Управление многоквартирным жилым фондом на примере города Нур-Султан



В статье рассматриваются вопросы управления объектом кондоминиума на основе проводимых реформ в жилищно-коммунальном хозяйстве. Актуальность выражена в практическом применении принятых норм законодательства и современных подходов по внедрению цифровых систем. На основе проводимого анализа выработаны рекомендации государственного регулирования по совершенствованию управления многоквартирных жилых домов.

Ключевые слова: ЖКХ, кондоминиум, орган управления, жилой фонд, жилищные отношения.

Жилищно-коммунальное хозяйство является важной отраслью экономики, нацеленной на создание комфортного, безопасного и удобного проживания жителей. Бесперебойная работа тепло- и энерго источников, передающих систем газоснабжения, водоснабжения, водоотведения, в первую очередь, зависят от качественного предоставления коммунальных услуг, что напрямую влияет на техническое состояние зданий, в том числе многоквартирных домов и их инженерных сетей. Начиная с раздела границы подключения многоквартирных домов к общим распределительным сетям населенного пункта, ответственность и функционирование работы всех систем внутридомовых инженерных коммуникаций лежит на собственниках помещений и квартир данного дома.

Для надлежащего содержания жилищного комплекса и соответствия требованиям жильцов необходимо эффективное и качественное управление в целом дома и всего относящегося к нему имущества, также заключающегося в сохранении и улучшении его технического состояния.

Многоквартирный жилой дом является сложным физическим объектом, в котором необходимо учитывать, помимо индивидуальной (раздельной) собственности, общее имущество всех участников кондоминиума, при этом обеспечить санитарно-эпидемиологическое соответствие, пожарную безопасность и другие требования в целях комфортного и безопасного нахождения граждан. Также, организация необходимых процедур юридического плана и надлежащего содержания требует централизованного управления и качественного обслуживания. В соответствии с выводами Цахоева А. Н. [1], «управление многоквартирным домом — это согласованная и упорядоченная система действий, связанная с самостоятельным осуществлением прав и исполнением обязанностей собственниками помещений в многоквартирном доме и (или) лицами, привлеченными ими», в которой существуют пять основных элементов:

1) собственники квартир и помещений, либо привлеченные управляющие или иные органы управления, являющиеся субъектом управления;

2) объект управления — многоквартирный жилой дом со всем прилегающим общим имуществом, в том числе неделимым земельным участком;

3) цели управления, направленные на благоприятное, комфортное и безопасное проживание жильцов, качественное надлежащее содержание, предоставление коммунальных услуг для проживающих и владельцев нежилых помещений, соответственно, для достижения целей задачи должны стоять по обеспечению надлежащего состояния и проведению ремонта дома, контроля предоставления оказываемых услуг, стремлению к снижению оплаты за предоставление услуг путем извлечения выгоды в интересах собственников от использования общего имущества, энерго- и ресурсосбережения;

4) содержание управления МЖД, цели которого заключаются в бесперебойном функционировании инженерных систем и другого оборудования общего имущества, а также обеспечении благоприятных и безопасных условий;

5) признаки управления, которые подразумеваются в согласованности и упорядоченности системы действий, направленных на достижение целей, указанных в предыдущем элементе.

На сегодняшний день, ввиду не прекращающихся нареканий со стороны жителей по управлению и содержанию многоквартирного жилого фонда, поступает большое количество жалоб и обращений в адрес исполнительной государственной власти для принятия мер, а также в вышестоящие органы, в том числе и в Администрацию Президента РК. Таким образом, обращения с каждым годом не уменьшаются. Так, по данным городской службы «IKomek-109» в г.Нур-Султан по линии многоквартирных жилых домов в 2018 году поступило 23596 обращений, в 2019 году — 29205, на апрель месяц 2020 года поступило 7002 обращения. По количеству обращений данное направление ежегодно входит в ТОП-10 всех жалоб, адресованных в городскую администрацию. Причинами являются проблемы, связанные с:

– водоснабжением и канализацией МЖД;

– теплоснабжением, электроснабжением;

– техническим состоянием здания;

– отношениями председателей КСК и обслуживающих организаций по исполнению своих обязанностей;

Кроме этого, жители обращаются посредством социальных сетей и официальных письменных обращений в государственный орган, в жилищную инспекцию, для принятия мер, в том числе административного характера в соответствии с Предпринимательским кодексом РК.

Для целей исследования интерес представляет выявление проблем жилищных отношений собственников имущества и выработка рекомендаций по совершенствованию системы управления объектов кондоминиума путем анализа этапов реформирования управления многоквартирных жилых домов, государственного регулирования в Республике Казахстан, современного состояния многоквартирного жилого фонда, а также его управления в г.Нур-Султан.

