Особенности реализации инвестиционных проектов комплексной застройки жилых микрорайонов



В статье авторами рассмотрены особенности реализации инвестиционных проектов комплексной застройки жилых микрорайонов.

Ключевые слова: жилищное строительство, комплексная застройка, проект, инвестиционная деятельность, инвестиционный проект, инвестор, заказчик.

Н. А. Доценко-Белоус [1] придерживается мнения, что комплексная застройка — один из принципов планирования и застройки территории на местном уровне. Его суть состоит в обеспечении рационального размещения разных функциональных зон, взаимного согласования государственных, общественных и частных интересов.

Л. Ю. Блинов [2] считает, что важным показателем комплексной застройки является его высокая степень автономности: человек может жить, учиться, работать, отдыхать, заниматься спортом и посещать культурные мероприятия, не покидая территории своего микрорайона.

В. И. Сарченко [3] дает не только определение понятию комплексной застройки в своей работе, но и инновационно решает острую проблему городов освоением территорий со скрытым инвестиционным потенциалом. Автор говорит, что в процессе освоения заброшенных земель города главная роль должна достаться не уплотненной застройке, которая вынужденно преобладала в давно застроенных районах нашего города, а комплексно спроектированным новым микрорайонам с развитой инфраструктурой. Спроектированный микрорайон — это своего рода «мини-город», где застройщик обязан не только застроить район, но и обеспечить его необходимой инфраструктурой. В распоряжении жителей должны оказаться полноценный уютный двор, детские сады, школы, магазины и пр. Архитектурный облик каждой единицы района должен соответствовать одному стилю, для создания целостности и привлекательности жилого комплекса.

Следует отметить, что в каждом из приведенных выше определений отражаются почти все признаки комплексной застройки. Как видно, из данных трактовок, единое мнение по поводу определения комплексной застройки есть.

Таким образом, обобщив предложенные выше определения, можно предложить следующую трактовку понятия комплексной застройки.

Под комплексной застройкой территорий следует понимать, застройку территорий, которая предусматривает планомерное возведение зданий и сооружений, связанных единством функций, процессов, планировочных решений, очередностью осуществления, в которой строительство жилых зданий происходит одновременно с возведением общественных зданий, благоустройством и озеленением территорий.

Для понимания особенностей реализации сформулирую ключевые особенности проектов некомплексной и комплексной жилой застройки (таблица 1).

Таблица 1

Особенности комплексной и некомплексной застройки

Некомплексная застройка	Комплексная застройка
отсутствие комфортной среды обитания для населения, так как характеризуются хаотичностью проекта, включающего один-два типа недвижимости	целостная комфортная среда обитания, так как проекты позиционируют себя не только как строительство целого микрорайона, но и создание инфраструктуры, учитывающей современные требования к инженерному и транспортному обеспечению
проект реализовывается с большой нагрузкой на городские коммуникации, что приводит к существенным проблемам с водоснабжением и отоплением, так как городские сети коммуникаций существенно изношены	надежность коммунальных сетей (снижение нагрузки на существующие сети, развитие новых), возможность комплексной реконструкции сетей и снижение затрат на их последующую эксплуатацию
наличие взаимодействия с органами властей всех уровней, юридическая проработка проекта	присутствие административных трудностей, так как такие масштабные проекты подразумевают большой объем проектных, изыскательских и других видов работ
	привлечение существенного объема инвестиций, начиная с предпроектной стадии реализации проекта

Проекты некомплексной жилой застройки включают в себя следующие особенности:

— отсутствие комфортной среды обитания для населения, так как характеризуются хаотичностью проекта, включающего один-два типа недвижимости;

— проект реализовывается с большой нагрузкой на городские коммуникации, что приводит к существенным проблемам с водоснабжением и отоплением, так как городские сети коммуникаций существенно изношены;

— наличие взаимодействия с органами властей всех уровней, юридическая проработка проекта.

Что касается проектов комплексной жилой застройки, то они имеют следующие особенности:

— целостная комфортная среда обитания, так как проекты позиционируют себя не только как строительство целого микрорайона, но и создание инфраструктуры, учитывающей современные требования к инженерному и транспортному обеспечению;

— надежность коммунальных сетей (снижение нагрузки на существующие сети, развитие новых), возможность комплексной реконструкции сетей и снижение затрат на их последующую эксплуатацию;

— присутствие административных трудностей, так как такие масштабные проекты подразумевают большой объем проектных, изыскательских и других видов работ;

— привлечение существенного объема инвестиций, начиная с предпроектной стадии реализации проекта.

