Новеллы жилищного законодательства и судебной практики об изменении правового статуса общежитий

Пользование жилыми помещениями общежитий, в настоящее время, обладает определенной спецификой, связанной с принятием принципиальных для практики законодательных решений по ряду спорных вопросов, а также решения Конституционного суда РФ о признании статьи 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" не соответствующей Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 40 (часть 1) и 55 (часть 3), в той мере, в какой содержащаяся в ней норма - по смыслу, придаваемому ей сложившейся правоприменительной практикой, - не допускает возможность применения норм Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, если эти жилые помещения были предоставлены гражданам на законных основаниях после 1 марта 2005 года (даты введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации) и здания, в которых они находятся, переданы в ведение органов местного самоуправления также после этой даты. Данное решение нашло свое развитие в ряде актов законодательства г. Москвы, регулирующих порядок определения категорий лиц, с которыми заключается договор социального найма[1 с.5].

В частности, Распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 20.07.2011 N 953 "О мерах по приведению жилищных правоотношений с гражданами, проживающими в жилых помещениях в общежитиях, созданных до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, в соответствие с действующим законодательством" определено следующее[2 с.5]:

1. В связи с тем, что в соответствии со ст. 7 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"[3 с.5] отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение города Москвы, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма, к указанным жилым помещениям применять термин "бывшее общежитие".

2. Правила о договоре социального найма подлежат применению в случаях, если:

• граждане вселены в жилые помещения в бывших общежитиях на законных основаниях до 1 марта 2005 года в порядке, установленном примерным Положением об общежитиях, утвержденным постановлением Совета Министров РСФСР от 11.08.1988 N 328 «Об утверждении примерного положения об общежитиях», вне зависимости от того, заключен договор социального найма или нет;

• граждане вселены в жилые помещения в бывших общежитиях после 1 марта 2005 г. из других общежитий, в которые они были вселены на законных основаниях до 1 марта 2005 года в порядке, установленном примерным Положением об общежитиях, утвержденным постановлением Совета Министров РСФСР от 11.08.1988 N 328«Об утверждении примерного положения об общежитиях», и зарегистрированы по месту жительства.

3. Жилые помещения, в которых проживают граждане, указанные в п. 1 настоящего распоряжения, относятся к жилищному фонду социального использования.

4. Перенаселенными бывшие общежития считаются, если каждой семье, проживающей на законных основаниях, невозможно выделить изолированное жилое помещение в указанном бывшем общежитии для оформления договора социального найма.

5. При расселении бывших общежитий в случае признания многоквартирных домов аварийными или жилых помещений непригодными для проживания:

5.1. Граждане, в установленном порядке зарегистрированные в бывших общежитиях по месту пребывания в городе Москве, при наличии оснований для проживания в общежитии и сохранении трудовых отношений, в соответствии с которыми предоставлялось жилое помещение в общежитии, подлежат отселению в иные общежития по договорам найма жилого помещения в общежитии.

5.2. Граждане, в установленном порядке зарегистрированные в бывших общежитиях по месту жительства, занимающие жилые помещения на законных основаниях (в том числе которым жилые помещения принадлежат на праве собственности), подлежат переселению в порядке, установленном Законом города Москвы от 31.05.2006 N 21 "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве"[4 с.5]

6. Перечень документов для заключения с гражданами, проживающими в бывших общежитиях, соответствующих договоров установлен постановлением Правительства Москвы от 28.07.2009 N 709-ПП "Об утверждении Порядка передачи и приема общежитий в собственность города Москвы и Порядка предоставления жилых помещений (мест) в общежитиях специализированного жилищного фонда города Москвы" [5 с.5]

Также документами, подтверждающими факт законности проживания гражданина в общежитии, кроме данных Управления Федеральной миграционной службы по городу Москве, являются соответственно: - внутриведомственный ордер, представленный совместно с копией трудовой книжки (трудового договора), подтверждающий наличие (на момент вселения в общежитие) трудовых отношений с работодателем, принявшим решение о заселении гражданина в общежитие, или архивные копии указанных документов, заверенные в установленном порядке.

Вместе с тем, материалы судебной практики показывают, что изменение правового режима общежитий вызывает множество вопросов:

Арбитражный суд г. Москвы, рассмотрел иск ОАО «Строительно-промышленная компания Мосэнергострой» к префектуре САО г. Москвы об обязании в соответствии со ст. 94 ЖК РФ изменить статус общежития по адресу: г. Москва, ул. Базовская, д. 24 Г на статус жилого дома и внести соответствующие изменения в документы[6 с.5]

Ответчик – префектура САО г. Москвы - иск не признал. Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд пришел к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению. Как указывал истец, ОАО «СПК Мосэнергострой», он имеет в собственности и осуществляет содержание жилого дома, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Базовская, д.24Г.

Построенное в 1966 году 5-этажное здание было предназначено под общежитие коридорной планировки для проживания одиноких рабочих строительных профессий, занятых на строительстве энергетических объектов города Москвы.

