на любое имущество, которое может передаваться одним лицом другому.

В США существуют различные виды ипотек, которые учитывают те или иные особенности кредитополучателя. Рассмотрены некоторые из них:

Общая закладная, при которой займ относится более чем к одной части недвижимости. В таких закладных указывается, что часть заложенного имущества должника может быть возвращена при возврате определенной части займа.

Комплексная закладная, при которой займ берется не только под недвижимое имущество, но и под предметы личной собственности, прилагаемые к недвижимому имуществу.

Перевешивающая закладная – дает возможность заемщику, выплачивающему уже существующий займ по закладной, получить дополнительный займ от другого кредитора. Новый кредитор берет на себя уплату существующего кредита и предоставляет заемщику новый займ под более высокий процент.

Кроме того, заемщик имеет право выбрать себе ипотечный кредит, условия обслуживания которого наилучшим образом подходят именно для него. Ипотечные банки предлагают целый ряд займов, в зависимости от условий его оплаты.

Особенности американского договора ипотеки

Законодательство каждого штата устанавливает свои требования к договору ипотеки. Однако, выделим основные элементы договора об ипотеке: наличие надлежащих залогодателя и залогодержателя; предложение об установлении ипотеки; положение о встречном удовлетворении и формах оплаты существующего (основного) обязательства, обеспечиваемого ипотекой; подробное описание имущества, передаваемого в ипотеку; наличие у залогодателя права, которое может быть заложено (т.е. предмета залога); доказательства наличия у залогодателя надлежащего титула (собственника) или разрешение на установление ипотеки на имущество; положение о защите интересов залогодержателя (ипотечного кредитора) в случае неисполнения залогодателем основного обязательства. Договор должен быть правильно составлен и подписан сторонами, а подписи – удостоверены или сам договор подтвержден. И самое главное, имущество должно передаваться залогодателем в ипотеку добровольно (без принуждения) [6, с. 617-618].

Договор об ипотеке также должен содержать обязательство залогодателя (возможно залогодержателя, если по договору ипотеки переходит во владение последнего) не причинять вреда имуществу, переданному в ипотеку, сохранить его в том виде, в котором оно было заложено. Положения о защите прав залогодержателя содержат обязательства залогодателя оплачивать все налоги, сборы с имущества (в тех штатах, где право собственности не переходит к залогодержателю). Как правило, на залогодателя возлагается обязанность обеспечить надлежащую защиту имущества от пожара. В надлежащую защиту входит не только обязательное страхование имущества от пожара, но и применение всех технических средств защиты от огня, соблюдение установленных правил и стандартов. Требование по страхованию имущества от пожара содержится в законодательных актах почти всех штатов. Страховая оценка имущества не должна быть меньше реальной стоимости застрахованного имущества с тем, чтобы страховое возмещение (в результате страхового случая) могло полностью компенсировать все убытки залогодержателя, если залогодатель не исполнит основное обязательство. Имущество, застрахованное на сумму, меньшую, чем его стоимость, как правило, не принимается кредитором в качестве обеспечения основного обязательства.

Переданное залогодержателю право собственности на имущество, находящееся в ипотеке, при исполнении должником основного обязательства автоматически к залогодателю не возвращается. Для возврата титула в договоре об ипотеке должно содержаться требование заключения дополнительного специального договора (или заполнения документа) о передаче права собственности залогодателю в связи с исполнением последним основного обязательства. Подобная отсылка или текст в виде приложения к договору об ипотеке обязательно должна существовать. Данное требование является, по существу, ничем иным, как средством защиты прав залогодателя.

Договор об ипотеке не должен содержать положений, лишающих залогодателя права на выкуп заложенного имущества. По законодательству почти всех штатов (кроме штата Луизиана), договор, содержащий подобное положение, будет ничтожным. Залого­датель может быть лишен права выкупа только после проведения специальной процедуры.

Договор об ипотеке, как любой договор, должен отвечать общим правилам действительности договоров. Рассмотренные требования закона к ипотечному договору являются обязательными и полностью не исчерпывают обычное содержание данного вида договора.

История немецкой модели ипотечного кредитования

Первые ипотечные банки в Германии появились в 1770 году (ипотечный банк в Силезии). В Пруссии первый ипотечный банк появился в 1783 году, в Австрии – в 1811, в Саксонии – в 1843. Силезийский банк был государственным. Основная функция этого банка – оказание финансовой помощи крупным помещичьим хозяйствам и владельцам мануфактур. Для привлечения денежных средств банк выпускал «закладные листы» (разновидность ипотечных облигаций). Первый частный ипотечный банк (акционерный) был создан в 1862 г. во Франкфурте-на-Майне. Окончательно ипотечная инфраструктура банков в Германии сформировалась к 1900 г.