Законодательство в сфере управления объекта кондоминиума несколько раз подвергалось изменению со времен приобретения независимости Республики Казахстан. Основные направления были определены в Законе РК «О жилищных отношениях» в 1997 году, после, были внесены изменения и дополнения, в частности, было дополнено функциями государственных органов, полномочий местных исполнительных органов, когда в случаях не возможности принять решение по органу управления, жилищная инспекция стала вправе определять временную управляющую организацию. Кроме того, контролирующий государственный орган начал привлекать органы управления к административной ответственности за не предоставление квартальных отчетов жильцам дома, а также за отсутствие сберегательных счетов. Также, законодательно закреплен запрет совмещения деятельности управления и содержания органов управления. В конце 2019 года приняты поправки в законодательство, цель которого реформировать устоявшуюся систему управления и обслуживания многоквартирного жилого фонда.

Для выявления эффективности работы и функционирования принятых новшеств примененный метод сравнительного анализа показал, что имеются недостатки и положительные стороны в государственном регулировании. Кроме того, полевые исследования изучения протоколов общих собраний жильцов и экспертное мнение руководителей обслуживающих организаций и председателей КСК существенно повлияли на разработку практических рекомендаций по улучшению функционирования настоящей модели управления жилого фонда.

В соответствии с Законом РК «О жилищных отношениях» [2] до внесения в него изменений и дополнений в конце прошлого года, собственники квартир и нежилых помещений могли выбрать одну форму управления из 4-х:

1) непосредственное совместное управление всеми собственниками, если их количество не превышает двадцати;

2) кооператив собственников помещений (квартир);

3) управление объектом кондоминиума третьими (сторонними) лицами: выборными или наемными физическими лицами — управляющими жилыми домами (менеджерами) или юридическими лицами;

4) иные формы, не противоречащие законодательству Республики Казахстан.

В этой связи, в настоящее время управлением и обслуживанием МЖД занимаются различные виды организаций с разными формами управления. Так, из 488 созданных организаций: 224 — кооперативы собственников помещений (квартир) (КСП(К), 163 — товарищества с ограниченной ответственностью (ТОО), 60 — индивидуальных предприятий (ИП), 14 производственных кооперативов (ПК), 10 — жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), 8 — общественных объединений (ОО), 2 — акционерных общества (АО), 2 -жилищных кооператива (ЖК), 2 — общества защиты потребителей (ОЗП), 1 — городское коммунальное предприятие, 1 — республиканское государственное предприятие, 1 — управляющий домом.

Вместе с тем, в городе имеются МЖД, где орган управления и обслуживающая организация отсутствует вовсе, таких домов насчитывается порядка 134-х, что приводит к ухудшению технического состояния всего объекта кондоминиума.

Принятые поправки, действующие с начала текущего года, для управления многоквартирным жилым домом предусматривают создание новой формы некоммерческой организации «объединение собственников имущества», которое будет работать по принципу «один дом — одно объединение собственников — один счет». Таким образом, в настоящее время собственники квартир и нежилых помещений могут выбрать только одну из двух форм управления объектом кондоминиума: объединение собственников имущества (ОСИ) или простое товарищество МЖД (ПТ). Различия этих форм состоят в том, что ОСИ — это юридическое лицо, не коммерческая организация, созданная участниками кондоминиума, ПТ — не является юридическим лицом и осуществляет деятельность на основании заключенного договора с участниками кондоминиума, в соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан.

Также, жильцам необходимо избрать Совет дома из состава участников кондоминиума, в полномочия которого входят контрольно-надзорные функции, координация деятельности ОСИ и ПТ, рассмотрение расходов и движение денег на текущем и сберегательном счетах, в случае наделения полномочий собрания, имеют право выбирать и сменять форму управления. Фактически Совет дома является органом управления объекта кондоминиума. Каждое объединение обязано открывать собственные текущий и сберегательный счета. В течение одного года со дня вступления в силу изменений в законодательство собственники квартир и нежилых помещений обязаны провести общее собрание, на котором будет решен вопрос об избрании одной из форм управления объектом кондоминиума. Однако, в переходных положениях существует возможность для органов управления, осуществляющих деятельность в соответствии с требованиями прежней редакции Закона оставаться и работать до 1 июля 2022 года.

Полагается, принятая модель будет эффективно работать на объектах, количество квартир и нежилых помещений которых позволяют собирать средства для обеспечения заработной платы председателя органа управления и для содержания общего имущества дома. В домах же с малым количеством квартир, наоборот, повлечет удорожание тарифа за коммунальные услуги в разы, следовательно, количество бесхозных домов может увеличиться, о чем свидетельствует факт наличия МЖД, где на сегодняшний день обслуживающих организаций не имеется, так называемых «бесхозные дома».

