Непосредственное управление кaк способ управления многоквартирным домом. Некоторые проблемы реализации выбранного способа управления



В статье рассматриваются некоторые вопросы и проблемы, возникающие у собственников при выборе и реализации такого способа управления, как непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений. Анализируются нормы действующего жилищного законодательства, регламентирующие реализацию непосредственного способа управления собственниками помещений в многоквартирном доме, а также приводится судебная практика, связанная с рассматриваемым способом управления.

Ключевые слова: многоквартирный дом, способы управления многоквартирным домом, непосредственное управление многоквартирным домом, договор оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества.

The article discusses some issues and problems that owners have when choosing and implementing such a management method as direct management of an apartment building by the owners of premises. The norms of the current housing legislation regulating the implementation of the direct method of managing an apartment building are analyzed, judicial practice related to the management method under consideration is given.

Keywords: apartment building, methods of managing an apartment building, direct management of an apartment building, a contract for the provision of services for the maintenance and repair of common property.

Часть 2 ст. 161 ЖК РФ [1] допускает управление многоквартирными домами следующими способами:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Необходимо отметить, что по смыслу ст. 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одним из способов, сочетание данных способов невозможно. Способ управления выбирается общим собранием собственников, решение общего собрания собственников о выборе способа управления является обязательным для всех собственников. Для того чтобы способ управления считался выбранным собственниками помещений, необходимо, чтобы за него проголосовали более чем пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 5 ст. 46, ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

При непосредственном управлении собственниками помещений в многоквартирном доме, предполагается отказ собственников помещений от привлечения к процессу управления домом управляющей компании. Такой осознанный отказ обусловлен тем, что при выборе данного способа управления, собственники смогут само организовавшись, координировать свои действия и принимать решения без профессиональных управленцев, участие которых, с финансовой точки зрения, неизбежно повлечет за собой дополнительные расходы.

Распространено мнение, что непосредственное управление собственниками помещений, из предусмотренных законодателем способов управления, с точки зрения участия собственников в принятии решений по вопросам управления домом, является самым демократичным. К примеру, преимущества непосредственного способа управления заключаются в следующем: отсутствуют дополнительные расходы на управление; техническое обслуживание МКД может осуществляться как самими собственниками, так и подрядными организациями, отношения с которыми не обязательно должны быть оформлены на постоянной основе, т. е. их можно привлекать разово, кратковременно, по необходимости; каждый собственник самостоятельно несет ответственность по своим обязательствам в рамках оплаты жилищно-коммунальных услуг и не отвечает по долгам других собственников помещений МКД. [2]

Однако следует отметить, что предполагаемая свобода выбора все равно ограничена императивными нормами, содержание которых не предполагает право выбора для собственников помещений многоквартирного дома.

Так законодатель установил, что при реализации выбранного способа управления как непосредственное управление многоквартирным домом, все или большинство собственников помещений в таком доме, заключают на основании решений общего собрания указанных собственников, договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества и с каждым собственником помещения договоры о снабжении собственников коммунальными ресурсами (ч. ч. 1, 2 ст. 164 ЖК РФ).

На основании решения общего собрания от имени собственников МКД в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников или другое лицо, указанное в этом решении либо имеющее полномочия, удостоверенные доверенностью от всех или большинства собственников МКД (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ; п. 1 ст. 185 ГК РФ [3]).

Если с вопросом о необходимости заключения договоров поставки горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращения с твердыми коммунальными отходами, как правило, согласны все собственники, то, при принятии решений о заключении договоров оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества, у них зачастую возникают вопросы.

Собственники помещений в таких домах, зачастую считают, что в состоянии обслуживать и ремонтировать общее имущество за счет самостоятельной координации направления денежных средств и собственного труда, не привлекая подрядные организации к проведению работ и при этом существенно экономить на ежемесячных платежах организации, выполняющей работы и оказывающей услуги по ремонту и содержанию общего имущества их дома. А в случае заключения договора на оказание услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества можно ограничиться лишь отдельными работами, например, аварийным обслуживанием, с оплатой по факту выполненных работ. Такая позиция поддерживается и в специальных юридических, электронных ресурсах. [4]

Обратного подхода придерживаются суды при рассмотрении конкретных дел, а также органы надзора (контроля) [5].