Первая мировая война, гиперинфляция 20-х годов и мировой экономический кризис привели к сокращению количества ипотечных банков с 39 в 1914 года до 30 в 1930 году. В период Второй мировой войны ипотечные банки находились на грани банкротства, но после денежной реформы 1948 года 20 банков возобновили свою деятельность. 

Ипотечные банки предоставляют долгосрочные ссуды под залог недвижимости за счет средств от эмиссии и реализации именных закладных (крупные купюры) и закладных на предъявителя (мелкие купюры).

Немецкая ипотека основывается на деятельности кадастровых служб, которые занимаются описанием и регистрацией всех земельных участков по определенным критериям. Правовой системой Германии предусмотрено ведение двух документов, содержащих информацию об объектах недвижимости: кадастра недвижимости (показывает размер и границы земельных участков) и поземельной книги (информирует о том, кто является собственником земельного участка и находящегося на нем здания, включая квартиры; какие права и обеспечения лежат на этом имуществе). Цель поземельной книги – обеспечить инвестору получение ясного представления о том, кто является собственником недвижимости. Эти два документа дополняют друг друга, хотя и ведутся разными учреждениями.

С конца XVII столетия в Германии действует «классическая форма контрактных сбережений». Толчком к появлению данной формы явился тот факт, что у людей не хватало денег на жилье, и они объединяли свои сбережения, каждому из членов объединения по очереди строя жилье. Т.е. если для строительства одного дома требовалось десять тысяч денежных единиц, а каждый желающий обзавестись собственным жильем мог сэкономить за год только тысячу, то один человек в год мог построить жилье.

Источники ресурсов для целевых жилищных займов в «стройсберкассе» – вклады граждан, плата заемщиков за пользование жилищным займом, а также государственная премия, которая выплачивается в соответствии с контрактом о строительных сбережениях при условии, что вкладчик в течение года вложил на свой счет определенную сумму. Погашение жилищного займа осуществляется в течение срока, определенного в контракте о «стройсбережениях».

Правовые основы ипотечного кредитования в Германии

Правовое регулирование ипотеки закреплено в разделе 8 тома 3 Германского гражданского уложения (далее – ГГУ), а вопросы регистрации и оформления ипотечных свидетельств – в Положении о поземельной книге. Кроме того, вопросы ипотеки регулируются Законом о потребительских кредитах, законом об ипотечных банках и др. нормативными правовыми актами [6, с. 584-585].

Параграф 609 ГГУ гарантирует право заемщика на расторжение договора в случае, если одним из условий кредита была твердая процентная ставка на определенный срок, например, 6% годовых на протяжении 5 лет, и срок этой договоренности истекает до момента погашения кредита. Это предоставляет заемщику право расторгнуть кредит со сроком в один месяц до истечения дня, когда истекает срок действия по процентам.

И это выгодно заемщику, так как он может вернуть банку кредит из своих средств или воспользоваться кредитом другого банка, предложившего ему более выгодные условия.

Если заемщик и кредитодатель согласовали твердую процентную ставку на период более 10 лет, скажем, к примеру, на 15 лет, то заемщик, согласно этого предписания, может в любом случае по истечение 10 лет расторгнуть договор кредитования с предупреждением за 6 месяцев до истечения срока. Его права на расторжение договора никаким образом не могут быть ущемлены или исключены в договоре кредитования. Эти правовые предписания были специально изданы в интересах и для защиты кредитозаемщика, чтобы оградить его от долгосрочных обязательств по договору кредитования.

Кредитор наделен правом отзыва своего кредитного обещания, если произошло ухудшение финансовых возможностей заемщика, что ставит под угрозу погашение кредита.

Разновидности ипотечных кредитов в Германии

Под ипотекой понимается право залога, в соответствии с которым ипотечному кредитору предоставляется право использования обремененного земельного участка в целях удовлетворения своего требования. Следует отметить, что ипотека распространяется не только на земельный участок, но и на отдельные от него плоды и иные составные части. При этом они считаются отдельными в пользу ипотечного кредитора. Ипотека распространяется также на требования, вытекающие из найма и аренды земельного участка.

ГГУ различает два вида ипотеки: оборотную (основной вид) и обеспечительную, или книжную [6, с. 585].

