Понятие, признаки и значение жилого помещения как объекта гражданских прав



В соответствии со ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Характеризуя виды сделок, можно отметить, что по числу лиц в правоотношении сделки могут быть односторонними, двухсторонними и многосторонними. Также, по наличию встречной имущественной обязанности сделки по отчуждению жилых помещений бывают возмездные, безвозмездные, по моменту возникновения реальные и консенсуальные, по степени зависимости действительности сделки от ее основания каузальные и абстрактные.

Односторонней считается сделка, для совершения которой необходимо и достаточно выражения воли одной стороны, например дарения.

Двусторонней признается сделка, для заключения которой необходимо выражение согласованной воли двух сторон, например, договор купли-продажи, ренты. Так, к возмездным относятся договоры купли-продажи, ренты и пожизненного содержания с иждивением, к безвозмездным дарение, приватизация.

Самой распространенной сделкой, среди возмездных сделок, направленных на отчуждение жилых помещений, является договор купли-продажи жилого помещения.

Основная часть норм, регулирующая отношения купли-продажи сосредоточена в гл. 30 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, некоторые нормы сосредоточены и в специальных законах, таких как Федеральный закон «О защите прав потребителей» [1], Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» [2], Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок c ним» [3], постановлениях правительства, указах президента и др.

Договор купли-продажи жилого помещения является консенсуальным, возмездным, двусторонним, то есть считается заключенным c момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям, то есть момент вступления договора в силу не связывается c передачей товара покупателю. Основной целью данного договора является возникновение права собственности на жилое помещение у покупателя.

Как отмечают Соломин С.К и Соломина Н. Г.: «конститутивные признаки договора купли-продажи заложены в его элементах, к числу которых относятся: стороны договора, его предмет, форма, цена, срок и содержание договора (то есть его условия)» [4, с.7].

Так, к сторонам относятся юридические и физические лица, государство, его субъекты. В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа.

Что касается государственной регистрации, то нельзя не отметить, что в отношении купли-продажи жилого помещения действует общее правило, которое не предусматривает государственную регистрацию договора, регистрации подлежит только переход права собственности.

К возмездным сделкам также относится договор ренты и пожизненного содержания с иждивением. В отличие от купли-продажи жилых помещений, где при заключении сделки у продавца присутствует интерес, который связан с получением материального блага в виде уплаты цены, при заключении договора ренты собственник заинтересован в получении постоянных доходов за то, что он в последующем переведет право собственности на другое лицо.

Интерес плательщиков ренты заключается в приобретении права собственности на жилое помещение, которое они, не в состоянии приобрести по другой правовой сделке, но способны выплачивать определенную сумму за это имущество в течение определенного или неопределенного периода времени. В данной связи отсутствует экономическая необходимость в совершении встречных действий. Таким образом, основной целью данного договора выступает получение рентных платежей за имущество, в отношении которого право собственности перешло на плательщика ренты.

Договор пожизненного содержания с иждивением, сохраняет в себе черты договора купли-продажи жилых помещений с условием пожизненного содержания продавца. Гражданское законодательство не предъявляет каких-либо требований к личности получателя ренты или третьего лица, в пользу которого также могут производиться платежи по договору. Стоит отметить, что согласно законодательству на получателя ренты возлагается единственная обязанность- передача недвижимости в собственность плательщику ренты.

Договор ренты, направленный на отчуждение жилого помещения, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Также стоит отметить, что регистрации подлежит и переход права собственности.

Что касается обязательности нотариального оформления сделок по отчуждению жилых помещений, то в соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон. П. В. Крашенинников предлагает условно разделить нотариальное удостоверение на обязательное, производное и добровольное [5, С.274].

Например, обязательному удостоверению сопутствует рента, добровольному же исключительно намерения сторон, которые отражены в соглашении об обязательном нотариальном удостоверении.

В рассматриваемом договоре законодатель недостаточно последовательно изложил зависимость между уплатой ренты и передачей имущества в собственность плательщика ренты, в связи с чем, и появляются сомнения по поводу возмездности данного договора. По мнению Т. М. Халбаевой, для конкретизации и устранения сомнений, в п. 1 ст. 601 ГК РФ после слов «который обязуется» необходимо заменить на «в обмен на полученное имущество» [6, С.12]. Однако, мы считаем, что законодатель достаточно сформулировал понятие договора пожизненного содержания, тогда как, в предложенном варианте с заменой слов, может выйти путаница и смешение с договором мены.

Характеризуя безвозмездные сделки, в отношении договора дарения жилого помещения, законодательство также не предусматривает регистрации договоров, а только перехода права собственности от дарителя к одаряемому.

При рассмотрении договора дарения, важным моментом является вопрос о возможности проживания в подаренном жилом помещении дарителя или иных граждан, которые в силу закона сохраняют право пользования жилым помещением. Данный вопрос является дискуссионным, так как в данном случае у некоторых цивилистов возникает сомнение в отношении признания договора безвозмездным.