На осуществление лицами, деятельности по оказанию услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме распространяются требования Закона РФ N 2300–1 от 07.02.1992 «О защите прав потребителей», статьи 161, 162, 164 Жилищного кодекса Российской Федерации, Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные ПП РФ от 13.08.2006 N 491, ПП РФ от 03.04.2013 N 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» (вместе с «Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме»), Постановление правительства РФ N 354 от 06.05.2011, Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя России N 170 от 27.09.03 [6].

Заключение договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества, оказания услуг и (или) о выполнении работ в целях надлежащего содержания систем внутридомового газового оборудования, и (или) о выполнении работ по эксплуатации, в том числе по обслуживанию и ремонту, лифтов, подъемных платформ для инвалидов, и (или) о выполнении работ по аварийно-диспетчерскому обслуживанию, всеми или большинством собственников помещений в таком доме согласно ст. 164 ЖК, обязательно при реализации выбранного способа управления, обязанность всеми или большинством собственников помещений в таком доме, заключить подобный договор подтверждается и существующей судебной практикой. Если собственники помещений на общем собрании выбрали непосредственное управление многоквартирным домом, то должны реализовать данный способ, то есть заключить договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества. В противном случае избранный способ считается нереализованным, и согласно ч. 4 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации [7].

Нормы статьи 164 ЖK, при которых, стороной заключаемого договора могут быть не все, а большинство собственников, приводит к следующим последствиям, у собственников, не являющихся стороной по договору, будут отсутствовать основания внесения платежей по этому договору, и при том, что бремя содержания общего имущества будут нести не все его собственники, ответственность за надлежащее содержание общего имущества согласно ч. 2.1 ст. 161 ЖК, несет привлекаемая по договору организация.

Распространенный взгляд на непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, как на наиболее простой и демократичный способ из предусмотренных действующим жилищным законодательством, не соответствует действительности, поскольку для него не создан полноценный механизм нормативного регулирования, что не способствуют достижению целей создания безопасных, благоприятных и комфортных условий для проживания граждан, возникает множество вопросов и споров, которые зачастую доходят до органов надзора (контроля) и суда. Касательно рассматриваемого способа управления, не только собственникам помещений, но и судебным органам не всегда удается правильно истолковать нормы жилищного законодательства.

Литература:

1. «Жилищный кодекс Российской Федерации» N 188-ФЗ от 29.12.2004 [Электронный ресурс]. Доступ из справочно-правовой системы «Консультант Плюс». (02.11.2022)
2. Колоколова Е. О. Управление многоквартирным домом: за и против // Семейное и жилищное право. 2021. N 3. C. 34–37. [Электронный ресурс]. Доступ из справочно-правовой системы «Консультант Плюс». (02.11.2022)
3. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" N 51-ФЗ от 30.11.1994. [Электронный ресурс]. Доступ из справочно-правовой системы «Консультант Плюс». (02.11.2022)
4. Бурняшев Д. В. Непосредственное управление многоквартирным домом // электронный журнал Юрист компании. 06.11.2020 [Электронный ресурс]: https://www.law.ru/article/24714-neposredstvennoe-upravlenie-mkd (02.11.2022)
5. Постановление Верховного Cуда РФ N 302-АД15–11814 от 24.12.2015 по делу N А33–15525/2014. [Электронный ресурс]. Доступ из справочно-правовой системы «Консультант Плюс». (03.11.2022)
6. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ N 48-КГ18–22 от 20.11.2018. [Электронный ресурс]. Доступ из справочно-правовой системы «Консультант Плюс». (03.11.2022)
7. Решение Oмутнинского районного суда Кировской области по делу N 2–2/179/2016~М-2/174/2016 от 17.05.2016. [Электронный ресурс]. Доступ из справочно-правовой системы «Консультант Плюс». (03.11.2022)