Комплексная жилая застройка территорий подразумевает строительство квартала, неотъемлемой частью которого являются многоквартирные жилые дома с размещенными вблизи сооружениями социальной и транспортной инфраструктуры, обеспечивающими комфортное повседневное проживание граждан. Одной из особенностей такой застройки является возможность проектирования территории как единого пространства с разнообразными функциональными зонами. Переход к комплексной застройке позволит одновременно ввести в эксплуатацию жилые и общественные здания и создать благоприятные условия для архитектурной интеграции жилья с объектами социальной инфраструктуры. Сформированная за последние годы покупательская культура сильно повлияла на выбор подходов застройки территорий жилой недвижимостью. Если раньше основными параметрами выбора были местоположение и тип жилого дома, планировка квартиры и ее площадь, то сейчас граждане все больше первостепенно обращают внимание на социальную инфраструктуру и транспортную доступность микрорайона или квартала, наличие парковочных мест в пешей доступности и рекреационных зон. Их привлекают единые архитектурно-планировочные решения; формирование жилищного фонда квартала с учетом социально-демографического состава будущих собственников помещений; организация транспортного обслуживания и пешеходного движения, обеспечивающая безопасность пешеходов, удобные подъезды к жилым и общественным зданиям, изоляцию автомобилей от пешеходов; архитектурно-ландшафтный облик жилой территории.

Основной целью инвестиционных расчетов является обеспечение рентабельности планируемых инвестиций. Инвестор, вкладывающий свои средства в реальные инвестиции и имеющий при этом больший риск, чем при вложении средств на рынке капитала, вправе рассчитывать и на больший доход с вложенного капитала.

Строительство зданий и сооружений является весьма длительным и капиталоемким процессом. Сокращение сроков строительства и осуществления предпроизводственных затрат при фиксированном уровне качества работ ведет к снижению себестоимости. Каждый год удлинения срока строительства влечет за собой увеличение полной сметной стоимости (например, только за счет роста накладных расходов на 3,0–5,0 %).

В отношении инвестиционного проекта помимо инвестора нужно выделять и фигуру заказчика. Их интересы не совсем совпадают. Чтобы показать разницу в интересах и преследуемых целях инвестора и заказчика, рассмотрю особенности деятельности каждого из них.

На сегодняшний день в нормативно-правовой базе, существующей в Российской Федерации, чёткого и однозначного понимания понятий инвестора и заказчика не существует. В федеральном законе «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», по-разному трактует эти понятия:

1. Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств.
2. Заказчики — уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом.

Таким образом, целесообразно принять следующие определения субъектов инвестиционной деятельности в строительстве:

1) застройщик (заказчик) — физическое или юридическое лицо, осуществляющее организацию строительного процесса;

2) инвестор — физическое или юридическое лицо, осуществляющее финансирование строительного процесса и не вмешивающееся в его организацию.

Основные цели и, соответственно, факторы выбора инвестиционных проектов для каждого из субъектов отражены в таблице 2.

Таблица 2

Цели и критерии инвестиционных строительных проектов для инвестора и застройщика

Характеристика	Инвестор	Застройщик
Время	Минимум	Максимум
Стоимость	Минимум	Максимум

Для инвестора, таким образом, важно, чтобы и стоимость, и время проекта были минимальными, в то время как для застройщика — максимальными. Это связано с тем, что застройщик как организатор процесса заинтересован в получении большей выручки (стоимость проекта) и большем времени реализации проекта, чтобы обеспечить наиболее долгосрочную загрузку производства.

Для застройщика сам критерий стоимости является не совсем адекватным, поскольку просто суммарная стоимость объекта застройщика интересует в меньшей степени, нежели стоимость, непосредственно остающаяся у него. На рис.1 можно увидеть, как для застройщика стоимость проекта распадается на следующие части:

1) стоимость строительства (материальные и трудовые ресурсы, необходимые для реализации проекта);

2) маржа застройщика.

Рис. 1. Иерархия целей реализации инвестиционного строительного проекта

С учётом этого деления цели застройщика и инвестора можно иллюстрировать следующим образом рис.2:

Рис. 2. Уточнённая иерархия целей реализации инвестиционного строительного проекта

Обращаясь к анализу данной схемы, можно заметить, что при разнонаправленности интересов застройщика и инвестора существует один критерий, который имеет одинаковую направленность для обоих субъектов: это критерий стоимости строительства. Учитывая универсальность данного критерия, целесообразно именно его использовать в качестве обобщающего экономического показателя инвестиционного проекта.

