Правовое регулирование участия в долевом строительстве в системе норм гражданского права

Препринт статьи



В статье рассматриваются правовые основы и практические аспекты участия в долевом строительстве в России. Особое внимание уделено преимуществам и рискам данного механизма, а также его правовому регулированию. Освещаются ключевые положения законодательства, касающиеся ДДУ и использования эскроу-счетов, направленные на защиту прав участников. Анализируется судебная практика, связанная с реализацией данных соглашений, и даются рекомендации по минимизации возможных рисков.

Ключевые слова: договор долевого участия, правовое регулирование, законодательство о долевом строительстве, эскроу-счета, защита дольщиков.

Договор долевого участия (ДДУ) — это соглашение между покупателем и застройщиком для приобретения строящегося жилья. Покупатель вкладывает деньги на стадии строительства, получая впоследствии право на квартиру. Преимущества включают экономию благодаря низким ценам и доступ к общей инфраструктуре. Риски связаны с возможными задержками и банкротством застройщика.

Долевое строительство регулируется Федеральным законом № 214, Гражданским кодексом РФ и законом «О защите прав потребителей». Внесённые изменения обязывают использовать счета эскроу при расчётах с июля 2019 года. Счёт эскроу открывается в аккредитованном банке. Примеры судебной практики показывают защиту прав дольщиков, включая взыскание неустойки за просрочку сдачи дома.

Другой пример — дело № 5-КГ19–186, где истец купил долю в квартире через пай, но площадь оказалась меньше обещанной. Суды отклонили иск против ЖСК, перенаправив его к застройщику. Однако ВС поддержал истца, отметив, что кооператив несет ответственность за разницу в площади [3]. В деле о банкротстве АО «ОСК» участник долевого строительства расторг договор и был включен в реестр кредиторов. ВС уточнил, что исполнение возможно через отступное или новацию, включая квартиры дольщиков [4]. Особенность счета эскроу: застройщик получает средства только после ввода дома в эксплуатацию в установленный срок [4].

Средства на счете эскроу до завершения строительства принадлежат покупателю, а не застройщику. Застройщик может брать кредиты на строительство, увеличивая таким образом цену жилья. Некоторые предлагают поэтапное использование денег со счета эскроу, чтобы уменьшить зависимость от кредитов. Однако это может привести к злоупотреблениям со стороны застройщиков.

Банк не смог провести операции с депонированными средствами из-за ареста, и суды указали на необходимость исполнения операций после снятия ареста. Бенефициар просрочил предоставление документов на один день, что привело к досрочному прекращению договора. Банк вернул средства депоненту для погашения кредита, однако позже на них был наложен арест. Суды обязали банк передать средства бенефициару сразу после снятия ареста [6].

Использование эскроу-счетов в строительстве и ипотеке регулируется Законом № 214-ФЗ. Банк замораживает деньги покупателя на таком счете до выполнения продавцом обязательств. Средства принадлежат покупателю и не подлежат взысканию. В долевом строительстве счет бесплатный, деньги застрахованы АСВ до 10 млн рублей.

В научных кругах обсуждается вопрос о начислении процентов дольщикам на средства, хранящиеся на счетах эскроу. Некоторые авторы ставят под сомнение необходимость запрета на начисление процентов, установленный законом № 214-ФЗ. Они утверждают, что поскольку владельцем счета является дольщик, эти деньги аналогичны средствам на банковских вкладах, за которые банки выплачивают проценты. Предлагается установить банковский процент на средства на счетах эскроу, исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ, чтобы компенсировать расходы дольщиков. В судебной практике рассматривались случаи, когда банк-эскроу агент не мог проводить операции с арестованными средствами до снятия ареста [6].

Арбитражный суд Московской области указал, что новые законы о долевом строительстве ограничили доступ застройщиков к средствам дольщиков, вынуждая их брать кредиты и нести дополнительные расходы. Система эскроу защищает деньги дольщиков, но не гарантирует их полную сохранность. По закону, на эти счета не начисляются проценты, и участники получают назад только вложенную сумму, не компенсируя инфляционные убытки.