В связи с непригодностью здания для дальнейшего проживания, ограниченными бытовыми удобствами проживающих, истец в установленном порядке, в соответствии с распоряжением префекта Северного административного округа г. Москвы от 16.06.98 N 4939, осуществил отселение проживающих в нем лиц и произвел реконструкцию указанного общежития в соответствии с проектом за счет собственных финансовых, материальных и трудовых ресурсов, превратив его в жилой дом квартирной планировки с одно-, двух-, трехкомнатными квартирами оборудованными вновь выполненными как внутренними, так и наружными инженерными коммуникациями.

После реконструкции здания распоряжением префекта САО г. Москвы от 30.11.99 N 8034 жилой дом был переведен в разряд семейного общежития. Жилой дом был заселен с последующей регистрацией семей работников Мосэнергостроя по внутриведомственным ордерам в отдельные изолированные помещения — квартиры. Одновременно Мосэнергостроем были оформлены необходимые документы и получено свидетельство на основании всех документов на выполненную реконструкцию старого здания.

С 1966 года истец, государственное производственное строительно-монтажное объединение «Мосэнергострой», а с момента приватизации открытое акционерное общество «Строительно-промышленная компания Мосэнергострой», с долей государства 25,5% акций, осуществляет техническую эксплуатацию и полное обеспечение коммунального обслуживания и поддержание здания в состоянии, отвечающим нормам содержания жилых помещений, несло и несет связанные с этим затраты. Все проживающие оплачивают УЖКХ Мосэнергостроя квартирную плату, коммунальные услуги по нормам, установленным для жилых домов г. Москвы.

Жилой дом, по регистрационному статусу — «семейное общежитие», заселен в соответствии с Жилищным кодексом РФ, с закреплением в порядке регистрации, за каждым жилым помещением (квартирой) отдельной семьи с временем проживания большинства семей в этих квартирах уже более 10 лет.

Истец полагает, что в соответствии с п. 2 ст. 16, ст. 94 Жилищного кодекса РФ названное здание не отвечает признаками «общежития», т.е. специализированного жилого помещения, а является жилым домом в соответствии с его техническими характеристиками.

ОАО «СПК Мосэнергострой» неоднократно обращалось в префектуру САО г. Москвы об изменении статуса этого жилого дома и исключения понятия «семейного общежития» как не соответствующего по своей сути из его регистрационных документов с тем, чтобы решать вопросы приватизации или найма этого жилого дома в установленном законом порядке его правовладельцем. Письмом заместителя префекта САО г. Москвы от 11.07.06 N 6-5-3772/6 компании было отказано в решении указанного вопроса.

Согласно приложению N 2 к постановлению правительства Москвы от 25 октября 1994 г. N 976 «Порядок перевода общежитий в жилищный фонд города» вопросы по выдаче ордеров проживающим гражданам и принятию решения о закрытии общежития рассматриваются жилищными комитетами административных округов по месту расположения общежития.

Для рассмотрения и принятия решения администрация общежития должна представить следующие документы: решение исполкома райсовета об организации общежития; ордер на общежитие (договор аренды общежития); технический паспорт БТИ с экспликацией; заключение СЭС и пожарного надзора по существу просьбы; паспорт на общежитие; список граждан, которым предоставляется жилая площадь (форма 11 в 4-х экземплярах); жилищные документы на лиц, проживающих в общежитиях: единый жилищный документ; справка с места работы.

Однако истец не представил полный комплект указанных документов ни в арбитражный суд, ни в префектуру для решения вопроса об изменении статуса общежития.

С учетом изложенного, исковые требования не доказаны, не подтверждены и не обоснованы, в связи с чем удовлетворению не подлежат.

Литература:

1. Постановление Конституционного Суда РФ от 11 апреля 2011 года № 4-П по делу о проверке конституционности статьи 7 Федерального Закона « О введении в действие ЖК РФ в связи с жалобой граждан А.С. Епанечниковой и Е.Ю. Епанечниковой.// Правовая система консультант плюс

2. Распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 20.07.2011 N 953 "О мерах по приведению жилищных правоотношений с гражданами, проживающими в жилых помещениях в общежитиях, созданных до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, в соответствие с действующим законодательством".// Правовая система консультант плюс.

3. Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ ред. от 01.02.2010) "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) "..// Правовая система консультант плюс.

4. Закон г. Москвы от 31.05.2006 №21 « Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений в городе Москве»//. Законы города Москвы, М. 2009.

5. Постановление Правительства Москвы от 28.07.2009 №709-ПП "Об утверждении Порядка передачи и приема общежитий в собственность города Москвы и Порядка предоставления жилых помещений (мест) в общежитиях специализированного жилищного фонда города Москвы"

6. Решение Арбитражного суда г. Москвы от 8 февраля 2007 г. Дело N А40-75787/06-50-601