Разработка рекомендаций в отношении критериев объекта недвижимого имущества

Данная статья посвящена видам имущества, относимого к недвижимому по законодательству Российской Федерации. Недвижимость представляет собой ценность для гражданского оборота, поэтому видится необходимым изучение проблем правовой регламентации недвижимых вещей как объектов гражданских прав. Даже при наличии четкого понятия недвижимого имущества, закрепленного в законе, в научной литературе и практике создает большое количество споров. В представленной статье автором исследуется актуальная проблема применения законодательства о недвижимом имуществе, рассмотрено содержание основных критериев, позволяющие признать определенное имущество недвижимым. Особое внимание уделяется анализу судебной практики и основным проблемам, возникающим при практическом применении соответствующих норм закона для отнесения объектов материального мира к недвижимым/движимым. Статья основана не только на положениях нормативно-правовых актов, а также рассмотрено содержание рекомендаций для корректировки действующего законодательства. В результате проведенного исследования автором были предложены пути усовершенствования законодательных пробелов в данной сфере.

Ключевые слова: объект недвижимости, движимое имущество, недвижимое имущество, земельный участок, судебная практика, правовой режим, критерий недвижимости.

Введение: Одним из основных объектов гражданского оборота в мире является недвижимость. В советский период с 1917 по 1991 год в нашей стране юридическое понятие недвижимости отсутствовало и не использовалось. Однако, в условиях становления рыночных отношений и признания частной собственности, недвижимое имущество снова вошло в употребление и обрело еще большее значение в экономической, финансовой и социальной сферах жизни.

Регулирование режима недвижимого имущества обеспечивается нормами целого ряда отраслей права. Например, земельного, градостроительного, налогового, но основы правого регулирования заложены в гражданском законодательстве. Основной подход, для определения объектов недвижимости отражен в ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации. [1]. Существенным при определении объекта, как недвижимой вещи, признается соответствие понятию «земельный участок» или «участок недр». Остальные объекты могут относиться к этой категории, только если обладают определенными признаками: «прочная связь с землей» и «невозможность перемещения без нанесения несоразмерного ущерба».

Актуальность исследования объектов недвижимости (далее — ОН) подтверждается отсутствием четкого правового регулирования и проблем, возникающим при практическом применении соответствующих норм закона.

В качестве методологической основы исследования в статье использован метод системного анализа. Именно выбранный метод позволит более полноценно проанализировать обилие научных и правовых источников по данной тематике.

Начав анализировать сферу недвижимости, а именно практическую сторону, можно столкнуться с ситуациями, где признания ОН не всегда являются очевидным. Формулировка, указанная в ГК РФ, вызывает дискуссию в отношении обширного спектра объектов. Вопросов о принадлежности самих земельных участков к недвижимому имуществу не возникает, однако в отношении других объектов, находившихся на этих земельных участках, ситуация иногда складывается неоднозначно.

Факт прочной и неразрывной связи с земельным участком требует технической экспертизы. Очевидно, что теоретически, любая (даже самая прочная) связь с земельным участков может быть разорвана и, в принципе, любой объект может быть перемещен. Именно в дополнении к техническому критерию необходим экономический подход, который принимает во внимание экономическую целесообразность и эффективность переноса объекта.

Применительно к недвижимости словосочетание «несоразмерный ущерб», на мой взгляд, подразумевает экономическую оценку. Иначе говоря, затраты на перенос объекта сравниваются со стоимостью строительства аналогичного объекта на новом месте и, возможно, со вновь созданной рыночной или инвестиционной стоимостью данного объекта.

Таким образом, Российское законодательство не содержит более подробных норм, разграничивающих движимое и недвижимое имущество, чем те, что представлены в ст. 130 ГК РФ. Виду отсутствия чётких законодательных критериев для квалификации объектов в качестве недвижимых, данная формулировка дает возможность для регистрации права собственности на спорные объекты. Безусловно, бесперспективен путь бесконечных перечислений и определений, что является ОН, а что нет. Однако, в связи с этим, наглядное разъяснение вопроса о спорных объектах содержит в себе судебная практика, которая наиболее полно отражает решения по отнесению имущества к недвижимости.