Законодательство разрешает банку использовать деньги со счёта эскроу для погашения обязательств застройщика. В случае банкротства банка-эскроу сумма для возврата дольщику ограничена 10 млн рублей — это застрахованная государством сумма. Остальные средства уйдут на удовлетворение требований кредиторов. Возмещение расходов дольщиков через неустойку и убытки от застройщика сложно реализовать из-за длительности процедуры банкротства и недостаточности средств банкрота.

Верховный суд РФ постановил, что дольщики вправе требовать компенсацию от застройщика-банкрота даже после получения выплат от государства. В деле о банкротстве ООО «Монолит-град-строй» дольщик Игорь Тутыхин пытался включить дополнительные 6,37 млн рублей в реестр требований, несмотря на компенсацию от Фонда развития территорий. Однако арбитражный суд Москвы отклонил его иск, считая, что полученные выплаты уже погасили его требования.

Тутыхин обжаловал расчёт компенсации от фонда, утверждая, что она ниже реального ущерба по банкротству. Верховный суд подтвердил различия методик и возможность меньшей компенсации. Также Суд указал, что на основной долг начисляются мораторные проценты по ставке ЦБ РФ. Дольщики рискуют при банкротстве банка, поскольку он не обязан передавать недвижимость [2].

Средства на эскроу-счёте в банке застрахованы АСВ, но сумма возмещения ограничена 10 млн рублей. Если стоимость ДДУ больше этой суммы, дольщик рискует потерять остаток. Если у одного лица несколько эскроу-счетов в одном банке, общая выплата всё равно составит максимум 10 млн рублей. В случае банкротства дольщику нужно открыть новый счёт эскроу в другом банке, куда АСВ переведёт возмещение.

Застройщики обязаны выплачивать неустойку за нарушение сроков передачи жилья дольщикам — юридическим лицам в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, физическим лицам — в двойном размере. В 2021–2022 гг. были введены ограничения на начисление штрафов и убытков за просрочку. Марина Родина подала иск против застройщика, требуя неустойку в размере 897 тыс. руб., убытки за аренду жилья в Москве — 100 тыс. руб., компенсацию морального ущерба — 50 тыс. руб. и возмещение почтовых расходов и штрафа. Суд удовлетворил иск частично, обязав застройщика выплатить 122 тыс. руб. неустойки, 29 тыс. руб. компенсации морального ущерба, 71 тыс. руб. штрафа и покрыть почтовые расходы. Екатерина Зиналова подала аналогичный иск после задержки сдачи дома, требуя неустойку в размере 260 816 руб., потребительский штраф, компенсацию морального вреда и возмещение расходов на аренду жилья. Суд частично удовлетворил её требования, снизив размеры выплат [5].

Также есть пример, когда дольщик потребовал взыскать с застройщика неустойку за неверно смонтированные окна в лоджии. Суд первой инстанции обязал застройщика устранить недостатки, но в выплате неустойки отказал истцу в полном объёме. Однако Верховный суд подтвердил, что истец является потребителем, и на него распространяется соответствующий закон. Поскольку в договоре ничего про неустойку не сказано, суд согласился с истцом и посчитал её по закону, а именно: 1 % от цены договора за каждый день просрочки [6].

Постановление Правительства РФ от 02.04.2020 № 423 было принято в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 17 Федерального закона от 1 апреля 2020 года № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». Документ установил особенности применения неустойки и других финансовых санкций к застройщикам за неисполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ) в период пандемии COVID-19.

С 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года неустойка (пеня) не начислялась ни по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ), где дольщик нарушил обязательство по внесению платежей, ни по случаям, когда застройщик задерживал передачу объекта. В этот же период, если одна из сторон ДДУ нарушала свои обязательства вследствие введенного режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории, где строится объект, она освобождались от ответственности за убытки перед другой стороной. Если договор расторгался в обозначенный срок, и застройщик не возвращал средства дольщикам, проценты за использование этих денег не начислялись и не подлежали взысканию. До 1 января 2021 года предоставлялась отсрочка по оплате неустойки, процентов и возмещению убытков, требование о которых были заявлены до 3 апреля 2020 года.

