Обоснование влияния территориального расположения коммерческих помещений в городе на их кадастровую стоимость

В статье автором показано превышение кадастровой стоимости коммерческих помещений в многоквартирных домах в спальных районах г. Санкт-Петербурга и недооценка такой стоимости в историческом центре города. Зависимость кадастровой стоимости обусловлена корректирующим коэффициентом, который зависит от уровня износа родительского объекта — здания. Предложены рекомендации для усовершенствования методики определения кадастровой стоимости коммерческих помещений в многоквартирных домах в городе.

Ключевые слова: государственная кадастровая оценка, массовая оценка, налогообложение, коммерческие помещения, объект недвижимости.

Введение. Здания в историческом центре г. Санкт-Петербурга имеют высокий процент износа, что приводит к значительному недооцениванию кадастровой стоимости коммерческих помещений в них. В связи с этим, возникает необходимость разработки методов определения кадастровой стоимости таких помещений, например, путем введения фактора, учитывающего основные торговые маршруты города и привлекательность расположения помещений в пределах этих маршрутов. Цель исследования: обосновать влияния территориального расположения коммерческих помещений в городе на их кадастровую стоимость. В качестве задач исследования выступает краткий аналитический обзор литературных источников и разработка предложений по усовершенствованию методики определения кадастровой стоимости коммерческих помещений в многоквартирных домах в городе.

Методы. Методологические исследования базируются на анализе динамики изменения кадастровой стоимости коммерческих помещений в различных районах города. Этот подход позволяет определить то, как территориальное расположение влияет на кадастровую стоимость.

Результаты и обсуждения. В рамках государственной кадастровой оценки 2023 г. было принято решение применять единый метод анализа — сравнительный метод с использованием регрессионного анализа — для оценки коммерческих помещений. Однако в ходе обсуждения проекта отчета в 2023 году было обнаружено, что кадастровая стоимость помещений, находящихся в зданиях, характеризующихся фактором «Техническое состояние здания», не учитывает должным образом уровень износа здания. Для этого предполагается использовать корректирующий коэффициент, который зависит от уровня износа родительского объекта — здания. Градации этого фактора определены на основе методики, утвержденной приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 27.10.1970 года и СП 13–102–2003 «Свод правил по проектированию и строительству. Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений».

Значительное количество зданий в историческом центре города (рис. 1) имеют высокий уровень износа, что привело к существенному снижению кадастровой стоимости коммерческих помещений, находящихся в них.

Рис. 1. Анализ технического состояния многоквартирных домов в г. Санкт-Петербурге по данным ГИС ЖКХ [1]

Потенциальные инвесторы обращают внимание на перспективы района и его местоположение. Не рекомендуется приобретать недвижимость в отдаленных спальных районах без перспективы новой застройки. Обычно такие районы характеризуются низкими ценами на жилье и меньшей платежеспособной аудиторией, а также имеют тенденцию к постепенному устареванию. Тем не менее, данные о движении ставок аренды помещений (рис. 2) свидетельствуют о росте цен в спальных районах города. За прошедший год ставки в этих районах возросли, в то время как в центре города начали снижаться. В мае 2023 года арендные ставки на коммерческие помещения в новостройках спальных районов и пригородов Петербурга достигли уровня ставок в историческом центре города [2]. Негативная динамика ставок за год была отмечена только в семи из четырнадцати рассмотренных районов города. Например, значительное снижение средних арендных ставок зафиксировано в Центральном и Петроградском районах, в то время как наиболее заметный рост был отмечен в Калининском и Красногвардейском районах.

Рис. 2. Динамика арендных ставок на коммерческие помещения в г. Санкт-Петербурге с 03.2022 по 03.2023 гг. [3]

Статистические данные доказывают, что бизнес в большей мере ориентируется на локации, где находится их целевая аудитория, а не только на главные и самые дорогие торговые места. В пригородах и новых районах спальных зон обычно отсутствует большое количество традиционных торговых центров, но при этом плотность населения значительно выше. Именно поэтому встроенные коммерческие помещения в новых жилых комплексах пользуются повышенным спросом у инвесторов, которые впоследствии сдают их в аренду с прибылью.

Заключение. Исследование показало, что цены на коммерческие помещения в многоквартирных домах (МКД) в спальных районах Санкт-Петербурга превышают цены в его исторических центрах. Этот явление частично обусловлено техническими характеристиками как старых, так и новых зданий. Тем не менее, также необходимо учитывать другие факторы, такие как доступность транспортных магистралей и общий уровень доступности для потребителей. Поэтому возникает потребность в разработке методики определения кадастровой стоимости таких помещений путем:

— введения фактора, учитывающего основные торговые маршруты города и привлекательность расположения помещений вдоль этих маршрутов, а также введение понятия «торгового коридора» в кадастровую оценку коммерческих помещений;

— рассмотрения и доработки коэффициента удаленности для коммерческих помещений.

Литература:

1. Анализ технического состояния многоквартирных домов. — Текст: электронный // dom.gosuslugi.ru: [сайт]. — URL: https://dom.gosuslugi.ru/#!/houses-condition/deterioration (дата обращения: 10.05.2024).

2. В спальных районах и пригородах Петербурга дорожает аренда коммерческих помещений. — Текст: электронный // газета BN.ru: [сайт]. — URL: https://www.bn.ru/gazeta/news/273561/?ysclid=lw5eo2tmcp187728268 (дата обращения: 10.05.2024).

3. Спальные районы Петербурга стали привлекательны для бизнеса. — Текст: электронный // kvmeter.ru: [сайт]. — URL: https://www.kvmeter.ru/articles/42506991.html?ysclid=lw5eoj2an38606700 (дата обращения: 10.05.2024)