Некоторые особенности оценки и развития рынка недвижимости в Узбекистане

В статье рассмотрены некоторые особенности оценки и развития рынка недвижимости(жилья), а также приведены методы определения стоимости недвижимости в Узбекистане. Автором особо отмечен и изучен стоимостной подход, который базируется на затратных методах и может дать наиболее объективную оценку стоимости жилья в современных условиях.

Ключевые слова:недвижимость, жилья, рынок недвижимости, рынок жилья, кадастровая оценка, потребительские качества жилья, многофакторный модель,оценка недвижимости, оценка жилья, износ здания, стоимость земельного участка, системный подход, стоимостной подход, затратный метод.

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в виде объекта, или предмета потребления — жилые дома, квартиры, которая также является основой личного существования для граждан. Таким образом, недвижимость становится главным предметом при покупке и продаже жилых помещений.

Только с момента перехода на рыночные отношения, стало очевидно, что эффективное функционирование рыночной экономики без развития рынка недвижимости невозможно. Недвижимость создаётся трудом строителей и вложениями капитала, и поэтому является финансовым активом, операции с которым осуществляется на рынке недвижимости. После введения права частной собственности на недвижимое имущество и проведение приватизации в Узбекистане государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимости, и в первую очередь жилья.

Как отмечал Президент Республики Узбекистан Ислам Каримов: «Коренным образом меняются жилищные условия наших граждан. Ежегодно возрастают темпы и масштабы жилищного строительства во всех регионах республики. За годы независимости общая площадь жилищного фонда возросла на 1,9 раза. Несмотря на большую демографическую нагрузку, достигнут стабильный рост обеспеченности жильем на одного человека с 12,4 до 15,4 квадратных метра. Практически весь жилищный фонд находится в частной собственности населения страны, в то время как во многих развитых государствах более половины семей живут в арендуемых квартирах и домах» [1].

Формирование рынка недвижимости благоприятно сказывается на развитии инвестиционно-строительной деятельности. Практически во всех областях разработаны и реализуются комплексные строительные программы. Реализуются такие программы и в г. Ташкенте, которые отличаются:

1)                 активным привлечением внебюджетных источников финансирования;

2)                 дифференцированным характером строительной продукции, отражающим как различные уровни платежеспособного спроса, так и особенностями пространственной среды в конкретных районах застройки;

3)                 особое внимание уделяется проектам реконструкции, которые сводятся не только к облагораживанию внешнего вида здания, но и качественным преобразованиям внутри помещений;

4)                 активное строительство в районах, прилегающих к кольцевой дороге, и внутри 1, 2 и 3-х этажных современных зданий с небольшими земельными участками.

Данная программа, в которой содержатся совокупность взаимосвязанных финансово-управленческих механизмов, позволяет говорить о системном подходе к решению такой масштабной задачи, как комплексное перспективное развитие громадного мегаполиса, каковым является Ташкент.

Необходимо заметить, что объекты недвижимости «привязаны» к земельным участкам, на которых они построены. В связи с этим, возникает сложная, теоретическая и практическая задача — как оценить стоимость земли. На наш взгляд, вопрос остаётся методологически нерешённым. Необходимы чёткие правила купли-продажи земельных участков, или их аренда на длительные сроки, так как в Узбекистане земля является государственной собственностью.

И тем не менее как поступают на практике?

При установлении платы за землю, за основу принимается кадастровая оценка городских земель. Это очень важный элемент при оценке недвижимости. Это связано с тем, что рынок недвижимости занимает особое место в рыночной экономике.

Во-первых, недвижимость выступает основой личного существования граждан и используется, как для производственного, так и личного потребления.

Во-вторых, они служат предметами потребления, а дома, квартиры, применяемые в коммерческих целях, служат объектами потребления, с целью извлечения прибыли. В связи с тем, что всё большее число граждан и вовлекаются в операции на рынке недвижимости, представляется целесообразным рассмотреть свойства объектов недвижимости как особого вида товара.

Физические характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах, форме, внесённых изменениях и улучшениях. Совокупность этих характеристик и определяет как раз полезность объекта недвижимости, его потребительские (качества) свойства.

