К вопросу о допустимости удержания недвижимого имущества

Право удержания было известно еще дореволюционному российскому законодательству. В советский период право удержания то появлялось, то исчезало из действующего законодательства¹.

«Правопредшественники» действующего Гражданского кодекса РФ² (далее – ГК РФ) – Гражданский кодекс РСФСР 1964 г.³, Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик⁴ – не содержали норм об удержании.

Институт удержания получил в российском праве «новую жизнь» только с 1994 года – с принятием части первой ГК РФ.

Общие нормы об удержании сосредоточены законодателем в параграфе 4 главы 23 части первой ГК РФ, однако данный параграф включает всего две относительно небольшие по объему статьи – ст.ст. 359, 360 ГК РФ, содержание которых не позволяет однозначно ответить даже на принципиальные для теории и практики вопросы о правовой природе удержания⁵. Как справедливо отмечает М.П. Сошникова, институт удержания до сих пор не стал предметом детального доктринального толкования, во многом непроработанными остаются и правоприменительные аспекты удержания⁶.

Так, в науке высказываются неоднозначные позиции относительно того, можно ли считать удержание сделкой⁷, является ли удержание мерой оперативного воздействия или самозащитой⁸, как соотносится право удержания с предусмотренным в ст. 328 ГК РФ правом приостановления встречного исполнения обязательств⁹, можно ли отнести право удержания к числу ограниченных вещных прав¹⁰. Не всегда просто разграничить удержание имущества должника и самоуправство¹¹.

Такая непроработанность основополагающих позиций об удержании, на наш взгляд, не соответствует правовому и экономическому значению данного института, его роли в современных хозяйственных отношениях.

В рамках настоящей статьи мы хотим рассмотреть еще один спорный аспект правового института удержания: можно ли удерживать недвижимое имущество, если можно, то при каких условиях, и какие правовые последствия влечет удержание недвижимого имущества? Обозначенный вопрос, по нашему мнению, на настоящий момент можно определить как самый теоретически актуальный и практически значимый в числе прочих «загадок» института удержания, поскольку возможность удержания недвижимого имущества, с одной стороны, становится весомым «козырем» в руках кредитора при необходимости обеспечения исполнения обязательств должником, а, с другой стороны, – существенно ограничивает права и экономические интересы должника (учитывая важнейшее правовое и экономическое значение объектов недвижимого имущества). Соответственно, от положительного или отрицательного ответа на вопрос о возможности удержания недвижимого имущества существенно зависит баланс и соотношение прав и интересов кредиторов и должников в гражданских правоотношениях.

Итак, ст.ст. 359-360 ГК РФ, регламентируя удержание, в качестве возможного предмета удержания называют вещи.

Согласно общепринятой и нормативно закрепленной классификации вещи подразделяются на движимые и недвижимые (ст. 130 ГК РФ). При этом ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относит:

1. Вещи, являющиеся недвижимыми по своей природе (земельные участки и участки недр).

2. Вещи, прочно связанные с землей (в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).

3. Вещи, которые признаны недвижимостью в силу закона (подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты).

Используя в ст.ст. 359-360 ГК РФ общую правовую категорию «вещи», законодатель прямо не исключил возможность удержания недвижимых вещей. Таким образом, буквальное толкование указанных статей позволяет говорить о том, что удержание всех трех перечисленных видов недвижимых вещей вполне возможно.

Но может быть следует применять ограничительное толкование используемой в ст.ст. 359-360 ГК РФ категории «вещи», допуская удержание только движимых вещей? Или, возможно, допустимость удержания только движимых вещей следует из системного толкования ст.ст. 359-360 ГК РФ во взаимосвязи с иными положениями законодательства?

В науке гражданского права на настоящий момент существуют диаметрально противоположные точки зрения по вопросу о возможности удержания недвижимого имущества.

Рассмотрим позиции авторитетных ученых, взвесим приводимые ими аргументы «за» и «против», и попытаемся высказать собственную точку зрения по обозначенной проблеме.

Так, ряд известных ученых-цивилистов отрицательно высказываются о возможности удержания недвижимого имущества.

М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, например, отмечают: «сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат обязательной государственной регистрации (ст. 164 ГК), что противоречит существу правоотношений, возникающих при осуществлении кредитором права удержания имущества. Да и ст. 131 ГК, а также другие законы не включают право удержания в перечень обременений недвижимого имущества, подлежащих государственной регистрации. На наш взгляд, изложенные обстоятельства не позволяют включать в круг вещей, которые могут служить предметом удержания, недвижимое имущество»¹². Аналогичную точку зрения можно встретить и в иных источниках¹³.

