Самовольная постройка в гражданском праве



В статье автор исследует самовольные постройки, что является частым нарушением при возведении объектов недвижимости без соблюдения требований законодательства.

Ключевые слова: самовольная постройка, граждане, юридические лица, доверительное управление, гражданские правоотношения, право собственности, суд, объекты недвижимости.

Актуальность темы настоящей статьи обусловлена тем, что обязанность по правовой защите собственности, находящейся в частном владении — конституционно закрепленная государственная обязанность, что в полной мере соответствует положению ч. 1 ст. 35 Конституции РФ [1] и требует эффективного механизма его реализации и защиты.

К сожалению, объем настоящей статьи не позволяет нам провести анализ, сколько-нибудь претендующий на многостороннее исследование. Тем не менее, отметим, что среди наиболее часто возникающих, можно выделить проблемы, связанные с судебными решениями о сносе самовольной постройки, поскольку рассматриваемая ситуация, для стороны, осуществившей нарушение соответствующего законодательства, предполагает возникновение самых серьезных последствий, в том числе и финансового характера.

Итак, анализ актуальных на сегодня законодательных положений и правоприменительной практики показывает, что законодатель в целом не одобряет самовольное строительство гражданами. Вместе с тем, ныне действующий ГК РФ [2] институт самовольной постройки рассматривает в качестве одного из самостоятельных способов обретения права собственности. Кроме этого, учитывая современные реалии, необходимо помнить, что правовая урегулированность в данном вопросе, имеет важное практическое значение.

Прежде всего, обратимся к основным положениям правовой регламентации в рассматриваемой области. Итак, исходя из изложенного в п. 1 ст. 222 ГК РФ [2], к самовольно возведенным объектам относятся здания, сооружения, а также иные объекты, которым присущи определенные признаки: 1. располагающиеся на участке земли: предоставленном в установленном порядке; либо режим которого, не подразумевает строительства на нем соответствующего объекта (ст. 7 ЗК РФ [3], ст. 37 ГрК РФ [4]); 2. возведенные, созданные: без требуемых разрешений (ст. 51 и др. ГрК РФ [4], ст.ст. 2, 3 и др. ФЗ от 17.11.1995 № 169-ФЗ [5]); либо с не соответствующие требуемым строительным и градостроительным нормам и правилам (п.п. 8, 9 ст. 1, ст. 30, 39 и др. ГрК РФ [4]; Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ [4], Приказ Росстандарта от 02.04.2020 № 687 [6]).

Соответственно, можно констатировать, что п. 1 ст. 222 ГК РФ установлены обязательные признаки, при наличии хотя бы одного из которых, соответствующая недвижимость считается возведенной самовольно [12, c. 245].

Исходя из разъяснений данных в п. 2 определения Конституционного Суда РФ от 03.07.2007 № 595-О-П [7], самовольное строительство — это правонарушение, возникающее вследствие несоблюдения положений земельного законодательства, в области предоставления участков под строительство или же градостроительного законодательства, в области строительства и проектирования.

Регламентированные законом последствия возведения рассматриваемых объектов отражены п. 2 ст. 222 ГК РФ. Например, это может быть их снос построившим лицом либо за его счет, исключая указанные п. 3 ст. 222 ГК РФ ситуации, при которых суд может признать право собственности на такой объект.

Основываясь на положении пункта 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 [8], собственник участка, на котором самовольно возведен объект, имеет право, если его права нарушены, подать соответствующий судебный иск о сносе постройки либо обеспечения соответствия ее требованиям законодательства. При рассмотрении большого количества судебных дел, основной массив нарушений связан с несоблюдением норм ст 7 ЗК РФ, ст.ст 35–40 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ.

В связи с этим, особую значимость приобретает необходимость выработки четкой дефиниции самовольной постройки, как значимой категории действующего правового режима. Кроме того, представляется важным, что в ходе разрешения споров о праве собственности на возведенные самовольно объекты, возникших до 01.09.2015 года, судами используется действующая в тот период редакция п. 1 ст. 222 ГК РФ, что также не может способствовать четкому пониманию возникающих в этой связи вопросов.