Очевидно, что фактор времени и экономический фактор взаимосвязаны. Природа данной взаимосвязи может быть раскрыта в процессе рассмотрения анализа факторов, воздействующих на показатель стоимости инвестиционного проекта:

— фактор времени (время осуществления проекта или вложения инвестиций);

— фактор качества объекта;

— фактор масштаба производства объекта;

— уровень освоенности объекта в производстве;

— метод получения информации для принятия управленческого решения;

— условия применения (эксплуатации) объекта;

— фактор инфляции;

— фактор риска и неопределенности.

Реализация объекта требует значительные инвестиционные и временные ресурсы. Это, как следствие, означает достаточно сложную структуру стоимости, которую необходимо обосновать в виде итоговой стоимости затрат проекта. Она содержит в себе большое количество статей затрат на всех стадиях реализации: от предпроектной стадии до стадии ликвидации объекта (таблица 3).

Таблица 3

Структура стоимости проекта в разрезе статей затрат по этапам жизненного цикла

Стадия	Укрупненные работы	Статьи затрат
Прединвестиционная / Предпроектная	Изыскания. Геодезия. Геология. (сбор исходноразрешительной документации (ИРД), земельный участок (ЗУ), Технические условия (ТУ) техникоэкономическое обоснование (ТЭО)	Стоимость топографической съемки участка
		Стоимость маркетинговых исследований (стоимость внешней информации)
		Стоимость стратегических исследований
		Стоимость разработки бизнес-плана
		Стоимостные факторы месторасположения объекта капитального строительства и его названия
Прединвестиционная Прединвестиционная / Проектная Инвестиционная (строительство) Переходная (от строительства к эксплуатации) Эксплуатационная Ликвидационная	Экономическими критериями обоснования инвестиций являются: приведенная стоимость строительства объекта (NPV); внутренняя норма доходности (IRR); индекс доходности инвестиций (PI); период окупаемости инвестиций (PP); дисконтированный период окупаемости инвестиций (DPB); коэффициент выгода- затраты; коэффициент удельной эффективности инвестиций; показатели маркетингового исследования; риски Проект. Смета. (разработка архитектурного проекта, рабочей проектной документации) Подготовительные работы. Процесс оформления документов. Административные вопросы. Строительно-монтажные работы Подготовительные работы. Благоустройство. Сдача объекта. Условия продаж Выполнение работ по текущему обслуживанию, текущему ремонту Выполнение работ по капитальному ремонту, реконструкции Демонтаж	Стоимость разработок и расчётов документации, отражающей цели, основные задачи и участников реализации объекта; маркетинг объекта; материально-техническую базу; основные технологические решения; производственный план; основные строительные решения; эксплуатационные расходы; доходы объекта; налоговое окружение объекта; место размещения объекта; оценку воздействия на окружающую среду; структуру предприятия (заказчика — подрядчика), кадровый состав; график осуществления реализации объекта; коммерческая, бюджетная и социальная оценка эффективности; оценка рисков; выводы и предложения по управлению стоимостными индикаторами (факторами) в процессе реализации объекта Стоимость эскизного проекта Стоимость разработки финального проекта Заработная плата руководителей проекта Стоимость привлечения инвестиций и условий инвестирования строительства Стоимость административных (льготы, налоговые показатели) факторов Стоимость земляных работ (климатические условия, сезон выполнения работ, объем работы, контроль выполнения, заработная плата управленческого персонала и рабочих) Стоимость фундамента (тип фундамента, вес будущего объекта недвижимости, вид используемого труда (живой или механический, вид и стоимость материалов, сезон выполнения работ, заработная плата управленческого персонала и рабочих) Стоимость бетонных работ (габариты объекта капитального строительства, вид и стоимость материалов, способ заливки и укладки бетонной смеси, сезон выполнения работ, контроль выполнения технических регламентов, заработная плата управленческого персонала и рабочих) Стоимость кладочных работ (тип объекта строительства, вид и стоимость стеновых материалов, сезон выполнения работ, контроль выполнения технических регламентов, заработная плата управленческого персонала и рабочих) Стоимость перекрытий (габариты объекта строительства, вид и стоимость материалов, сезон выполнения работ, контроль выполнения технических регламентов, заработная плата управленческого персонала и рабочих) Стоимость фасадных работ (габариты объекта строительства, стоимость монтажа, вид и стоимость материалов, сезон выполнения работ, контроль выполнения технических регламентов, заработная плата управленческого персонала и рабочих) Стоимость кровельных работ (объем работы, стоимость монтажа, вид и стоимость материалов, сезон выполнения работ, контроль выполнения технических регламентов, заработная плата управленческого персонала и рабочих) Стоимость перегородок (объем работы, стоимость монтажа, вид и стоимость материалов, сезон выполнения работ, контроль выполнения технических регламентов, заработная плата управленческого персонала и рабочих) Стоимость гидроизоляции, теплоизоляции, звукоизоляции (объем работы, стоимость монтажа, вид и стоимость материалов, технологии исполнения, сезон выполнения работ, контроль выполнения технических регламентов, заработная плата управленческого персонала и рабочих) Стоимость внутренних улучшений: полы, проемы, отделочные работы (объем работы, стоимость монтажа, вид и стоимость материалов, технологии исполнения, сезон выполнения работ, контроль выполнения технических регламентов, заработная плата управленческого персонала и рабочих) Стоимость подведения и возведения коммуникаций (внутренних и наружных) Стоимость формирования полного комплекта документов Стоимость работ по благоустройству территории Стоимость сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию Инфраструктура объекта недвижимости и его транспортная доступность Спрос на рынке недвижимости (покупка, аренда, продажи) Стоимость дополнительных непредвиденных статей затрат Стоимость обслуживания объекта недвижимости Стоимость выполняемых работ Стоимость сноса, разборки объекта

