Организационное управление эффективностью качества реализации жилых объектов

В статье предложена методика управления эффективностью качества эксплуатации жилых объектов и представлен модельный комплекс для решения проблемы реализации эксплуатационного периода.

Темпы строительства и ввод объектов в эксплуатацию нового жилья не обеспечивают в обозримой перспективе необходимого для достижения целей реформирования объема вывода и замещения ветхого и аварийного жилья новым. Очевидно, что ситуация в целом по отрасли не изменяется, а если и изменяется по отдельным категориям, то медленными темпами. Износ жилого фонда и коммунальной инфраструктуры превышает все допустимые пределы и нуждается в обновлениях. Речь уже идет не о «морально» устаревших конструкциях и оборудовании, а об их непригодности. [1] Следовательно, можно выделить целые группы инженерных проблем, касающихся продолжительности жизненного цикла объектов и эффективности организации процессов их восстановления. Техническое состояние жилищного фонда РФ в современных условиях может быть проиллюстрировано следующими данными:

• в хорошем и удовлетворительном состоянии (физический износ 0-40%) соответственно находятся 60% от общего количества строений и 83% от объема общей площади;

• в неудовлетворительном состоянии (износ от 41% до 60%) - 27,8% и 14,8%;

• в ветхом - (износ 61% и более) - 11,5 и 1,3%.

Жизненный цикл жилого дома обычно составляет не один десяток лет, причем в отличие от традиционной продукции довольно большую часть этого времени занимает период эксплуатации. Особую актуальность для жилого дома имеет проблема поддержания объекта на стадии эксплуатации. Процесс воспроизводства жилищного фонда может быть реализован посредством нового жилищного строительства, проведения капитального ремонта, модернизации и реконструкции существующих объектов. До недавнего времени преобладающей формой воспроизводства жилищного фонда было новое строительство. Во многом это обусловлено объективными причинами: в СССР восстанавливались объемы разрушенного жилищного фонда за годы Великой Отечественной войны, осуществлялись программы переселения из подвальных, полуподвальных помещений и барачного жилья. В современных же условиях вследствие постоянного роста дефицита площадей для застройки значительно изменяется структура городского строительства: сокращается застройка новых территорий, снижается доля нового строительства и соответственно увеличивается доля переустройства, как отдельных зданий, так и отдельных кварталов. [2] Так, расходы на ремонт и реконструкцию жилья примерно равны расходам на новое строительство. Важнейшим элементом процесса простого воспроизводства жилищного фонда, направленным на увеличение эксплуатационного этапа в структуре жизненного цикла и сокращающим общественные затраты на строительство нового жилья, является капитальный ремонт. Капитальный ремонт, представляя собой комплекс работ по полной или частичной замене конструктивных элементов и инженерных систем объектов, приводит к снижению физического износа, позволяет осуществить работы по восстановлению и усилению существующих конструкций, повышению их прочности и эксплуатационных качеств, снижению деформативности конструкций.

Капитальный ремонт подразделяется на:

• комплексный, охватывающий все здание в целом или отдельные его секции;

• выборочный, охватывающий отдельные конструктивные элементы здания или его инженерного оборудования.

Наряду с капитальным ремонтом должны проводиться текущий и восстановительный ремонты в соответствии с установленными нормативами. Известно, что износ жилого дома увеличивается со временем эксплуатации. Чем больше срок эксплуатации, тем больше износ. При нормативном обслуживании (в соответствии с установленными техническими нормами) дом прослужит установленный нормативный срок. При этом фактические затраты на нормативное обслуживание будут оптимальными (минимально возможными при установленном объеме и качестве обслуживания) и соответствовать амортизации объекта. Если по каким-либо причинам износ выше нормативного (отсутствие или несвоевременное обслуживание, меньший объём или плохое качество обслуживания), то это повлечет соответствующее увеличение фактических затрат на нормативное обслуживание. Фактические затраты на проведение ремонтов должны быть не меньше установленных нормативных затрат, поскольку в таком случае эффективность от проведения мероприятий по ремонту не будет давать ожидаемого эффекта. Экономия на ремонтных мероприятиях невыгодна, поскольку происходит снижение качества всего объекта, а как следствие и его цена объекта.

Проблема реализации эксплуатационного периода жилых объектов заключается в недостаточно эффективной организации процессов их восстановления. Это обуславливается влиянием организационных сдвигов принятых стандартов и проектов, что влечет за собой потерю функциональных качеств объектов. Решения этих задач может быть решено на основе использования проектного подхода, который предусматривает решение задач создания проекта и его управления в факторной среде.

Предложена методика управления эффективностью качества эксплуатации жилых объектов за счет инструментов организации процессов и структур. Основой модели управления являются следующие положения:

• реализация стандарта эксплуатации объектов соответствует требуемому уровню качества и соответственно стоимости объекта во времени (1, 2);

• снижение норматива стандарта эксплуатации объекта уменьшает уровень качества и стоимость объекта (3);

• факторами снижения норматива являются внешние и внутренние факторы, управление которыми требует дополнительных затрат (4);

• затраты на управление по стандарту эксплуатации должны быть эффективны (5);

• в качестве инструментов управления могут быть приняты организационные преобразования в процессах потоках и структурах – объектах (6).

Формализация модельного комплекса для решения задачи имеет вид:

• модель норматива эксплуатации

З → К → С_ж (1)

З = ∑З_i (2)

• модель отклонений

∆∑З_i → ∆ ∑К_i → С_ж (3)

• модель факторов

М(F)=(f_вш,f_вн,Э_жц) (4)

• модель управления преобразованиями

Э(У(∆)) =(З∆+ Эу_min)/ З∆ (5)

∆_{min =} (∆t(Оп )_min, ∆З(Ос)_min) (6)

где

З – затраты на ремонты;

К - качество объектов;

С_{ж -} стоимость объекта;

i - индекс форм эксплуатационного обслуживания: капитальный ремонт, текущий ремонт и восстановление объектов;

∆∑З_i – сумма затрат i-х форм эксплуатационного обслуживания объектов;

∆ ∑К_i – отклонения множества индексов качества i-х форм эксплуатационного обслуживания;

∆ С_ж - отклонения стоимости жилых объектов;

М(F) - матрица факторов изменения параметров эксплуатации объектов;

f_вш, fв_н, Э_жц - соответственно факторы внешней среды, факторы внутренней среды и факторы продолжительности работ;

Э(У(∆)) – эффективность управления отклонениями;

З∆- затраты на управление отклонениями;

Эу_min - эффективность управления.

Реализация моделей осуществляется статистическими методами – для формирования структуры отклонений параметров эксплуатации объектов. Статистический метод необходимо применять для того, чтобы на его основе установить точность и стабильность процесса, качество и в случае необходимости подготовить план организационно-технических мероприятий и на этой основе установить возможность внедрения статистических методов управления качеством эксплуатации жилых объектов.[3] Также следует отметить, что применение поточных методов необходимо для формирования потока отклонений затрат обслуживания объектов, а управленческих методов для формирования эффективных управленческих решений.

Выводы

Проведение нормативного обслуживания объектов соответствует установленной стоимости объектов, а снижение параметров системы обслуживания приводит к потере функциональной полезности и соответственно стоимости объекта. Потеря стоимости объекта определяет необходимость разработки факторных аналитических зависимостей влияния факторов в лаге жизненного цикла объекта и формирования на их основе методических основ управления реализацией жилых объектов на принципах проектного подхода.

Литература:

1. www.minregion.ru

2. www.m-economy.ru

3. www.stroyplan.ru