Так, Бычков А. И. утверждает, что: «передача жилого помещения в собственность одаряемого под условие сохранения за собой права проживания не говорит о том, что договор дарения перестает быть безвозмездным. В данном случае сохранение такого права не является встречным предоставлением за полученную вещь по смыслу ст. 423 ГК РФ, хотя такая обязанность и носит встречный характер» [7, С.27].

Выделяется проблема отожествления государственной регистрации сделки с ее нотариальным удостоверением. Имея много общего, данные институты выполняют свою определенную и установленную ему функцию.

Важное значение нотариата заключается в сохранении за собой контроля за соблюдением законности совершаемых сделок. В связи с этим, государство возлагает на органы нотариата и правоохранительную функцию. С актом государственной регистрации законодательство связывает не только действительность сделки, но и момент ее заключения и момент возникновения права собственности.

Что касается договора о передаче жилого помещения из государственного или муниципального жилищного фонда в собственность физического лица, то заключение данного договора является двусторонней сделкой об отчуждении жилого помещения. Данный договор по признаку целевой направленности относится к договорам, направленным на передачу имущества в собственность. По количеству сторон — двусторонний, но, как правило, со множественностью лиц на стороне приобретателя такого помещения в собственность. По моменту заключения его следует отнести к консенсуальным договорам.

Договор приватизации является безвозмездным договором, однако данная безвозмездность имеет специфический характер, отличный от обычного, традиционного понимания безвозмездности договора, исходя из положений пункта 2 статьи 423 ГК РФ. Данное утверждение можно объяснить тем, что до его заключения между сторонами договора был заключен договор социального найма жилого помещения, в соответствии с которым в период его действия наниматель исполнял обязательства по внесению платы за наем. Барткова О. Г. считает, что: «данную плату можно рассматривать как некую форму платы, хотя бы в части той цены, которую жилое помещение имеет на момент передачи его в собственность нанимателя в связи с заключением договора приватизации» [8, С.17].

Что касается еще одной классификации договоров в гражданском праве — деления их на вещные и обязательственные, то решение этого вопроса в теории также не однозначно. С одной стороны, на основании данного договора возникают только обязательственные отношения, в отношении того, что за бывавшим наймодателем могут сохраниться обязательства по капитальному ремонту жилого помещения.

Однако, исходя из того, что такому договору предшествовал договор социального найма жилого помещения и само жилое помещение уже фактически находится во владении и пользовании нанимателя, в момент заключения рассматриваемого договора у собственника нет обязанности по фактической передаче жилого помещения.

Тем не менее, в силу заключения договора у гражданина расширяются границы владения и пользования таким имуществом в качестве собственника, а также приобретается правомочие распоряжения — как элементы субъективного права собственности.

По нашему мнению, основная специфичность договора приватизации в том, что он имеет некоторые признаки публичного договора, конструкция которого закреплена в статье 426 ГК РФ. Однозначно можно сказать, что конструкция публичного договора определена для отношений, где в качестве стороны выступает коммерческая организация. Но сближает рассматриваемый договор с публичным то, что собственник жилого помещения не вправе отказать гражданину, имеющему определенный статус в заключении договора приватизации жилого помещения, кроме случаев предусмотренных законом. Таким образом, можно сказать, что действие принципа свободы договора, как основополагающего в договорном праве, ограничено в исследуемых отношениях, а именно для собственника жилого помещения, который может быть понужден к заключению договора. Кроме того, большинство условий такого договора определяется императивными нормами закона.

Литература:

1. Закон РФ от 7 февраля 1992 № 2300-I (ред. от 08.12.2020) «О защите прав потребителей» // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. — 09.04.1992. — № 15. — Ст. 766
2. Федеральный закон от 21 декабря 2001 № 178-ФЗ (ред. от 31.07.2020) «О приватизации государственного и муниципального имущества» // Собрание законодательства РФ. — 28.01.2002. — № 4. — Ст. 251
3. Федеральный закон от 13 июля 2015 № 218-ФЗ (ред. от 30.12.2020) «О государственной регистрации недвижимости» // Собрание законодательства РФ. — 20.07.2015. — № 29 (часть I). — Ст. 4344
4. Соломин С. К., Соломина Н. Г. Договоры, направленные на передачу имущества в собственность // Издательский дом Томского государственного университета. 2015. С.7
5. Крашенинников П. В. Жилищное право: учеб.пособие. М.: Статут, 2008. С. 274
6. Халбаева Т. М. Сделки по отчуждению жилых помещений: Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Саратов, 2005. С. 12
7. Бычков А. И. Условие о праве пожизненного владения и пользования квартирой в договоре дарения // Юрист. 2012. № 24. С.27
8. Барткова О. Г. О правовой природе и существенных условия договора о передаче жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов в собственность гражданина// Вестник Тверского государственного университета. 2014. № 4. С 17.