Современное ценообразование в российском строительстве пытается для различных задач применить один и тот же метод, при котором используются единичные расценки, что вызывает справедливые нарекания как со стороны инвесторов и государственных заказчиков, так и со стороны подрядчиков. Заказчик не может определить цену контракта без составления проектной, а лучше — рабочей документации и проведения кропотливых сметных расчетов, а подрядчик не может точно рассчитать коммерческое предложение при неизбежном усреднении имеющихся сметных расценок. Ввиду специфических требований к строительным подрядчикам, отличающихся от традиционных критериев оценки финансовой составляющей, например, с точки зрения инвестора (заказчика), необходимо применение специальной методики анализа и обобщения традиционных финансовых и других коэффициентов, характеризующих деятельность строительных предприятий, позволяющих классифицировать подрядчиков с учетом их возможности выполнять тот или иной комплекс работ в строительном процессе. До настоящего времени такой методики не создано в России. Все действующие методики расчета стоимости строительства носят рекомендательный характер. И это еще одна из особенностей реализации строительного проекта.

Следующая особенность реализации строительного проекта то, что очень часто не осуществляется необходимая проработка инвестиционных проектов.

Так, предпроектное обоснование, которое проводят далеко не всегда, часто опирается на завышенные прогнозные оценки, основу которых составляют технические и производственные параметры, а не маркетинговые стратегии; игнорируются непредсказуемые рыночные факторы, при принятии инвестиционных решений оперируют неполной и недостоверной информацией. Особую тревогу вызывают крупные проекты, имеющие долгосрочный характер, что выгодно их инициаторам и политическим лоббистам. Ответственность за некомпетентность и недобросовестность при осуществлении мегапроектов, на мой взгляд, следует ужесточить. Поэтому необходимо с осторожностью относиться к декларируемым преимуществам инвестиционных крупных проектов, поскольку цена ошибки в этих случаях резко возрастает.

В основе данного явления лежат два вида причин: методические и политические. С одной стороны, существенное занижение затрат по проектам объясняется систематической склонностью проектантов преуменьшать возможные риски, поскольку они анализируют лишь отдельные элементы анализа. В результате из анализа исключаются рисковые события с малой индивидуальной вероятностью наступления, хотя при рассмотрении всей совокупности рисков такая вероятность может быть высокой. С другой стороны, политики отдают предпочтение проектам, выгоды от которых распределяются среди немногих избранных лиц, юридических и физических, а затраты осуществляются за счет массы налогоплательщиков.

В развитых рыночных экономиках и при вполне приемлемом качестве проектного планирования так же встречаются примеры реализации неэффективных проектов, а также недооценки рисков и переоценке выгод инвестиционных проектов. Так, согласно материалам 1200 проектов, реализованных под эгидой Всемирного банка, фактический уровень доходности, рассчитанный на момент их завершения, составлял 15 %, а через 5–8 лет после их завершения не превышал 12 %, хотя по прогнозным оценкам, рассчитанным в ходе пред проектного анализ, доходность должна была составить 22 %. Однако, в России ситуация в этом плане намного сложнее. Поэтому для России особенно актуально стоит вопрос о необходимости перехода к комплексному обоснованию инвестиционных проектов. Что говорит о еще одной особенности реализации строительного проекта как необходимости комплексного обоснования стоимости.