Обратим внимание, что в самом наименовании ст. 222 ГК РФ использован термин «постройка», однако, в ГК РФ этот термин определяющий этот особый вид объекта гражданских прав не фигурирует в разделе ГК РФ, по этой причине, в п. 1 ст. 222 ГК РФ законодатель попытался ввести самостоятельную трактовку рассматриваемого понятия.

В посвященной исследуемой проблеме литературе, также нет единодушия, вследствие чего, можно встретить довольно разнообразные трактовки указанных объектов: от способа приобретения права собственности до правонарушения [15, c. 61].

В частности, А. В. Савина рассматриваемые объекты квалифицирует как гражданское правонарушение и способ приобретения права собственности [16, c. 7], отмечая при этом, что указанным объектам, как способу обретения права собственности присущ исключительный характер и применим указанный способ к объектам, не повлекшим при их возведении нарушений строительных и градостроительных правил и норм и только исключительно формальные нарушения могут стать барьером для обретения права собственности на них.

В свою очередь А. В. Иваненко предлагает конкретные критерии квалификации самовольно возведенного объекта, в частности, обладающего признакам недвижимости, без учета уровня его завершенности [14, c. 10].

В частности, по одному из рассмотренных судом дел, Администрация города и ИП М., заключили договор аренды участка, под установку и эксплуатацию сборно-разборного магазина. В соответствии с договором арендатор не имел права строить на этом участке земли. Поэтому, истец подал иском о самовольно возведенном объекте и его сносе. Суд, основываясь на ст. 222 ГК РФ, ст.ст. 60, 62 и 76 ЗК РФ, п.п. 22 и 23 постановления № 10/22, своим решением, оставленным без изменения Первым арбитражным апелляционным судом от 06.09.2016 [10], полностью поддержал требования истца. В свою очередь, Арбитражный суд Волго-Вятского округа [12] оставил это решение без изменения, а кассационные жалобы без удовлетворения. Анализируя нюансы указанного спора, судами было установлено, что волеизъявление сторон при заключении договора было направлено на предоставление земельного участка для эксплуатации временного объекта (без наделения правом на осуществление строительства и с обязанностью арендатора по вывозу объекта после прекращения договора аренды). При этом, доказательств предоставления предпринимателю земельного участка в целях строительства капитального объекта в установленном законом порядке в материалах дела не имеется.

Рассматривая противоположный пример судебной практики, обратим внимание, что по-другому, похожему спору, суд отказал истцу по требованию сносе, так как не имелось доказательств возведенных капитальных сооружений (недвижимости) [11].

Таким образом, нечеткость трактовок самовольной постройки, обусловливает вполне реальные практические проблемы, связанные с легитимации указанных объектов. Представляется, что необходима выработка четкой и недвусмысленной дефиниции указанного термина, что поможет исключить толкование законодательных положений по аналогии относительно каждой конкретной ситуации.

На основе проведенного нами анализа, представляется правильным считать самовольную постройку, особой разновидностью незаконно возведенного объекта, обладающего признаками недвижимости, хозяйственный оборот которой подразумевает обязательную государственную регистрацию прав. При этом, определяющим для обретения права собственности на такие объекты, будет не госрегистрация, лишь свидетельствующая о праве, а соответствующее решение суда.

Поскольку право собственности на рассматриваемые объекты, возникает первоначально и, при этом, не зависит от прав иных субъектов, не подразумевая правопреемства, решающее значение имеет воля приобретателя, при возведении или серьезных изменений конструкции такого объекта. Следовательно, такие объекты можно рассматривать в качестве первоначального способа обретения права собственности.

Как представляется, отвечающие сегодняшним реалиям условия легализации самовольно возведенных объектов, необходимо привести в соответствие с положениями актуальных редакций действующего в рассматриваемой сфере законодательства, обеспечивая тем самым соблюдение интересов и прав третьих лиц, исключая возможность опасности для их жизни и здоровью, которая может исходить от таких объектов.

