Особенности договора аренды, заключенного с бюджетной образовательной организацией



На сегодняшний день вопрос аренды помещений является весьма актуальным, поскольку количество юридических лиц, ведущих разнообразную хозяйственную деятельность, увеличивается с каждым днем. При этом в поле зрения арендаторов попадают помещения, принадлежащие муниципальным и государственным образовательным организациям, особенный интерес здесь вызывают организации среднего и высшего профессионального образования, помещения которых являются пригодными для ведения хозяйственной деятельности. Образовательные организации имеют право заключить договор аренды, но такая сделка будет иметь определенные особенности.

Рассматривая вопрос нормативно-правового регулирования заключения договора аренды с участием образовательной организации, отметим, что в Федеральном законе № 273ФЗ «Об образовании в Российской Федерации» не содержится норм, прямо указывающих на возможность образовательной организации заключать договоры аренды. Данный вопрос регулируется нормами Гражданского кодекса РФ, в котором рассматриваются общие вопросы аренды. Более подробно вопросы заключения договора аренды с образовательной организацией рассмотрены в Постановлении Правительства РФ т 12 августа 2011 г. N 677 «Об утверждении Правил заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества государственных или муниципальных образовательных организаций, являющихся бюджетными учреждениями, автономными учреждениями, бюджетных и автономных научных учреждений».

На сегодняшний день государственные и муниципальные образовательные организации представлены тремя типами: бюджетные, казенные, автономные. В данной статье речь пойдет о бюджетных образовательных организациях, деятельность которых регулируется Гражданским и Бюджетным кодексами Российской Федерации, а также Федеральным законом № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях».

Имущество учреждения, которым наделяет его собственник (Российская Федерация, ее субъект или муниципальное образование), закрепляется за бюджетным учреждением на праве оперативного управления [3]. В соответствии с нормами ст. 296 Гражданского кодекса РФ, право оперативного управления предполагает, что учреждение может распоряжаться имуществом только с согласия собственника данного имущества [1].

На основании п. 10 ст. 9.2 Федерального закона № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях», бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом, закрепленным за бюджетным учреждением собственником этого имущества или приобретенным за счет средств учредителя, выделенных на его приобретение [3].

В этом заключается одна из важнейших особенностей заключения договора аренды с бюджетной образовательной организацией: директор не может заключать договор аренды без ведома собственника имущества, в данном случае — государства или муниципального образования. Рассмотрим на примере. Администрация машиностроительного колледжа г. Екатеринбурга приняла решение сдавать в аренду третий этаж закрепленного за ними пятиэтажного здания. По договору аренды коммерческая фирма должна была принимать учащихся на производственную практику.

С одной стороны, в данном случае администрация колледжа преследовала «благие намерения»: обеспечить прохождение практики студентами в коммерческой организации, при этом не выходя из здания колледжа. Однако, поскольку администрация приняла данное решение самостоятельно, не сообщив при этом собственнику (муниципальному образованию), договор должен быть расторгнут, поскольку заключен с грубым нарушением.

Еще одной важной особенностью заключения договора аренды с бюджетными образовательными организациями является то, что договор заключается без проведения конкурса и аукциона в случае, если он заключается с созданными образовательной организацией хозяйственными обществами, деятельность которых заключается в практическом применении (внедрении) результатов интеллектуальной деятельности (программ для электронных вычислительных машин, баз данных, изобретений, полезных моделей, промышленных образцов, селекционных достижений, топологий интегральных микросхем, секретов производства (ноу-хау)), право использования которых внесено в качестве вклада в их уставные капиталы [4, ст.1]. При этом отметим, что после рассмотрения заявки хозяйственного общества администрацией образовательной организации, учредителю данной организации должно быть направлено обращение о согласовании передачи имущества в аренду. Данная норма установлена ст. 6 Правил заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества государственных или муниципальных образовательных организаций, являющихся бюджетными учреждениями, автономными учреждениями, бюджетных и автономных научных учреждений (утв. постановлением Правительства РФ от 12 августа 2011 г. N 677).