Оборотная ипотека устанавливается путем фактической передачи кредитору ипотечного свидетельства (hypothekenbrief). Вместо такой передачи стороны могут прийти к соглашению о том, что кредитор приобретает право получить такое свидетельство от органа, осуществляющего ведение поземельных книг. Если кредитор владеет, ипотечным свидетельством, то его передача предполагается состоявшейся.

Передача обеспечительной ипотеки, в отличие от оборотной, требует соответствующей регистрации в поземельной книге. Обеспечительная ипотека может быть установлена таким образом, чтобы право кредитора, вытекающее из ипотеки, определялось только содержанием обеспечиваемого требования, и чтобы кредитор не мог в подтверждение своего требования ссылаться на запись, внесенную в поземельную книгу. В отношении обеспечительной ипотеки исключена выдача ипотечного свидетельства.

Обеспечительная ипотека может быть преобразована в оборотную, а оборотная — в обеспечительную.

Особенности немецкого договора ипотеки

Выделим особенности предоставления ипотечного кредита в Германии.

Ипотечный банк предоставляет ипотечные кредиты в виде денег. Банк определяет основные принципы условий для такого рода кредитов в письменной форме и передает их на согласование своему органу банковского надзора и Федеральному ведомству по надзору за деятельностью кредитных институтов. В условиях договора должно быть особо определено, какие последствия для заемщика повлекут за собой несвоевременные платежи, а также при наличии каких предпосылок банк вправе затребовать досрочного погашения ипотеки, как обеспечения кредита. Ипотечный банк обязан включить в договор кредитования все предписания относительно способа выплаты кредита, отчислениях в пользу банка, банковских сборах, размере и времени уплаты процентов и остальных обязательных платежах заемщика, начале амортизации, расторжения договора и возврате кредита. Наконец, при кредитах, срок которых рассчитан на текущее погашение – а это обычный вид кредита – банк может расторгнуть договор только лишь по причинам, связанным с поведением заемщика. По другим причинам банк не имеет права, в отличие от заемщика, расторгнуть договор.

Кредитный договор должен быть заключен в письменном виде с физическими лицами (заемщик/потребитель), если кредит не предназначен для их коммерческой или профессиональной деятельности.

В начале договора сторонами устанавливается сумма кредита. Затем устанавливаются условия предоставления кредита и связанные с этим издержки. Сюда относятся:

– процентная ставка, например 6% годовых;

– время начала выплаты процентов, то есть, с какого времени должны выплачиваться проценты по кредиту, в большинстве случаев это совпадает с днем выплаты кредитной суммы банком;

– норма погашения кредита. При финансировании жилых помещений, используемых для собственных нужд, она составляет в Германии, как правило, 1%; для жилья старой застройки очень часто устанавливается 2%, а иногда и 3%. Низкая ставка на погашение выгодна заемщику, поскольку он будет не так сильно обременен текущими платежами на погашение;

– размер предоставляемого кредита. Заемщик в большинстве случаев заинтересован в 100% размере получении кредита. Но может быть оговорена также и более низкая величина выплаты кредита, например 98%. Это приводит к тому, что процентная ставка в этом случае по сравнению с 100% выплачиваемой суммой кредита также немного уменьшается. Для заемщика это означает, что его обременение кредитом будет не столь значительно, но он должен сумму кредита выплатить обратно сполна, в ее 100% размере;

– способ выплаты платежей. Обычной является договоренность, согласно которой заемщик выплачивает кредит – проценты и платежи в погашение – в последний день каждого месяца равными частями;

– размер взноса. Он указывается в договоре, чтобы заемщик знал, какую сумму он обязан выплатить в конце каждого месяца;

– проценты за готовность предоставления кредита. Ипотечный банк оговаривает со своими клиентами начисление с определенного дня процентов за предоставление кредита. Они взимаются со дня предоставления и до момента выплаты банком, заявленной кредитозаемшиком суммы кредита и составляют 0,25% в месяц. Это соглашение необходимо, так как ипотечный банк, должен сам также «найти» еще деньги для предоставления кредита и вынужден также выплачивать, причитающиеся проценты за предоставленный ему чуждый капитал. Но этот день на практике очень редко совпадает с моментом предоставления ипотечным банком кредита своему заемщику, который, со своей стороны, обязан выплачивать уже ему проценты за кредит. Благодаря процентам за предоставление кредита заемщик облегчает ипотечному банку исполнение его обязательств перед его кредиторами до тех пор, пока он не получает кредит и не начинает платить по нему проценты.