Действительно, удержание недвижимого имущества является по своей сути его обременением, что предполагает (по крайней мере, применительно к вещам, являющимся недвижимыми по своей природе, и к вещам, прочно связанным с землей) обязательную государственную регистрацию данного обременения в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в т.ч. в целях:

• защиты прав и законных интересов собственников объектов недвижимости;

• защиты прав и интересов добросовестных третьих лиц, например приобретателей недвижимого имущества;

• создания необходимых условий для возможного последующего обращения взыскания на предмет удержания (ст. 360 ГК РФ).

Однако Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»¹⁴ (далее – Закон о государственной регистрации), Федеральный закон «О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ними»¹⁵ и принятые на их основе подзаконные нормативные акты не содержат правового механизма регистрации удержания как обременения недвижимого имущества.

Но это обстоятельство вряд ли можно отнести к числу нерешаемых проблем – необходимый правовой механизм вполне можно было бы прописать в соответствующих нормативных актах. В данном случае существующий пробел в правовом регулировании не может служить «оправданием» неприменения положений об удержании.

Главная проблема, по нашему мнению, заключается в том, что, как верно замечают М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, государственная регистрация противоречит существу правоотношений, возникающих при осуществлении кредитором права удержания имущества. Заявительный или разрешительный порядок государственной регистрации удержания недвижимого имущества (предполагающий участие в процессе регистрации собственника объекта недвижимости) сделал бы удержание по сути бессмысленным, поскольку вряд ли можно рассчитывать в этой ситуации на содействие собственника (следует помнить, что право на удержание появляется в условиях уже возникшего правового конфликта между кредитором и должником). В свою очередь, уведомительный порядок государственной регистрации удержания (допускающий государственную регистрацию без участия собственника объекта недвижимости, только на основании соответствующего уведомления кредитора-ретентора) создал бы предпосылки для злоупотреблений, приводящих к нарушениям и недопустимым ограничениям прав и законных интересов собственников недвижимости.

А вот аргумент М.И. Брагинского, В.В. Витрянского о том, что ст. 131 ГК РФ, а также другие законы не включают право удержания в перечень обременений недвижимого имущества, подлежащих государственной регистрации, вряд ли можно признать весомым.

Следует учитывать, что ст. 131 ГК РФ не содержит исчерпывающего перечня возможных обременений недвижимого имущества. В п. 1 ст. 4 Закона о государственной регистрации предусматриваются ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, «в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда». Использованный законодателем оборот «в том числе» свидетельствует о неисчерпывающем характере перечня названных ограничений (обременений). Федеральный закон «О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ними» также не содержит исчерпывающего перечня ограничений (обременений) прав на данные объекты недвижимого имущества.

Другие ученые считают возможным удержание недвижимых вещей.

Так, С.В. Сарбаш отмечает, что, поскольку законодатель не конкретизировал положение об удерживаемой вещи, следовательно, она может быть любой. Отсюда, если закон не запрещает удерживать недвижимость, значит, по мнению автора, это должно быть допустимо¹⁶.

Аналогичной позиции – удержание недвижимых вещей возможно, поскольку это не противоречит закону – придерживается и Б.М. Гонгало¹⁷.

Как видим, авторы, используя буквальное толкование положений ст. 359 ГК РФ, при аргументации своей позиции делают акцент на принципе дозволительной направленности регулирования гражданско-правовых отношений: «Разрешено все то, что не запрещено законом». Однако, по нашему мнению, в данном случае весьма спорной является возможность буквального толкования положений ст. 359 ГК РФ без учета специфики объектов недвижимого имущества и особенностей регулирования правоотношений с их участием (в частности, требований о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Н.В. Южанин также считает в полной мере возможным применение удержания как к движимым вещам, так и к недвижимым, и, по мнению автора, никаких законодательных поправок в этом аспекте не нужно¹⁸.

Еще более спорная, на наш взгляд, позиция. Как мы ранее отмечали, ни ГК РФ, ни Закон о государственной регистрации, ни Федеральный закон «О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ними» не содержат правового механизма регистрации удержания как обременения недвижимого имущества (при том, что ст. 131 ГК РФ, ст. 4 Закона о государственной регистрации закрепляют общее императивное правило об обязательности государственной регистрации ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество). В то же время существование права удержания недвижимости без его государственной регистрации может повлечь существенные нарушения как прав и интересов собственников недвижимого имущества, так и прав и интересов третьих лиц. В этой связи, полагаем, нельзя говорить о том, что действующее законодательство допускает применение удержания к недвижимым вещам, и никаких законодательных поправок в этом аспекте не нужно.