Некоторые юристы сомневались в законности отдельных пунктов постановления Правительства РФ, особенно в отношении формулировки «предъявление требований к исполнению». Обсуждалась также возможность «безнаказанного» удержания денег дольщиков застройщиками на 9 месяцев вне зависимости от оснований нарушений договора долевого участия (ДДУ). Юристы считают, что освобождение от ответственности должно быть обусловлено только объективными обстоятельствами, такими как коронавирусные ограничения [5].

Дольщик, оплативший квартиру, столкнулся с задержкой ввода жилья из-за судебных разбирательств с застройщиком. Обеспечительные меры суда увеличили сроки сдачи объекта, несмотря на снятие ареста. Застройщик не завершил проект вовремя, ссылаясь на непредвиденные обстоятельства. Дольщик потребовал возмещение ущерба, но суд отказал, признав задержку объективной. Верховный суд частично удовлетворил иск, взыскав неустойку за период после снятия ареста [8].

В другом деле (№ 4-КГ18–43), дольщица потребовала расторжения договора и возмещения убытков. Суды поддержали её требования, но Верховный суд отменил решение, пересмотрев дело [6].

До 30 июня 2025 года Правительство РФ запретило начисление неустойки за просрочку передачи объектов и процентов за возврат денег при расторжении ДДУ по инициативе дольщиков (постановление № 1916 от 26.12.2024).

Застройщики не несут ответственности за неустойку и штрафы за несвоевременное устранение недостатков жилья, купленного для личного пользования. Однако они обязаны компенсировать убытки, вызванные этими недостатками. Если дольщик предъявил претензии до 1 января 2025 года, застройщик вправе оплатить их после 30 июня.

В 2022 году российское правительство вновь поддержало застройщиков, введя меры по ограничению их ответственности за счёт интересов дольщиков. Постановлением № 479 от 26.03.2022 (действует до 30.06.2023) повторены меры, аналогичные Постановлению № 423. Застройщики получили отсрочку до 30.06.2023 по требованиям дольщиков об убытках и штрафах, предъявленных до 29.03.2022. Дольщики лишились рычагов давления на застройщиков и вынуждены ждать завершения строительства, тогда как для последних это стало законной возможностью избежать выполнения обязательств.

До 29 марта 2022 года претензии приводили к взысканию денежных средств на устранение дефектов, штрафов, неустоек и компенсации морального вреда, однако исполнение решений судов откладывалось до 31 декабря 2022 года в отношении неустойки, штрафов и морального вреда.

После 29 марта 2022 года, если квартира принималась до введения новых правил, суды могли назначить экспертизу, предполагая взыскание штрафов, но не начисляли неустойку за период с момента подачи претензии до 31 декабря 2022 года.

Отказы судов во взыскании убытков связаны с мораторием. Административные истцы оспаривали пункт 1 Постановления № 479, но Верховный Суд РФ отклонил иск, сославшись на соответствие нормы законодательству и отсутствие нарушений прав дольщиков (дело от 21.06.2022 № АКПИ22–284). Важно оформлять правовые акты единообразно, соблюдая логичность, краткость и ясность, чтобы избежать двусмысленности [2].

Подготовленный правовой акт не должен повторять уже существующие нормы, особенно если они имеют большую юридическую силу. Временная блокировка норм Закона № 214-ФЗ на основе Постановления Правительства № 479 нарушает правила юридической техники, что требует изменения закона. С 25.03.2022 по 30.06.2023 введены особенности передачи жилья дольщикам согласно Постановлению № 442, включая обязательную досудебную процедуру решения споров о недостатках жилья длительностью 70 дней. Это ограничивает право дольщиков выбирать способ защиты прав, противореча статье 7 Закона № 214-ФЗ.

Судебная практика по спорам участников долевого строительства и застройщиков включает дела о расторжении договоров и взыскании неустойки. Дело № 33–30716/2016 подтверждает право дольщика расторгнуть договор и вернуть деньги при наличии серьезных недостатков, которые застройщик не исправил своевременно. В деле № 4-КГ17–25 суд обязал застройщика выплатить неустойку за задержку сдачи квартиры из-за устранения дефектов, несмотря на аргументы компании о несерьезности проблем.

