История развития сервитутов в отечественном законодательстве



В статье исследуется история развития сервитутов в отечественном законодательстве. Анализируются основные законодательные акты, регулирующие сервитутные отношения с XVII в. по настоящее время. В ходе исследования отмечено усложнение, конкретизация и систематизация сервитутных норм в России, расширение сферы их применения. Автор приходит к выводу, что в настоящее время сервитуты становятся механизмом сглаживания противоречий между обладателей недвижимого имущества в условиях плотной застройки, сложной конфигурации границ участков и насыщенности разного рода инженерными коммуникациями.

Ключевые слова: сервитут, отечественное законодательство, история России .

Под сервитутом понимаются обстоятельства, согласно которым одна из сторон в рамках допустимой по закону договоренности, получает от другой стороны разрешение на использование своих объектов или территорий, находящихся в собственности.

Сервитут имеет огромное значение для установления нормальных отношений между собственниками недвижимого имущества. Именно сервитут направлен на сглаживание неудобств и затруднений, возникающих при существовании права частной собственности на недвижимое имущество.

Понятие сервитута и основа учения о нем появилось в Древнем Риме и является одним из самых древних прав на чужую вещь. В России долгое время не было экономической основы для развития сервитутов. Основными причинами отсутствия института сервитута в России являлись:

— общинная форма землепользования. Коллективная форма землепользования подразумевает общие усилия членов общины по обеспечению отдельных земельных участков всеми благами, необходимыми для наиболее продуктивного аграрного производства. Использование общинных земель столетиями имело традиционный характер и не требовало детального нормативного правового регулирования.

— развитие в России в основном крупного помещичьего землевладения. Характерной особенностью данной формы землевладения является то, что в состав относительно крупных земельных участков, помимо земель, используемых для ведения сельского хозяйства, входили вспомогательные земли (угодья): леса, луга, водоемы и т. д.

Таким образом, общинная форма землепользования и отсутствие мелких помещичьих землевладений долгое время не давали достаточной экономической почвы для развития сервитутного права в России.

С развитием городов, дроблением крупных земельных участков на более мелкие, повышенной плотностью населения в ряде регионов Юга, Закавказья и Западных окраин возникает необходимость совершенствования правоотношений, связанных с сервитутами.

Так, в Соборном уложении 1649 г. появились ограничения правомочий соседа в интересах других лиц. Эти права носили как отрицательный характер — запрещали соседу совершать определенного рода действия. Так, например, запрещалось возводить строения на меже или близко к меже своего соседа (ст.277 гл.X), ставить печи и кухни близко к стене своего соседа (ст.278 гл. X), выметать сор из постройки или «чинить какую-либо пакость» на постройку соседа, если она ниже по высоте (ст.279 гл. X). Все эти нормы о городских сервитутах связаны со специфическими условиями жизни в больших городах. Другие нормы, предусмотренные ст.239–241 гл. X Соборного Уложения 1649 г., носили положительный характер. Например, право прохода и проезда через чужие леса, пашни, водные объекты.

Процесс развития и совершенствования сервитутного права был значительно стимулирован падением крепостного права и развитием буржуазных отношений во второй половине XIX века. Освобождением крестьян от крепостной зависимости, наделение их землей и превращение в самостоятельных собственников ускорил процесс совершенствования правоотношений, связанных с сервитутами. Небольшие земельные участки, которые выделялись крестьянам, не были приспособлены для ведения обособленного сельского хозяйства. Отмена крепостного права способствовала притоку населения в города, что повлекло увеличение случаев столкновения интересов собственников городских имений, а следовательно, развитию городских сервитутов.

В XIX веке регулирование сервитутов осуществляется разделом вторым главой второй «О праве собственности неполном» тома X Свода Законов Российской империи.

Согласно ст. 423 тома X Свода Законов Российской империи право собственности признавалось полным, «когда в пределах, законом установленных, владение, пользование и распоряжение соединялось с укреплением имущества в одном лице или в одном сословии лица без всякого постороннего участия» [1]. Под «пределами, законом установленными», ограничивающими право собственности, понимались, в первую очередь, «право участия общего» и «право участия частного».