По этой же причине не можем согласиться и с другими авторами, которые, считая возможным удержание недвижимого имущества, полагают, что «волеизъявление кредитора об удержании недвижимости не является нуждающейся в государственной регистрации сделкой с недвижимостью, потому что оно направлено на изменение не права собственности на недвижимость, а выдвинутого против кредитора требования должника»¹⁹.

С учетом отсутствия единообразного подхода в науке по вопросу о возможности удержания недвижимого имущества, особый интерес представляет судебная практика по соответствующей проблематике. Сразу оговоримся – решения судов, в которых затрагивался данный аспект, не столь многочисленны, что не позволяет говорить об устойчивости и единообразии судебной практики и уж тем более о какой-либо сформировавшейся позиции по вопросу о возможности удержания недвижимого имущества.

Так, по одному из дел рассматривался иск департамента имущества г. Москвы о выселении общества с ограниченной ответственностью (арендатора) из нежилого помещения в связи с прекращением договора аренды данного помещения. Возражая против предъявленного иска, ответчик заявил о своем праве на удержание данного нежилого помещения в обеспечение исполнения решения суда о взыскании с департамента имущества г. Москвы в пользу общества с ограниченной ответственностью 3 000 000 рублей. Однако суды первой, апелляционной и кассационной инстанций отклонили данный довод ответчика, посчитав, что указанное решение суда не свидетельствует о правомерности занятия ответчиком спорного нежилого помещения после прекращения договора аренды и не может служить основанием для удержания недвижимого имущества в порядке ст. 359 ГК РФ²⁰.

Обратим внимание: судебные инстанции в этом случае не указали, что удерживать недвижимое имущество в принципе недопустимо, отметив лишь, что не видят оснований для удержания недвижимого имущества в данной конкретной ситуации. А поводов для этого (применительно к конкретной ситуации) у судебных инстанций могло быть множество (в самом судебном решении сделан акцент на прекращении договора аренды и праве собственника истребовать от арендатора имущество; позиция же судебных инстанций в отношении удержания недвижимого имущества, к сожалению, не конкретизирована).

В рамках другого дела рассматривался иск двух федераций профсоюзов – участников долевой собственности на объект недвижимости – к обществу с ограниченной ответственностью об изъятии данного объекта недвижимости из чужого незаконного владения в связи с признанием судебными решениями недействительным (ничтожным) договора аренды объекта недвижимости. Возражая против предъявленного иска, ответчик заявил о своем праве на удержание данного нежилого помещения в обеспечение исполнения обязательств истцов по уплате задолженности перед обществом по договору подряда.

И в данной ситуации судебные инстанции отклонили довод ответчика о праве на удержание объекта недвижимости в связи со следующими обстоятельствами:

- ответчик не удерживает имущество, а фактически использует его в своей производственной деятельности;

- имеющаяся у истцов задолженность перед ответчиком, связанная с оплатой работ по договору подряда, явно несоразмерна со стоимостью истребуемого (удерживаемого) имущества. Действия по удержанию имущества, стоимость которого явно несоразмерна требованиям кредитора, не соответствуют назначению права удержания и являются злоупотреблением правом. В силу ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения этих требований суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права²¹.

Как видим, и в этом случае судебные инстанции не указали, что удерживать недвижимое имущество в принципе недопустимо. Более того, суды фактически признали возможность существования права на удержание недвижимого имущества, указав лишь, что в данном конкретном случае ответчик злоупотребил этим правом (иначе, если право на удержание недвижимого имущества в принципе было бы невозможно, – чем тогда злоупотребил ответчик?!).

Весьма интересным представляется вывод судебных инстанций о необходимости учета соразмерности стоимости удерживаемого имущества и размера того обязательства, в обеспечение которого данное имущество удерживается. Данное требование напрямую не содержится в ст. 359 ГК РФ, однако, как видим, выведено судами на основании взаимосвязанного толкования положений ст. 359 ГК РФ и принципа недопустимости злоупотребления правом, закрепленного в ст. 10 ГК РФ.

Такой подход, по нашему мнению, является вполне обоснованным. Тем не менее, в целях обеспечения единообразия правоприменительной практики, полагаем, следует закрепить соответствующее требование непосредственно в ст. 359 ГК РФ.