ВС РФ указал, что продавец обязан информировать потребителя о товаре для правильного выбора. Договор с застройщиком не предусматривал замену квартиры, но давал право на компенсацию. Управляющая компания требовала от застройщика исправления дефектов в объектах через суд, но ей было отказано из-за отсутствия претензий участников на этапе ввода дома в эксплуатацию. ВС РФ отменил это решение в 2023 году из-за противоречий между двумя экспертизами. Было установлено, что срок устранения недостатков увеличен до 60 дней согласно новым правилам передачи объектов долевого строительства.

Дольщик не может сразу требовать деньги за некачественный объект. Вначале застройщику дается 60 дней на бесплатное устранение недостатков. Только если дефекты не устранены, дольщик может предъявить денежные претензии. Через 60 дней после выявления проблем, если застройщик не исправил их бесплатно, дольщик имеет право требовать снижение цены договора или компенсацию расходов. Эти требования должны быть удовлетворены в течение 10 дней. Если дольщик препятствует устранению дефектов, он теряет право на судебную защиту. Отношения участников и застройщиков регулируются Федеральным законом № 214-ФЗ, а Закон «О защите прав потребителей» больше не применяется.

Такой подход представляется несколько непоследовательным, учитывая, что юридически Закон обладает большей силой, нежели постановления правительства РФ, позволяя судам отдавать приоритет именно его нормам при разрешении споров. Однако, с учетом практики Верховного Суда РФ, где ранее уже рассматривались подобные случаи, такие как решения от 14 октября 2020 года (№ АКПИ20–430) и от 28 января 2021 года (№ АПЛ20–472), есть основания полагать, что Верховный Суд РФ сохранит аналогичную позицию относительно оценки правомерности норм Постановления № 442.

Литература:

1. Потопальский, С. С. Правовое регулирование участия в долевом строительстве в системе норм гражданского права / С. С. Потопальский // Ученые записки Крымского федерального университета имени В. И. Вернадского. Юридические науки. — 2023. — Т. 9 (75), № 2. — С. 202–208.
2. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 17.09.2019 N 41-КГ19–28. — https://legalacts.ru/sud/opredelenie-sudebnoi-kollegii-po-grazhdanskim-delam-verkhovnogo-suda-rossiiskoi-federatsii-ot-17092019-n-41-kg19–28/?ysclid=m8ubx2tn2946596880
3. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 15.10.2019 N 5-КГ19–186. — https://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=ARB&n=606276#oSuSqgUmbBSyQub81
4. Постановление от 13 июня 2023 г. по делу № А40–245757/2015. — https://sudact.ru/arbitral/doc/33kC5VQQRCZX/?ysclid=m8ubyyyda3578693259
5. Габриелян, М. В. Развитие ипотечного кредитования в России с использованием эскроу-счетов / М. В. Габриелян, О. Д. Жилан // Развитие малого предпринимательства в Байкальском регионе: Материалы международной научно-практической конференции, Иркутск, 23 ноября 2021 года / Отв. редактор А. В. Самаруха. — Иркутск: Байкальский государственный университет, 2021. — С. 217–223.
6. Аналитическая справка. Договор условного депонирования (эксроу) и договор счет эксроу: проблемы правового регулирования. — https://iclrc.ru/storage/events_materials/31/ЦМСПИ_Финклуб_Эскроу-в-РФ_1649346809.pdf
7. Буркова, А. Ю. Эскроу-счета: перспективы в российском законодательстве / А. Ю. Буркова // Законы России: опыт, анализ, практика. — 2009. — № 1. — С. 53–56.
8. Эскроу счет проценты. — https://www.consultant.ru/law/podborki/jeskrou_schet_procenty/?ysclid=m8uc5fly38478844878
9. Применение договора счета эксроу в долевом строительстве. — https://h-cons.ru/wp-content/uploads/2022/03/ekspertnaya-statya-n.ragylina-eskry-scheta.pdf?ysclid=m8uc6cmc3a654976079