Если учредителем по результатам рассмотрения обращения принято решение о возможности передачи имущества в аренду хозяйственному обществу, учредитель обязан в течение 10 рабочих дней в письменной форме уведомить учреждение о направлении его обращения на согласование в следующие органы по управлению имуществом:

а) в отношении федерального имущества — в федеральный орган исполнительной власти, который в рамках своей компетенции, установленной актами, определяющими статус этого органа, от имени Российской Федерации осуществляет права собственника имущества;

б) в отношении государственного имущества субъектов Российской Федерации — в орган государственной власти субъекта Российской Федерации, который в рамках своей компетенции, установленной актами, определяющими статус этого органа, от имени субъекта Российской Федерации осуществляет права собственника имущества;

в) в отношении муниципального имущества — в уполномоченный орган по управлению муниципальным имуществом, который в рамках своей компетенции, установленной актами, определяющими статус этого органа, от имени муниципального образования осуществляет права собственника имущества [4, ст.9].

Следует заметить, что образовательная организация может заключить договор аренды без проведения конкурсов и аукционов также в случаях:

‒ заключения договора аренды с медицинскими учреждениями для охраны здоровья обучающихся и работников;

‒ заключения договора аренды с организациями общественного питания для создания условий для питания обучающихся и работников;

‒ заключения договора аренды с физкультурно-спортивными организациями [2].

Помимо вышеперечисленных требований в законодательстве о процедуре заключения договора аренды имущества образовательными организациями, в случае если имущество формируется из социальной инфраструктуры для детей, необходимо получить заключение об оценке последствий сдачи его в аренду.

Так согласно пункту 4 статьи 13 Федерального закона от 24.07.1998 г. № 124-ФЗ (ред. от 28.11.2015) «Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации»6, если государственная или муниципальная организация, образующая социальную инфраструктуру для детей, сдает в аренду закрепленные за ней объекты собственности, заключению договора об аренде должна предшествовать проводимая учредителем оценка последствий заключения такого договора для обеспечения жизнедеятельности, образования, развития, отдыха и оздоровления детей, оказания им медицинской помощи, профилактики заболеваний у детей, их социальной защиты и социального обслуживания. Договор аренды не может заключаться, если в результате проведенной оценки последствий его заключения установлена возможность ухудшения указанных условий [3].

Таким образом, рассмотрев некоторые аспекты заключения договор аренды с образовательными организациями, мы пришли к следующим выводам. Заключение договора аренды с образовательными учреждениями имеет ряд особенностей и ограничений. Одной из важнейших особенностей является то, что администрация образовательной организации не в праве заключить договор, не уведомив об этом собственника имущества (государство, субъект или муниципальное образование).

Заключение договора аренды с образовательной организацией имеет также определенные ограничения: договор заключается без проведения конкурсов и аукционов только с хозяйственными обществами, созданными образовательной организацией либо в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О защите конкуренции», а именно: заключения договора аренды с медицинскими учреждениями, учреждениями общественного питания, физкультурно-оздоровительными учреждениями (для обеспечения условий учащимся и работником).

Помимо этого, перед заключением договора аренды в образовательной организации должна быть проведена экспертиза, цель которой — выявить, не ухудшит ли заключение договора условия обучения учеников.

Литература:

1. Гражданский Кодекс РФ
2. См. п.3.2. ст. 17.1. Федерального закона № 135-ФЗ «О защите конкуренции»
3. Трачук О. В. «Особенности правового регулирования договора аренды с участием образовательных организаций» // Вестник Волжского университета им. В. Н. Татищева. — № 4, Т.1. — 2016
4. Правила заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества государственных или муниципальных образовательных организаций, являющихся бюджетными учреждениями, автономными учреждениями, бюджетных и автономных научных учреждений (утв. постановлением Правительства РФ от 12 августа 2011 г. N 677).