Приватизация жилых помещений



В статье исследованы вопросы, касающиеся приватизации жилых помещений. Приватизация, как процесс передачи жилья в собственность граждан, имеет важное значение для повышения уровня благосостояния населения и стабилизации жилищной политики. Рассматриваются основные этапы приватизации, законодательные акты, регулирующие данный процесс, а также возможные проблемы и риски, возникающие при передаче квартир в собственность. Особое внимание уделяется правам граждан и мерам, направленным на защиту их интересов в ходе приватизационных процедур.

Ключевые слова: приватизация, жилое помещение, процесс приватизации, отказ от приватизации.

The article explores issues related to the privatization of residential premises. Privatization, as a process of transferring housing to the ownership of citizens, is of vital importance for enhancing the welfare of the population and stabilizing housing policies. It examines the main stages of privatization, the legislative acts regulating this process, as well as the potential problems and risks arising from the transfer of apartments to private ownership. Particular attention is given to the rights of citizens and the measures aimed at protecting their interests during the privatization procedures.

Приватизация жилого помещения — это многогранный процесс, актуальность которого сохраняется и в настоящее время. Тема исследования приобретает особую значимость в условиях динамично меняющейся социально-экономической ситуации и совершенствования жилищного законодательства. Анализ практики применения законодательства о приватизации позволяет выявить пробелы и противоречия, нуждающиеся в корректировке, а также сравнительный анализ российского законодательства с опытом других стран может способствовать повышению эффективности и совершенствованию механизмов приватизации жилых помещений в России.

В Российской Федерации процесс приватизации жилых помещений начал свою работу с принятием нескольких законодательных актов, но самым главным из них является Закон Российской Федерации от 04.07.1991 года № 1541–1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее — Закон о приватизации). Также важно отметить, что Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ) и Жилищный кодекс Российской Федерации (далее — ЖК РФ) определяют порядок и условия приватизации.

Приватизация жилых помещений в Российской Федерации регулируется несколькими основными принципами, которые направлены на защиту прав граждан и упрощение процесса. К ним относятся:

— Добровольность. Граждане вправе выбирать, хотят ли они приватизировать жилье или нет. Этот принцип обеспечивает защиту прав человека и свободу выбора [11].

— Безвозмездность. Приватизация жилого помещения является бесплатной [11].

— Однократность. Каждый гражданин РФ имеет однократное право на приватизацию (один раз в жизни). В данном принципе существует исключение, которое касается несовершеннолетних. Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения после достижения ими совершеннолетия (ч. 2 ст. 11 Закона о приватизации).

Указанные принципы составляют основу законодательства о приватизации жилья и направлены на упрощение доступа граждан к приватизации, защиту их прав и обеспечение прозрачности процесса.

Далее, говоря про условия и порядок приватизации жилых помещений, ним можно отнести следующее:

Во-первых, это существующие ограничения и сроки приватизации. В частности, жилое помещение должно соответствовать установленным нормам по площади. Норма предоставления площади жилого помещения в собственность или по договору социального найма составляет: 33 квадратных метра общей площади жилого помещения — на одного человека [7].

Во-вторых, существуют определенные требования к объекту приватизации: должно отвечать требованиям строительных норм и правил, а также быть зарегистрированным в порядке, установленным ч. 2 постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 [10].

В-третьих, это государственная пошлина. На 25.11.2024 госпошлина за регистрацию права собственности для физических лиц составляет 2 тыс. руб. [6].

Рассматривая вопрос о прекращении права пользования жилым помещения граждан, отказавшихся от участия в приватизации, можно обратиться к судебной практике. Решение об отказе в участии в приватизации, прежде всего зависит от личного волеизъявления, направленного на отказ от права пользования жилым помещением. Законодательство не определяет форму отказа от приватизации и права пользования жильем. Судебная практика показывает, что выселение возможно при добровольном отказе, отсутствии проживания в течение длительного времени, или наличии соглашения о компенсации. Необходимо законодательно закрепить основания для прекращения права проживания лиц, отказавшихся от приватизации, например, добровольный отказ, истечение определённого срока или соглашение с собственником о компенсации. [13], [14].

Для совершенствования российского законодательства в рассматриваемой сфере важно обратиться к правоприменительному опыту зарубежных правопорядков. Так, сравнивая приватизацию жилого помещения в РФ с Республикой Беларусь, можно увидеть различие в некоторых моментах.

Во-первых, приватизация жилого помещения в Республике Беларусь регулируется Жилищным кодексом Республики Беларусь от 28.08.2012 года № 428-З (далее — ЖК РБ), и иными законодательными актами, а в Российской Федерации данный процесс регулируется ЖК РФ, а также иными законодательными актами.

Во-вторых, в отличие от России, где право на приватизацию имеют только граждане РФ, законодательство Республики Беларусь позволяет иностранцам и лицам без гражданства участвовать в приватизации [5]. Договор приватизации в России является договором передачи [4], а в Беларуси — договором купли-продажи с обязательным нотариальным удостоверением.

Также различия касаются объектов, не подлежащих приватизации: в Беларуси это социальные и специальные жилые помещения, а в России -аварийные, находящиеся в общежитиях и служебные.

Также, говоря про приватизацию в Республике Беларусь, важно отметить, что объекты приватизации государственного имущества — это предприятия как имущественные комплексы государственных унитарных предприятий, акции (доли в уставных фондах) хозяйственных обществ, находящиеся в собственности Республики Беларусь или в собственности административно-территориальных единиц [12]. Так, согласно ЖК РБ, приватизация позволяет гражданам приобретать государственные жилые помещения в собственность.