Общее направление инвестиционной деятельности в сфере строительства — финансирование строительных проектов, имеющих минимальные сроки осуществления и способных принести максимальную прибыль. В этом контексте инвестиционные строительные проекты в сфере жилищного строительства можно охарактеризовать как проекты, способные при относительно небольших инвестициях обеспечить создание конкурентоспособной продукции, реальное увеличение инвестиционного потенциала и инвестиционных ресурсов строительной организации, что также является особенностью реализации строительного проекта.

Одним из индивидуализирующих признаков именно реализации комплекса жилой застройки является ее особый объект — недвижимость, предназначенная для жилья и отдыха граждан. Помимо специфического объекта, можно назвать еще ряд особенностей, которые характерны только для реализации комплекса жилой застройки:

— Широкий круг субъектов, задействованных в этом процессе. В ходе строительной деятельности финансовые и иные средства, так же как и инвестиции, вкладываются в создание нового имущественного объекта в целях извлечения прибыли (если речь идет о создании производственного объекта) или достижения иного полезного эффекта (например, при строительстве непроизводственного объекта). В случае жилищного строительства достигаются и та, и другая цель одновременно. С одной стороны, жилищное строительство — высокоприбыльная отрасль, с другой — готовый продукт обладает высоким социально-экономическим эффектом. Инвестиции в строительство органично вписываются в общую структуру инвестиций, объемы инвестиций в новое строительство неуклонно растут. Все основные участники строительства: инвестор (владелец строительных фондов), заказчик и подрядчик взаимодействуют между собой по поводу и в связи с вложением таких инвестиций. Каждый из них осуществляет действия, обеспечивающие «превращение» инвестиций в готовый строительством объект недвижимости, становясь, таким образом, участником инвестиционной строительной деятельности. Соответственно, если реализуется инвестиционный проект, то круг субъектов расширяется за счет венчурных строительных фирм, производителей инновационных материалов, разработчиков инновационных строительных технологий. Частные лица реализуются в качестве субъекта инвестиционной деятельности посредством участия в программах ипотечного кредитования,

— Сложность оценки эффективности инвестиционного проекта. Поскольку проект является инвестиционным, то нет эталона, с которым следует сравнивать эффективность реализации конкретного проекта. Вложение инвестиций в жилищное строительство требует длительного времени для создания конечного объекта, включает этапы возведения здания, подготовки, согласования строительно-разрешительной документации, проведения различных экспертиз, проведения государственной приемки готового объекта. Следует выделить совокупность факторов, ограничивающих производственную деятельность строительных организаций: неплатежеспособность заказчиков, высокий уровень налогов, недостаток заказов на работы, высокая стоимость материалов, конструкций, изделий, конкуренция со стороны других строительных фирм, высокий процент коммерческого кредита, нехватка и изношенность строительных машин и механизмов, недостаток квалифицированных рабочих, погодные условия. Инвестиции в строительство объектов недвижимости характеризуются большой степенью имущественных, трудовых, научно-технических затрат. В целом инвестиции в жилищное строительство можно охарактеризовать как капитало- и наукоёмкие. Осуществление инвестиционной строительной деятельности требует объединения усилий и капиталов одновременно десятков или сотен хозяйствующих субъектов. Это обстоятельство порождает потребность в разработке особых правовых форм организации взаимоотношений участников такой деятельности. Для принятия решения о реализации инвестиционного проекта должны оцениваться эффективность участия в проекте и эффективность проекта в целом, бюджетная, коммерческая и социально-экономическая эффективность. Управление использованием инвестиционными ресурсами и приумножение инвестиционного потенциала проектов жилищного строительства должны быть обоснованы, т. е. их величины должны определяться на основе принципов реализации инновационных программ по развитию инвестиционной деятельности: — системность — разработка комплекса мер, необходимых для реализации инновационных программ, включая организационно-экономические, технологические, законодательные, административные, во взаимосвязи с концепцией развития отрасли, региона и страны; — приоритетность — разработанная программа инноваций в жилищном строительстве имеет социальное значение для общей концепции развития строительной организации; — комплектность — разработка отдельных, увязанных между собой элементов программной структуры, обеспечивающих достижение частных целей, осуществляется в соответствии с основной целью инвестиционной деятельности; — обеспеченность — все мероприятия, предусмотренные в инновационной программе, должны быть обеспечены необходимыми финансовыми, материальными, трудовыми и информационными ресурсами; — согласованность — инновационная программа должна быть согласована со всеми заинтересованными партнерами организации; — целенаправленность инновационных программ на конечные результаты — эффективное использование и приумножение ИП и ИР строительной организации; — своевременность достижения результата в установленные сроки; — экономическая и экологическая безопасность. В целом, по вопросу эффективной реализации инвестиционных программ в сфере жилищного строительства следует отметить: в показателях эффективности проектов не учитывается действие экономических законов; не обеспечивается приемлемая точность выбора лучшего из сравниваемых объектов инвестирования; сложность обоснования программ из-за трудности получить достоверные данные о видах изготовляемой продукции, сроках запуска в производство и окончания производства каждой ее единицы в течение расчетного периода в 10 и более лет. Обоснование программ требует затрат времени персонала и средств. Как правило, показатели эффективности проектов предназначаются не для решения проблемы выбора лучшего из сравниваемых объектов инвестирования исходя из соответствующих критериев оптимальности и ограничений, а для удовлетворения субъективных интересов участников проекта. Следует придавать значение тесной взаимосвязи эффективности реализации инвестиционных проектов в жилищном строительстве с эффективностью работы коммунальной сферы. В сфере ЖКХ «Стратегия социально-экономического развития Красноярского края» предусматривает достижение уровня полного благоустройства многоквартирных домов к 2025 году, обеспечение надежности и эффективности поставки коммунальных ресурсов за счет масштабной реконструкции и модернизации систем коммунальной инфраструктуры. Модернизация сетей жилищно-коммунального хозяйства будет осуществляться в рамках государственно-частного партнерства.