Интересным представляется также следующее дело по вопросу об удержании вещи, которая относится к категории так называемой «недвижимости в силу закона».

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в суд с требованием к закрытому акционерному обществу об обращении взыскания на удерживаемое недвижимое имущество – сухогрузный теплоход. При этом удержание производилось кредитором в обеспечение исполнения обязательств должника по договорам на оказание услуг отстоя судна.

Судебные инстанции отказали в удовлетворении требований истца, ссылаясь на то, что в период нахождения сухогрузного теплохода у истца право собственности на данное судно перешло к третьему лицу и было зарегистрировано последним в установленном законом порядке, что препятствует, по мнению судов, обращению взыскания на данное имущество²².

И вновь, как видим, судебные инстанции не отрицают самой возможности удержания недвижимого имущества, отказывая истцу лишь в удовлетворении требования об обращении взыскания на данное имущество.

В то же время спорным является вывод суда о недопустимости обращения взыскания на удерживаемое недвижимое имущество в связи переходом права собственности на данное имущество от должника к третьему лицу.

Дело в том, что согласно п. 2 ст. 359 ГК РФ кредитор может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то, что после того, как эта вещь поступила во владение кредитора, права на нее приобретены третьим лицом. Из данной нормы следует, что удержанию присуще так называемое право следования, в т.ч., очевидно, и применительно к возможности обращения взыскания на удерживаемое имущество (поскольку в п. 2 ст. 359 ГК РФ никаких исключений на этот счет не содержится).

Таким образом, как видим, «лаконичность» ст.ст. 359, 360 ГК РФ обусловила объективную неопределенность в вопросе о возможности удержания недвижимого имущества, что вызвало противоречивые подходы в разрешении этого вопроса в теории гражданского права. В судебной практике, хотя нам и не удалось обнаружить позиций, однозначно отрицающих само право удержания недвижимого имущества, однако выявлена неопределенность в механизме реализации данного права.

Согласимся с тем, что положения ст.ст. 359, 360 ГК РФ (в их буквальном истолковании) не исключают удержание недвижимого имущества. Однако законодатель в названных статьях неоправданно «умолчал» о правовых условиях и специфике удержания недвижимого имущества. Неурегулированным остался вопрос о необходимости государственной регистрации удержания недвижимого имущества: ст. 131 ГК РФ и специальные законодательные акты о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязывая регистрировать ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, с одной стороны, прямо не упоминают об удержании, с другой стороны, – не исключают его из перечня возможных ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество. При этом в названных актах на настоящий момент отсутствует правовой механизм и необходимые процедурные нормы, которые можно было бы использовать при регистрации удержания недвижимого имущества.

Формулируя собственную точку зрения по вопросу о возможности удержания недвижимого имущества, полагаем правильным занять своего рода «нейтральную» позицию: право на удержание недвижимого имущества, безусловно, предполагается в ст.ст. 359, 360 ГК РФ (иначе законодатель не допустил бы использование в этих статьях общей категории «вещи»), однако на настоящий момент отсутствует надлежащий правовой механизм реализации данного права. Именно эта точка зрения (право на удержание недвижимого имущества есть, но нет механизма его реализации), по нашему мнению, в большей степени соответствует существующей на настоящий момент правовой ситуации.

В связи с этим, на наш взгляд, необходимы изменения в действующее законодательство по следующим основным направлениям:

1. В ст.ст. 359, 360 ГК РФ необходимо закрепить отдельные положения об удержании недвижимого имущества, правовых основаниях и условиях его удержания, особенностях обращения взыскания на удерживаемое недвижимое имущество. При этом, полагаем, для вещей, являющихся недвижимыми по своей природе (земельные участки и участки недр), вещей, прочно связанных с землей (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и др.), и вещей, которые признаны недвижимостью в силу закона (подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты), следует предусмотреть специальные нормы, учитывающие специфику данных объектов.

2. В целях реализации принципа недопустимости злоупотребления правом, в ст. 359 ГК РФ следует закрепить положение о необходимости учета соразмерности стоимости удерживаемого имущества и размера того обязательства, в обеспечение которого данное имущество удерживается.

3. В ст. 131 ГК РФ и специальных законодательных актах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует прямо определить удержание в качестве ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и предусмотреть процедуру регистрации данного ограничения (обременения), которая учитывала бы интересы кредиторов и в то же время в необходимой степени защищала бы собственников недвижимого имущества от возможных злоупотреблений со стороны недобросовестных субъектов.