Вместе с тем, законодательство России и Белоруссии о приватизации жилья демонстрирует схожие черты: требуется согласие всех проживающих, защищаются права несовершеннолетних, существуют программы поддержки, и процедура приватизации во многом аналогична. В целом, правовое регулирование в области приватизации жилого помещения в Российской Федерации и Республике Беларусь схоже в таких аспектах, которые являются важной частью процесса приватизации в целом, но также мы можем заметить явные отличия в регулирования данного вопроса, что говорит нам о том, что в каждой стране существуют свои особенности, нюансы, которые мы можем заметить при анализе и сравнении законодательств.

Сравнительная таблица приватизации жилого помещения в РФ и Республике Беларусь

Характеристика	Российская Федерация	Республика Беларусь
Субъекты приватизации	Граждане РФ	Граждане РБ, а также иностранцы и лица без гражданства
Договор приватизации	Договор о передаче жилого помещения	Договор купли-продажи с обязательным нотариальным удостоверением
Объекты приватизации	Жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде	Жилые помещения государственного жилищного фонда
Не подлежащие приватизации объекты жилого помещения	Жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения (ст. 4 Закона о приватизации)	Квартиры и дома социального пользования, коммерческое жилье, жилые помещения в общежитиях, специальные жилые помещения, жилые помещения, находящиеся в зоне эвакуации первоочередного и последующего отселения на территориях с радиоактивным загрязнением и ряд других жилых помещений (ст. 135 ЖК РБ)

В заключении исследования подчеркивается, что приватизация жилья является важным этапом в формировании новых социально-экономических отношений и требует внимания к изменяющемуся законодательству. На 2024 год актуален анализ законодательных актов и их практических последствий. Совершенствование норм о приватизации усиливает права граждан на жилье и формирует устойчивую собственность. Будущие усилия должны сосредоточиться на улучшении правовой базы и информировании граждан о приватизации, что повысит качество жизни и развивает культуру собственности.

Исходя из изложенного, можно увидеть, что из законодательства Беларуси для Российской Федерации можно взять опыт Беларуси в регулировании отдельных аспектов приватизации, например, более детальная регламентация процедуры или подходы к разрешению спорных ситуаций, а для Республики Беларусь опыт Российской Федерации может быть полезен для Беларуси в части совершенствования процедур и механизмов приватизации. В целом, приватизация дает гражданам возможность укрепить жилищные права, но также влечет новые обязательства. Несмотря на успехи, остаются проблемы, такие как недостаточная информированность и сложности в процедурах. Сравнение процесса приватизации с Республикой Беларусь, отражает различия в правовом регулировании и может служить основой для усовершенствования российской системы приватизации.

Литература:

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020) // Российская газета от 25.12.1993 г. № 237;

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 08.08.2024) // Собрание законодательства РФ от 05.12.1994 г. № 32 ст. 3301;

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 29.07.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2018) // Собрание законодательства РФ от 29.01.1996 № 5 ст. 410;

4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 08.08.2024) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2024) // Собрание законодательства РФ от 03.01.2005 г. № 1 (часть I) ст.;

5. Жилищный кодекс Республики Беларусь от 28.08.2012 года № 428-З (с изменениями и дополнениями по состоянию на 01.10.2024 г.) — https://online.zakon.kz/Document/?doc_id=31249714;

6. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (ред. от 08.08.2024) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2024) // Собрание законодательства РФ от 07.08. 2000 г. № 32 ст. 3340;

7. Федеральный закон от 30.12.2012 № 283-ФЗ «О социальных гарантиях сотрудникам некоторых федеральных органов исполнительной власти и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ от 31.12.2012 г. № 53 (часть I) ст. 7608;

8. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями) // Собрание законодательства Российской Федерации от 03.01.2005 г. № 1 (часть I) ст. 15;

9. Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» // Собрание законодательства РФ от 28.01.2002 г. № 4 ст. 251;

10. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (ред. от 28.09.2022) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» // Собрание законодательства Российской Федерации от 06.02.2006 г. № 6 ст.;

11. Закон РФ от 04.07.1991 № 1541–1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Российская газета от 10.01.1993 г. № 5;

12. Закон Республики Беларусь от 19.01.1993 г. № 2103-XІІ «О приватизации государственного имущества и преобразовании государственных унитарных предприятий в открытые акционерные общества» (дата вступления в силу 16.02.1993) // Народная газета — https://pravo.by/document/?guid=11031&p0=v19302103 — Национальный правовой Интернет-портал Республики Беларусь;

13. Определение Военной коллегии Верховного Суда РФ от 17.11.2011 г. № 203-В11–14 — https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70000540/;

14. Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Псков. обл. суда от 04.09.2012 г. по делу № 33–1416 // Документ не опубликован. СПС «Гарант» — https://base.garant.ru/100770558/;

15. Устинова, А. В. Сравнительный анализ приватизации жилых помещений в России и Белоруссии / А. В. Устинова. // Актуальные проблемы права: материалы V Междунар. науч. конф. (г. Москва, декабрь 2016 г.). Москва: Буки-Веди, 2016. С. 95–97. — URL: https://moluch.ru/conf/law/archive/224/11481/ (дата обращения: 21.10.2024).