Объект недвижимости — зависит от местоположения объекта, состояния и размера земельного участка; физических характеристик жилья — архитектурно-строительных свойств объекта, привлекательности, комфортности помещений. Всё это, в совокупности и формируют потребительские свойства, или качества недвижимости в конечном счёте.

Полезность составляет основу стоимости недвижимости, однако она сама по себе не определяет стоимость. Любой объект недвижимости обладает стоимостью, имея в той иной мере такие характеристики, как пригодность и ограниченный характер использования. Традиции и обычаи, стандарты, экономическая деятельность, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывающие влияние на поведение людей — все эти факторы, взаимодействуя между собой, создают (или формируют), сохраняют, изменяют или уменьшают стоимость объектов недвижимости.

Вместе с тем, исследования показывают, что недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени. Даже в США, тех странах Европы, и прежде всего в Англии, где имеет место перепроизводство жилья, наблюдается превышение предложения над спросом, наблюдается тенденция к росту стоимости недвижимости.

По долговечности недвижимость превосходит практически все иные товары, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов. Жилые здания в зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий) подразделяются на несколько групп с нормативными сроками службы до 150 лет. Вместе с тем, если строго следовать теории вопроса, объекты недвижимости изменяются в течение срока своего существования, и при этом можно выделить четыре фазы жизненного цикла каждого объекта:

I.                   Рост, начиная от даты ввода в действие;

II.                Стабильность, начинается нормальная стадия эксплуатации;

III.             Упадок, когда требуется проведение: от косметического ремонта, до серьёзного вмешательства (например, замена металлических труб на пластмассовые, в системе холодного и горячего водоснабжения и т. д.);

IV.             Обновление, когда после внесения разного рода изменений объект недвижимости продолжает исправно служить.

Разнородность, уникальность и неповторимость, образуют ещё одну группу признаков недвижимости. Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, или домах. Так как, у них обязательно будут различные по отношению к другим объектам, коммуникациям, линии горизонта, сторонам света и т. д. Кроме того, для каждого покупателя (или инвестора) сочетание собственного ряда предпочтений, возможностей и ограничений определяет, в конечном счете, привлекательности объекта недвижимости.

Важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного её обслуживания. Это коммунальное обслуживание, обеспечение охраны, текущий ремонт, различные сезонные и профилактические ремонты, связанные с содержанием объекта и т. д.

При этом отличительной особенностью является то, что на уровне квартиры, дома она выступает как частный товар, а на макроуровне — часть инфраструктуры и общественный товар. Если на отдельных сегментах рынка недвижимость проявляет себя как товар подверженный сезонным колебаниям, то в целом, всё же рынок недвижимости надо констатировать: что он связан с общей экономической ситуацией.

Рассмотрим факторы, оказывающие влияние на стоимость недвижимости, как инвестиционного ресурса (см. рис. 1.).

Из общепринятых в странах СНГ и международной классификации недвижимости по “дереву признаков” выделим только фрагмент, связанный с жильём:

1)                 объект недвижимости, в виде жилья, следует отнести к искусственным постройкам. Это дело рук строителей, а не естественного, природного происхождения;

2)                 назначение сводится к жилью и его функции сводятся к предоставлению “жилищных услуг” потребителю;

3)                 по масштабу это подлежит классификации как многоквартирный жилой дом, или одноквартирный жилой дом (особняк, коттедж); секция; этаж в секции; квартира, комната;

4)                 до готовности к использованию — готовые, требующие реконструкции, капитального ремонта, требующие завершения строительства (незавершенка).

Если сравнить классификационные признаки существующие признаки в западных, экономически развитых странах, то мы увидим резкое различие. И они сводятся к следующему:

I.                   категория А, классифицируется как недвижимость, используемая, владельцем, для ведения бизнеса. И она подразделяется на специализированную и неспециализированную недвижимость;

II.                категория Б, недвижимость для инвестиций. Предназначена для получения дохода от аренды, или извлечения прибыли на вложенный капитал;

III.                      категория В, убыточная недвижимость.

Рис. 1. Факторы, влияющие на стоимостные показатели недвижимости (жилья)

Таким образом, рынок недвижимости, является одной из существенных составляющих любой национальной экономики. Как показывает мировая практика, объекты рынка недвижимости составляют до 70–80 % национального богатства многих стран [2]. Поэтому нам важно знать, хотя бы в теоретическом плане этапы развития рынка недвижимости (жилья) и высказать своё собственное мнение на этот счёт (cм. табл.1).