На основе анализа практики судов, связанной с проблематикой сноса самовольных построек, для достижения цели единообразного и четкого понимания правоприменителем рассматриваемого термина, предлагаем понимать под «самовольной постройкой» объект капитального строительства, соответствующий признакам, изложенным в ст. 222 ГК РФ с тем, чтобы на такой объект могло быть признано право собственности.

Ориентируясь на положения норм действующего законодательства, приходиться констатировать, что актуальные на сегодня редакции ст. 222 ГК РФ, не смогли нивелировать имеющиеся проблемы правовой регламентации рассматриваемой сферы отношений, что взывает к необходимости совершенствования соответствующих законодательных положений.

Итак, на сегодняшний день, учитывая большое число вопросов и сложностей, возникающих в рассматриваемой сфере, можно констатировать необходимость последовательного совершенствования гражданско-правовых норм, составляющих гражданско-правовой институт, называемый в настоящее время институтом самовольной постройки.

Литература:

1. Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12.12.1993 (ред. 04.10.2022) // Собрание законодательства РФ. — 2014. — № 31. — Ст. 4398.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 31.10.2024) // Собрание законодательства РФ. — 1994. — № 32. — Ст. 3301.
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 1.09.2024) // Собрание законодательства РФ, 29.10.2001, № 44, ст. 4147.
4. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 01.09.2024) // Собрание законодательства РФ. — 2005. — № 1 (часть 1). — Ст. 16.
5. Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ (ред. от 25.12.2023) «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» // Собрание законодательства РФ. — 2010. — № 1. — Ст. 5.
6. Федеральный закон от 17.11.1995 № 169-ФЗ (ред. от 10.07.2023) «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. — 1995. — № 47. — Ст. 4473.
7. Приказ Росстандарта от 02.04.2020 № 687 (ред. от 05.09.2024) «Об утверждении перечня документов в области стандартизации, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» // Информационный бюллетень о нормативной, методической и типовой проектной документации. — 2020. — № 10.
8. Определение Конституционного Суда РФ от 03.07.2007 № 595-О-П «По запросу Сормовского районного суда города Нижнего Новгорода о проверке конституционности абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник Конституционного Суда РФ. — 2007. — № 6.
9. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» // Бюллетень Верховного Суда РФ. — 2024. — № 1.
10. Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2016 по делу № А43–25329/2015 // [Электронный ресурс] — URL: https://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=RAPS001&n=61826#7yG9MWUoRjMHI6501 (дата обращения: 08.12.2024).
11. Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2013 по делу № А79–12197/2012 // [Электронный ресурс] — URL: https://sudrf.cntd.ru/document/498974678 (дата обращения: 08.12.2024).
12. Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23.01.2017 № Ф01–5758/2016, Ф01–5766/2016 по делу № А43–25329/2015 // [Электронный ресурс] — URL: https://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=RAPS001&n=61826#7yG9MWUoRjMHI6501 (дата обращения: 08.12.2024).
13. Гиматдинова, А. С. Проблемные вопросы устранения административных правонарушений, связанных с самовольными постройками / А. С. Гиматдинова // Закон и право. — 2024. — №. 3. — С. 59–66.
14. Иваненко, А. В. Теоретические и практические аспекты понимания и легализации самовольной постройки: автореферат дис.... кандидата юридических наук: 12.00.03 / Иваненко Анна Владиславовна; [Место защиты: Рос. акад. нар. хоз-ва и гос. службы при Президенте РФ]. — Волгоград, 2013. — 34 с.
15. Савина, А. В. Правовой режим самовольной постройки: автореферат дис.... кандидата юридических наук: 12.00.03 / Савина Анна Владимировна; [Место защиты: Моск. акад. экономики и права]. — Москва, 2010. — 19 с.
16. Трощенко, Д. Г. Самовольная постройка: понимание понятия и признаков для легализации путем признания права как способа защиты / Д. Г. Трощенко // Вопросы российской юстиции. — 2024. — №. 33. — С. 242–251.