Для формирования стабильного законодательства необходимо отказаться от двухуровневой системы ОН, предусмотренной Гражданским кодексом РФ (земельные участки и объекты на них), ввиду неполного соответствия потребностям гражданского оборота и обратиться к зарубежному опыту правового регулирования недвижимости.

На данный момент, в России земельные участки, здания и сооружения, расположенные на них, являются отдельными ОН, права которых регистрируются отдельно. Данный подход обладает рядом недостатков. Во-первых, при заключении одновременно двух договоров купли-продажи земельного участка и здания, необходимо дважды регистрировать переход прав в едином государственном реестре недвижимости. Во-вторых, продажа недвижимого имущества предприятия может нести за собой продажу десятков самостоятельных объектов вместо одного, что порождает не всегда благоприятную ситуацию, при котором все недвижимое имущество принадлежит одному частному лицу. Следующим негативным последствием может быть сама процедура оформления сделок. Данное разделение недвижимости на земельные участки и здания увеличивают как сроки оформления сделок, так и саму стоимость услуг.

Как показывает зарубежный опыт, необходимо применить подход, согласно которому здания не являются объектами права. Признать, что базовый объект — земельный участок, а все остальное — его отделимые или неотделимые улучшения. Оборот зданий осуществлять путем оборота земельных участков. Объективно, что таким образом, критерий «прочная связь с землей» и «невозможность перемещения без нанесения несоразмерного ущерба» станет осмысленным и действенным в отношении ст. 130 ГК РФ, поскольку сам земельный участок не сможет потерять прочную связь с самим собой. Аналогичная модель трактования понятия «объект недвижимости» существует во множестве европейских стран: Италия, Нидерланды, Польша, Германия и т. д.

Проблемы отнесения объектов материального мира к недвижимым/движимым вещам являются результатом многообразия судебной практики и отсутствия одного основного похода. В практической деятельности могут встречаться случаи, когда арбитражные суды расходятся во мнениях, а следовательно, не имеют типового взгляда для оценки того, к какому виду относится имущество — движимому, либо недвижимому. Поскольку суды не обладают специализированными техническими знаниями, позволяющими однозначно судить о недвижимом характере объекта, то необходимо создать единый подход, который будет иметь закрепление на законодательном уровне.

Таким образом, введение в России модели, при которой единственным объектом недвижимости станет земельный участок, а любые здания и сооружения будут рассматриваться как его составные части, позволило бы существенно улучшить практику применения законодательства о недвижимом имуществе, решить многие проблемы гражданского оборота.

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (с доп. и изм.) // КонсультантПлюс: справ.-правовая система.

2. Макаров О. В. Недвижимость как объект гражданских правоотношений: сущность и характерные черты // Нотариус. — 2014. — № 5.
3. Лапач В. «Спорная недвижимость»: некоторые вопросы теории и практики // хозяйство и право. 2014. № 12. С. 53–65.
4. Стародумова С. Ю. Правовой режим недвижимых вещей // Правовые вопр. недвижимости. — 2015.
5. Бевзенко Р. С. земельный участок с постройками на нем (часть первая) // Вестник гражданского права. 2017. № 1. С. 9–36.
6. Пасикова Т. А., Левицкая Е. А., Шуклина М. М. К вопросу о критериях отнесения объектов к недвижимому имуществу // — 2015.
7. Шеметова Н. Ю. Отнесение имущества к недвижимому в российском праве: критерии и свойства недвижимости //Научный ежегодник Института философии и права Уральского отделения Российской академии наук. 2014. № 4 (том 14).
8. Условия признания строений и сооружений объектами недвижимости // www.tent-pro.ru URL: https://www.tent-pro.ru/zakazchiku-bystrovozvodimyh-zdanii/Uslovija-priznanija-stroenij/ (дата обращения: 15.02.2021).
9. Практические аспекты признания объектов недвижимыми вещами в России // studme.org URL: https://studme.org/219094/ekonomika/prakticheskie_aspekty_priznaniya_obektov_nedvizhimymi_veschami_rossii (дата обращения: 10.02.2021).
10. Критерии, по которым суды оценивают, является объект движимым имуществом или относится к недвижимости // Areopag консалтинговая группа URL: http://areopag2002.ru/kriterii-po-kotorym-sudy-ocenivayu (дата обращения: 15.02.2021).