В этом свете считается необходимым рассказать о существующих методах определения стоимости недвижимости в строительстве. На стоимость жилья оказывают влияние различные факторы, которые находятся в динамике, постоянно меняются и поэтому на наш взгляд, достоверно оценить показатель стоимости только в определённом периоде.

Все существующие методы и подходы можно свести к многофакторным моделям следующего вида:

это конечно — искомая величина — конкретный вид стоимости, или форма стоимостного эквивалента, обозначим как общепринято С — показатель стоимости;

Таблица 1

Моделирование этапов развития рынка недвижимости (жилья) в Узбекистане

Ф_1 — один из факторов влияния, а их может быть несколько, например расположенность к центру города;

k — коэффициент, учитывающий степень влияние фактора Ф₁ на искомую величину;

У — уникальность, неповторимость, единичность каждого вида жилья: дома, квартиры, коттеджа, особняка.

То отсюда, можно вывести общую модель показателя стоимости жилья:

С   У

Как выше отемачалось, в процессе оценки объект недвижимости рассматривается и как объект использования, и как товар — предмет сделки купли-продажи, и как источник дохода. Эти обстоятельства и определяют особенности оценки недвижимости, в зависимости от вида объекта недвижимости, в данном случае жилья [3].

Теоретически возможно применение затратного подхода. Его использование сводится к следующему:

1)                 определяется стоимость земельного участка, на котором располагаются здания и сооружения;

2)                 определяется восстановительная стоимость, или стоимость замещения зданий, сооружений и дата оценки;

3)                 расчитываются все виды износа зданий и сооружений;

4)                 определяется остаточная стоимость зданий и сооружений, как разница между восстановительной стоимостью и общим износом;

5)                 рассчитывается общая стоимость недвижимости как сумма остаточной стоимости зданий и сооружений и стоимости земельного участка.

А рыночная стоимость, в конечном виде может быть определена методом сравнения продажи сопоставимых участков.

На наш взгляд, только затратный подход, может дать объективную оценку с величиной стоимости жилья. Ибо, в его основе лежит механизм проведения последовательных расчётов, базирующихся на различных каталогах, с конкретными ценовыми показателями; ценниках — где указаны на настоящий момент стоимость строительных материалов, различных строительных услуг, оказываемых населению. Кроме этого, речь идёт о зафиксированных на конкретный временной отрезок правовых основах, в рамках которых заключаются все сделки и операции с недвижимостью.

Да, при затратном подходе, к стоимости жилья, прибавляется и стоимость участка земли [4]. Как бы это ни было сложно, но это даёт объективное представление о стоимости недвижимости (жилья) в целом.

Таким образом, стоимостной подход, базирующийся на затратных методах, совместно с методом сравнения продажи даст устойчивые и сопоставимые оценки рыночной стоимости жилья.

Литература:

1.      Доклад Президента Республики Узбекистан Ислама Каримова на заседании Кабинета Министров, Посвященном итогам социально-экономического развития страны в 2014 году и важнейшим приоритетным направлениям экономической программы на 2015 год// Вечерний Ташкент Общественно-политическая ежедневная городская газета № 12(12.825). 19 января 2015 года

2.      Зияев М. К., Давлетов И. Х. Некоторые аспекты состояние рынка жилья Узбекистана // Развитие розничного банковского бизнеса: матер. междунар. науч.-прак. конф.- Ташкент: БФА РУз, 2007.- С.47–49.

3.      Давлетов И. Х. Социально-экономические проблемы развития жилищного строительства в модернизируемой экономике. — Т.: «Fan va texnologiya», 2012. — С.49–56.

4.      Экономика недвижимости: [учебник] /А. Н. Асаул [и др.]; под общ.ред. М. А. Икрамова; МВ и ССО РУз. — Т.: Изд.-во Национальной библиотеки Узбекистана им.А.Навои, 2010. — C.246–248.