Согласно ст.433 тома X Свода Законов Российской империи ограничение могло быть как общее, если участие в выгодах имущества устанавливалось в пользу «всех», так и частное, если участие устанавливалось в пользу кого-либо одного из частных владельцев.

Право участия общего –это граница права собственности, установленная в публичном интересе. Предметом права участия общего выступали объекты общего пользования. Ограничения налагались на основании закона и контролировались властью. В соответствии со ст.434–441 тома X Свода Законов Российской империи ограничения прав собственников устанавливались, например:

— в запрете собственникам земельных участков, через которые пролегают большие дороги, препятствовать проходу и проезду по ним;

— в запрете собственникам земельных участков, прилегающих к большим дорогам, скашивать и вытравлять траву, растущую вдоль дороги, для использования травы для корма скота;

— собственникам земельных участков, прилегающих к водным сообщениям, запрещалось на судоходных реках строить мельницы, плотины, заколы или другие перегородки, а также запрещалось препятствовать проходу и проезду речных судов;

— во время обмеления для собственников мельниц предусматривался обязательный спуск воды.

Право участия частного –это законное ограничениями собственности в интересах соседей. В соответствии с положениями ст. 442–451 т. тома X Свода Законов Российской империи право участия частного подразделялось на городское и сельское.

Положения содержали запреты городскому собственнику дома пристраивать кухни, печи к стене чужого дома, делать скат кровли на чужой дом, лить воду и сметать сор на чужой дом или двор, а также запреты сельскому собственнику земель запрудами поднимать воду и подтоплять луга, пашни, останавливать действие мельниц собственника земель, вверху лежащих; запрет примыкать плотины к противоположному берегу без согласия собственника земель и т. д. Положения о правах участия общего и о праве участия частного Свода законов Российской империи конкретизировались в Уставе сельского хозяйства, Уставе путей сообщения и других нормативных актах.

Анализ судебной практики показывает, что ограниченное пользование чужим недвижимым имуществом было распространенным явлением. В судах рассматривались иски сельских собственников о праве требования не затопления угодий, права требования запрета возведения мельниц и плотин, иски о праве проезда и прохода. Особенно часто встречались иски о праве пользования угодьями — пастбищами, выгонами, толоками. Предметами спора являлись и городские сервитуты. В судах рассматривались иски городских собственников о праве возведения здания на постройках соседа, о праве устраивать сток, выливать помои, о праве строиться выше соседнего здания, о праве на свет, о праве выводить окна на соседний участок.

После 1917 года сервитуты были исключены из гражданского законодательства. Декретом «О земле», принятым Вторым Всероссийским съездом Советов 26 октября (8 ноября) 1917 г. была осуществлена национализация всей земли, а также ее недр, лесов и вод в СССР. «Право частной собственности на землю отменяется навсегда, земля не может быть ни продаваема, ни покупаема, ни сдаваема в аренду либо в залог, ни каким-либо другим способом отчуждаема» [2]. Советское законодательство исключает сервитут как понятие не только в земельных отношениях, но и в вещных правах. Понятие сервитута отсутствовало в земельном праве СССР, Земельном кодексе РСФСР и Гражданском кодексе РСФСР.

В 1990 году была начата земельная реформа. Она привела к возникновению таких прав на землю, как: частная собственность, аренда, для граждан появилось право пожизненного наследуемого владения земельными участками. Однако восстановление института сервитутов в Земельном Кодексе РСФСР от 1991 г. не предусматривалось.

В 1994 году в российском гражданском законодательстве появилось первое упоминание сервитута. Так, в Указе Президента РФ от 22.07.1994г. № 1535 «Об Основных положениях Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года» предусматривалось, три вида публичных сервитутов (использование объектов общего пользования, возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним, возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры). Однако понятие «сервитут» указанный документ не раскрывал.

Появление земельного сервитута в современном отечественном праве связано с принятием Гражданского Кодекса РФ. Гражданский Кодекс РФ (ст.274–277) определяет сервитут следующим образом: «Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком» [3].