— Высокий уровень риска реализации инвестиционных проектов. Инвестиционная деятельность в жилищном строительстве реализуется в условиях производственных, функциональных, организационных и институциональных рисков. Финансирование сектора подвержено опасности срыва связей между субъектами инвестиционной деятельности под воздействием одной или нескольких причин одновременно. В российской практике наиболее распространенным методом управления инновационными рисками является метод смягчения рисков на основе оценки инновационных проектов и планирования инновационной деятельности. По моему мнению, один из перспективных для отечественных строительных предприятий методов управления рисками — страхование. Страхование как метод управления риском является экономически выгодным, так как обусловливает необходимость создания благоприятных условий для развития страхования рисков строительной деятельности в российской практике. Основную роль в решении данной проблемы должно сыграть государство посредством регламентации на законодательном уровне порядка страхования строительных рисков, взаимоотношений страхователей и страховых организаций, контроля деятельности страховых организаций; осуществления поддержки деятельности страховых организаций, стимулирующей развитие страхования в области инновационной деятельности.

— Значимость институциональных факторов и институциональных субъектов. Происходит активное создание специализированных институтов, обеспечивающих эффективность реализации инвестиционных проектов в жилищном строительстве. Одним из наиболее крупных институциональных субъектов должен стать Департамент строительства и жилищно-коммунального хозяйства, являющийся структурным подразделением Министерства промышленности и энергетики России. В сфере жилищного строительства существуют объективные предпосылки для возникновения и функционирования саморегулируемых организаций. В настоящее время СРО в строительной отрасли осуществляют только контроль качества строящихся домов. Если у строительной компании есть строительный допуск, оформлен в аренду земельный участок, есть разрешение на строительство и проектная декларация, то этого достаточно для получения возможности заключать договоры с дольщиками. Предлагается ввести еще один допуск: СРО должны выдавать разрешения на право работы по договорам долевого участия на каждый конкретный объект жилищного строительства. Если у строительной компании есть реально построенные и введенные в срок объекты, она соответствует параметрам СРО как профессиональный участник рынка и, соответственно, может привлекать дольщиков. Для этого финансовая структура строительной компании должна отвечать определенным требованиям, в частности иметь достаточный собственный капитал, выполнять технические, технологические и иные условия. Для проведения оценки конкурентоспособности объекта жилищного строительства необходимо использовать совокупность параметров на основе экспертных оценок посредством установления весовых коэффициентов: опыт управления возведения жилых домов; частота выполнения договорных обязательств; обеспеченность квалифицированными рабочими кадрами, строительными машинами и механизмами, материалами и конструкциями; технический уровень строительных машин, транспортных средств и оборудования; значения коэффициентов финансовой устойчивости. Данный механизм позволит снизить инвестиционные риски выполнения жилищного строительства по договорам долевого участия, поскольку СРО будет отвечать по обязательствам своим компенсационным фондом. Если говорить о саморегулировании, то повышается уровень конкурентности, и строительным организациям придется образовывать венчурные предприятия, каждой — свое, так как обмен и предоставление результатов исследований в области инноваций в жилищном строительстве на уровне отдельных субъектов в условиях конкуренции нерациональны. Государственные регуляторы и рыночные саморегуляторы должны способствовать достижению оптимальной структуры и инфраструктуры инвестиционной деятельности и деятельности конкретных субъектов экономических отношений как экономики в целом, так и строительных предприятий в частности.