В случае неоднократного нарушения заемщиком условий договора ипотечного кредита, кредитор имеет право наложить взыскание на заложенное имущество. Это может происходить в двух формах: в судебной и несудебной.

Судебная форма наложения взыскания на имущество должника подробно разработана законодательством европейских стран, и предусматривает три способа принудительной реализации залоговых прав:

– принудительную ипотеку;

– принудительный тендер;

– принудительное управление.

Принудительная ипотека служит исключительно для того, чтобы сохранить за кредитором определенное ранговое место и подтвердить его права на имущество. Поэтому в реальной практике залоговые права на недвижимость реализуются на основе двух других вариантов, а сама процедура реализации залогового права во многом напоминает механизм банкротства. Так, принудительный конкурс представляет собой судебную процедуру, цель которой – передача прав собственности на недвижимое имущество покупателю путем продажи имущества должника с конкурса, и удовлетворение за счет вырученной суммы требований кредитора.

Принудительное управление предусматривает предоставление возможности кредиторам удовлетворять свои требования постоянно, путем эксплуатации недвижимости. Обычно это происходит в форме продолжения нормальной эксплуатации недвижимого имущества. Принудительное управление используется и как основной способ реализации залоговых прав, и как промежуточный, предшествующий принудительной продаже с молотка.

Несудебная форма наложения взыскания на имущество должника используется в случае, когда в договоре об ипотечном кредите имеется пункт о предоставлении кредитору права продажи имущества. Для признания данного акта законным, необходимо наличие нотариально удостоверенного соглашения о продаже, заключенное между залогодателем и залогодержателем. Так же, как и при судебной форме, дается объявление о проведении продаж с молотка и условиях продажи. После продажи имущества, кредитор предоставляет копии извещения о торгах или письменное свидетельство о продаже заинтересованным органам.

Сравнительный анализ американской и немецкой моделей ипотечного кредитования

Подведем итоги проведенного исследования двух моделей ипотечного кредитования в таблице 2.

Таблица 2

Сравнительный анализ немецкой и американской моделей ипотечного кредитования

* В таблице 3 использованы данные законодательства, действующие до 1 января 2011 г., т.к. законодательно в США еще не закреплены все планируемые изменения, вносимые из-за кризиса ипотечной системы.

На основании приведенного в таблице 3 сравнительного анализа видно, что для экономики наиболее предпочтительно американская модель ипотечного кредитования. Однако, как показала практика, данная система подверглась кризису. Безусловно, каждая система когда-либо проходит этап кризиса – это непрерывный процесс. Любая система со временем требует доработок. В Европе относительно небольшие объемы рынков, чтобы достичь американских размахов необходимо немало времени.

Если рассматривать классическую модель ипотечного кредитования не с экономической точки зрения, а со стороны права, то американская система кредитования для Европы чужда, так как она основана на иной, англо-саксонской системе права.

Литература:

1. Про ипотеку и этапы развития // Ипотечный путеводитель [Электронный ресурс]. – 2010. Режим доступа: http://www.ipoindex.ru/spage-mortgage_library/section-info/detail-12.html – Дата доступа: 21.03.2011.

2. Глушаченко, С.Б., Смирнова, К.В. Институт ипотеки в Древнем мире // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2011.

3. Дорох, Е.Г. Банковское жилищное кредитование. Ипотека / Е.Г. Дорох. – Минск: ООО «Современная школа», 2006. – 192 с.

4. Развитие национальных систем ипотечного кредитования // Строительный журнал «История» путеводитель [Электронный ресурс]. – 2004. Режим доступа: http://www.i-stroy.ru/docu/ipoteka/razvitie_natsionalnyih_sistem_ipotechnogo_kredit/1963.html – Дата доступа: 21.03.2011.

5. Хазин, М. О реформе ипотеки в США // Мировой кризис Ипотечный путеводитель [Электронный ресурс]. – 2011. Режим доступа http://worldcrisis.ru/crisis/831100 – Дата доступа: 21.03.2011.

6. Залесений, В.В. основные институты гражданского права зарубежных стран / В.В. Залесений – Издательство НОРМА, 2010. – 648 с.

7. Понятие ипотеки, ипотечный кредит, оформление ипотеки // Форекс [Электронный ресурс]. – 2008. Режим доступа http://worldcrisis.ru/crisis/831100 – Дата доступа: 21.03.2011.