Позднее нормы о сервитуте были закреплены в Земельном, Лесном, Градостроительном, Водном кодексах. Таким образом, понятие сервитута, размещенное в разных нормативно-правовых актах, дополняют и дублируют друг друга.

Земельные сервитуты делятся на частные (устанавливаемые в соответствии с гражданским законодательством) и публичные (устанавливаемые законом или другим нормативно-правовым актом РФ, субъекта РФ, органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения).

В статье 23 Земельного кодекса подробно урегулированы основания и порядок установления публичного сервитута, например: для прохода или проезда через земельный участок, использования земельного участка в целях охоты и рыболовства, свободного доступа к прибрежной полосе и в других целях.

Частный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка или других участков. Соглашение оформляется письменно и подлежит обязательной государственной регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество (п. 3 ст. 274 ГК РФ).

Сервитуты могут быть: срочными (устанавливаются на определенный срок) и постоянными (устанавливаются без ограничения во времени), а также платными и бесплатными.

За сервитутом закреплено право следования. Это означает, что он сохраняется и при смене собственника используемого земельного участка. Собственник этого участка может потребовать прекращения сервитута, если он мешает использованию данного участка по назначению. Если согласие между сторонами сервитута не достигнуто, спор решается судом на основе оценки фактов и обстоятельств дела.

Установление сервитута является крайней мерой и может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей собственника недвижимости. Такая правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 № 11248/11.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал на то, что статья 274 Гражданского кодекса Российской Федерации направлена на поддержание баланса между интересами собственника земельного участка и нуждами других лиц, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 22.03.2012 № 510-О-О, от 24.09.2012 № 1562-О, от 02.07.2013 № 1046-О).

В судебной практике содержится довольно большое количество различных дел, суть которых сводится к установлению или отказу в установлении того или иного вида сервитута. Так, сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом).

Рассматривая историю развития законодательства в России о сервитутах можно отметить, что нормативно-правовая база постепенно усложняется и конкретизируется. В законодательстве дореволюционной России не существовало самого термина «сервитут», отсутствовали общие положения о сервитуте, существовала разветвленная классификация видов в разных правовых источниках. Правовые нормы по сервитутам не были систематизированы. Судебная защита права на сервитут в дореволюционной России не обобщалась. Законодательство о сервитутах дореволюционной России нельзя назвать успешным. Существовала потребность в совершенствовании сервитутного права.

Однако на период с 1917 по 90-е годы монопольная государственная собственность на землю и другие природные ресурсы, а также на подавляющее большинство объектов недвижимости практически полностью исключала основания для возникновения таких правоотношений в сфере землепользования, для регулирования которых необходимо применение механизма сервитутов.

На современном этапе гражданское законодательство претерпело значительные изменения, что отражается и на правовом регулировании сервитута. Сервитуты становятся востребованными вещными правами, и сфера их применения расширяется по мере развития экономики и инноваций. Правовые нормы по сервитутам систематизированы законодателем. Верховный суд ставит своей целью — выявление правоприменительных проблем и спорных вопросов, возникающих при рассмотрении дел по сервитутам и выработки единообразных подходов к их разрешению.

Постепенно сервитуты стали механизмом сглаживания противоречий между обладателей земельных участков и иной недвижимости в условиях плотной застройки, сложной конфигурации границ участков и насыщенности разного рода инженерными коммуникациями.

Литература:

1. О порядке приобретения и укрепления прав на имущество // Свод Законов Российской империи. Том X. Часть 1. Законы гражданские. СПб. 1857. — 604 с.
2. Гражданский Кодекс РФ от 30.11.1994. № 51-ФЗ.
3. Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ.
4. Декрет II Всероссийского съезда Советов о земле. 26 октября (8 ноября) 1917 г.
5. Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017.
6. Краснова Т. С. О регулировании сервитутных отношений в дореволюционной России. Государство и право. Юридические науки / Гражданское право. СПб. 2015. С. 148–161.