— Необходимость учета экологических факторов. По своей природе любой объект недвижимости, в который вкладываются инвестиции, представляет собой повышенную техническую, экологическую или иную опасность для человека и общества. Это обстоятельство диктует необходимость введения детального и жесткого государственного регулирования инвестиционной деятельности в строительстве (в частности, установление требований технического характера, проведение предварительной экспертизы строительных проектов, лицензирование деятельности отдельных участников). Рост внимания к проблеме учета экологических факторов при реализации инвестиционных проектов в сфере жилищного строительства определяется как современными условиями жесткой конкуренции, стимулирующими поиск новых конкурентных преимуществ, так и возрастающей социальной ответственностью бизнеса, вынужденного учитывать в своей деятельности общественные интересы. Опыт западных стран свидетельствует, что на насыщенных рынках инвестиционно-строительные проекты в сфере жилищного строительства, в меньшей степени удовлетворяющие потребностям потребителей и общества, уступают свои позиции в разных ценовых категориях. Российские предприятия ещё не имеют достаточного эмпирического опыта управления инвестиционно-строительными проектами с учетом влияния экологических факторов. Экологическое управление инвестиционными проектами должно оценивать негативные и позитивные экологические последствия строительства на этапах как реализации проекта, так и эксплуатации, и ликвидации.

— Объективная необходимость государственного регулирования инвестиционной сферы жилищного строительства в целях обеспечения упорядоченности составляющих инвестиционного процесса, на которые не всегда могут эффективно влиять отдельно применяющиеся экономические или административные регуляторы. В этой связи представляется, что государство должно использовать совокупность регуляторов мотивации, обеспечивающие для предприятий жилищно-строительного комплекса снижение уровня инфляции, делового риска, риска ликвидности, риска прекращения платежей, риска изменения ситуации на рынке, риска покупательной способности, риска процентных ставок. Государственное регулирование экономических процессов осуществляется различными косвенными и прямыми методами. Наиболее эффективными прямыми методами зарекомендовали себя следующие: участие в собственности компании, сертификация продукции и стройматериалов, государственный контроль цен, тарификация работ, государственные заказы, субсидирование малого бизнеса, целевые комплексные программы, отмена лицензирования. В качестве косвенных мер целесообразно использовать развитие налоговой системы, усовершенствование методики оценки эффективности проектов, амортизационную и финансово-кредитную политику, создание рынка инновационных проектов, распространение страхования инвестиционных рисков, формирование института поручительства.

Наиболее важными направлениями нормативно-правового регулирования инвестиционной деятельности строительных организаций являются: — вопросы развития экономики региона (определение приоритетов развития основных кластеров экономики региона, реализация целевых программ по повышению конкурентоспособности отрасли и инвестиционной деятельности субъектов); — организационные вопросы (создание специальных структур, непосредственно реализующих программы поддержки и привлечения инвестиций для финансирования инновационных проектов); — вопросы льгот и привилегий (предоставление и обеспечение гарантий прав строительных организаций; создание льготного режима инвестиционной деятельности, предоставление инвестиционных налоговых кредитов; ускоренная амортизация; льготные условия пользования землей; льготные ставки по арендной плате); — вопросы бюджетного финансирования и обеспечения инвестиционной деятельности строительных организаций (участие в финансировании инвестиционных проектов; предоставление инвестиционных кредитов на льготных условиях за счет средств регионального и муниципального бюджетов; создание целевых инвестиционных фондов; предоставление гарантий по обеспечению исполнения обязательств перед строительными организациями; создание залогового фонда города); — вопросы государственного контроля и защиты государственных интересов (осуществление государственного контроля над инвестиционной деятельностью строительных компаний; создание эффективного механизма защиты государственных интересов и интересов города от незаконных действий строительных организаций, связанных со злоупотреблением предоставленными правами, недобросовестной конкуренцией и ограничительной деловой практикой).

Таким образом, особенностями реализации инвестиционных проектов в сфере жилищного строительства являются: — расширение круга субъектов инвестиционной деятельности за счет венчурных и малых инновационных предприятий, частных лиц, инвестирующих посредством ипотечного кредитования; — сложность оценки эффективности инвестиционного проекта в связи с длительностью времени, необходимого для создания конечного объекта, высокой капитало- и наукоемкости, разрозненной совокупностью показателей эффективности, необходимостью учета действия как технико-экономических, инженерных, коммерческих, так и экологических, организационных и социальных факторов; — высокий уровень рисков (производственного, функционального, организационного и институционального) реализации инвестиционных проектов наряду с потенциальной возможностью их минимизации посредством «смягчения» на основе оценки строительных проектов, планирования инновационной деятельности, страхования строительных рисков; — высокая значимость институциональных факторов и институциональных субъектов, институционального регулирования посредством установления требований технического характера, проведения предварительной экспертизы строительных проектов, лицензирования деятельности отдельных участников; — необходимость учета экологических факторов, сказывающихся как на экономическом благополучии самого предприятия, так и на физическом и психологическом здоровье потребителей, сохранении природной среды крупных городов и улучшении их архитектурного и социального компонентов; — объективная необходимость государственного регулирования инвестиционной сферы жилищного строительства в целях обеспечения упорядоченности составляющих инвестиционного процесса.

С точки зрения застройщика проект комплексной застройки является наиболее рискованным и затратным, так как застройщику необходимо обеспечить территорию жилой застройки хотя бы минимально необходимым комплексом инфраструктурных объектов и благоустройством придомовых территорий, чтобы выполнить требования законодательства г. Красноярска и повысить привлекательность своего проекта для дальнейшего получения прибыли с него. При этом помимо значительных затрат на строительство социальных объектов, являющихся источником только неявной прибыли от реализации всего проекта в целом, у застройщика возникают юридические проблемы с передачей объектов инфраструктуры на баланс муниципалитетов, к тому же, требующие для своего разрешения длительных сроков.

Еще одной видимой проблемой такой застройки территории являются сроки реализации всего объекта в целом. Долгосрочный проект застройки крупной территории — это всегда риск, правовой, финансовый, коммерческий, технический. Для инвестора в этом случае наиболее оптимальным решением является ввод объекта в эксплуатацию очередями, что позволяет ранее выручить часть средств от реализации проекта и равномернее распределить финансы на протяжении всего проекта. При этом хорошим механизмом для девелоперов было бы снижение ставки кредитования на строительство инфраструктуры в несколько раз при комплексной застройке и иных взаимовыгодных для муниципалитета и девелопера условиях. А как следствие, это позволило бы снизить стоимость жилья для граждан в связи с уменьшением затрат девелоперской организации. При комплексной застройке территорий, а преимущественно, это новых неосвоенных земель или земель, имеющих ранее другое назначение, могут возникать трудности с вводом объекта в эксплуатацию из-за отсутствия прокладки общеквартальных инженерных сетей. Данный вопрос является затратным и по временному параметру, и по финансовому. Одним из решений большей части возникающих проблем может стать успешно применяемая в мире система взаимодействия государства и девелопера при реализации проектов комплексной жилой застройки территорий. Наиболее эффективным действием, как для инвесторов, так и для граждан будет распределение расходов на строительство инфраструктуры в наименьшей степени на девелопера и в наибольшей — на государство. Сократив дополнительные затраты на социальные объекты, девелоперы смогут снизить стоимость квадратного метра жилых помещений в многоквартирных жилых домах. Вместе с тем, еще одним решением упрощения возведения проектов комплексной застройки может быть упрощение процедур согласований документов, необходимых для проектирования и строительства, при комплексной застройке без участия регионального финансирования. В частности, упрощение получения технических условий и специальных технических условий при проектировании позволит сократить не только денежные средства застройщиков, но и сократит время реализации проекта, а в совокупности, снизит себестоимость возведения объектов. Такие подходы разделения ответственности, задач, финансирования помогут проектам стать менее затратными для инвесторов, а жилью — более доступным для граждан.

Литература:

1. Доценко-Белоус Н. А. Правовая энциклопедия инвестирования строительства: практическое пособие [электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.financial-strategies.com.ua/natalia-dotsenko-belous/biography
2. Блинов Л. Ю., Орлова И. С. Система исследования потребителей как основа для формирования успешного продукта: статья [электронный ресурс]. Режим доступа: http://absopac.rea.ru/opacunicode/index.php?url=/notices/index/IdNotice:165464/Source:default
3. Сарченко В. И. Методология разработки и реализации инновационных решений по комплексной жилой застройке территории генплана города со скрытым инвестиционным потенциалом: учебное пособие // Красноярск: ИСИ СФУ, 2014.