Поправки в законодательство в сфере ЖКХ нацелены на улучшение взаимоотношений субъектов участвующих в управлении и содержании объекта кондоминиума, повышению прозрачности управления и расходования средств на содержание объекта кондоминиума и удовлетворению собственниками квартир качеством оказанных услуг субъектами сервисной деятельности и управляющими компаниями. Однако, следует отметить, что по сей день введенные изменения не работают, так как уполномоченным органом не разработаны и отсутствуют подзаконные нормативно-правовые акты, которыми должны руководствоваться новые формы органов управления, такие как:

– отсутствует типовой устав для объединения собственников имущества;

– отсутствует методика расчета минимального размера расходов на управление и содержание МЖД;

– отсутствует типовой договор простого товарищества о совместной деятельности;

– не утверждены типовые формы договора органов управления с участниками кондоминиумов;

– не внесены изменения в действующие правила содержания общего имущества объекта кондоминиума;

– не внесены изменения в методику расчета сметы расходов на управление и содержание общего имущества МЖД;

– не определены ответственные лица в случаях нарушения жилищного законодательства.

Необходимо отметить, как и в прежней редакции Закона оказываемые коммунальные услуги должны предоставляться в соответствии с национальным стандартом и техническим регламентом, но до настоящего времени такие документы не разработаны, а обслуживающие организации оказывают услуги по содержанию на свое усмотрение.

Кроме того, что в 2014 году уже были внесены поправки о разделении управления и содержания объекта кондоминиума, где также, органы управления обязали на каждый МЖД открывать текущие и сберегательные счета, но многие не придерживались данных норм, ввиду не знания жильцов действующего законодательства, отсутствия соответствующих жалоб, а также скрытия прозрачности и движения денежных средств, предназначенных на содержание домов. Руководители обслуживающих организаций ссылаются на лишние затраты, связанные с обслуживанием и ведением счетов, то есть комиссии в банках второго уровня.

Вместе с тем, на основании проведения метода экспертного интервьюирования с председателями КСК и руководителями обслуживающих организаций выявлено не функционирование новой реформы управления объектов кондоминиумов после введения в действие, ввиду отсутствия подзаконных актов, а также наличием переходных положений. Принятые во внимание мнения позволили сделать вывод о недостаточной проработки введенных новшеств в законодательстве в части основных положений, касающихся создания одного органа управления на один дом. Существуют объекты, количество квартир которых не превышает и 30, где затраты на содержание могут в разы увеличиться по сравнению с нынешним тарифом, когда в управлении одной организации имеется несколько домов.

Анализ более 100 протоколов общих собраний различных многоквартирных домов выявил следующие системные проблемы:

– слабая активность собственников квартир и нежилых помещений, выражающаяся в участии собраний по содержанию дома;

– вопросы ремонта частей общего имущества и инженерных сетей и оборудования поднимаются по мере необходимости;

– не желание собственников участвовать в содержании общего имущества (чаще всего жильцы нижних этажей не хотят участвовать в сборе по ремонту крыши, а верхних этажей в сборе по ремонту подвалов);

– прозрачности деятельности органов управления;

– не целевое использование общего имущества органами управления.

Предусмотренная система функционирования централизованного сбора, анализа и хранения информации ЖКХ в электронной форме с информационных систем, электронных информационных ресурсов, пользователями которых будут все заинтересованные стороны в сфере ЖКХ, даст возможность гражданам участвовать в управлении домом 24/7 в режиме онлайн, обеспечив прозрачность управления домом за счёт согласования расходов на содержание дома и мониторинга за движением средств на счетах управляющей компании. Однако, на сегодняшний день порядок и алгоритм внедрения данного цифрового ресурса не определен.

Принимая во внимание вышеизложенное, можно сделать следующие выводы:

– принцип управления жилым фондом по принципу «один дом — одно объединение собственников — один счет» не эффективен и не применим ко всем многоквартирным жилым домам;

– в случае непринятия своевременных мер государственного регулирования, количество «бесхозных» домов может увеличиться, что повлияет на их техническое состояние;

– отсутствует своевременная разработка подзаконных актов и параллельное их введение в действие вместе основным Законом в сфере ЖКХ;

– не соответствующая с нормами жилищного законодательства деятельность органов управления объектов кондоминиума;

– отсутствие профессиональных управляющих организаций в сфере управления и содержания МЖД;

– требуются дополнительные меры и внедрение современных технологий для активного участия собственников квартир и нежилых помещений в жизни дома, которые будут отражать прозрачность и способствовать улучшению технического состояния дома.

На основании данных выводов можно выделить две следующие проблемы:

– во-первых, существуют недоработки в государственном регулировании сферы ЖКХ, связанные со сложностью модели и ее полным функционировании, отвечающей профессиональным требованиям;

– во-вторых, сегодняшнее отношение жителей к общедолевой собственности в МЖД, сохранению и улучшению технического состояния объекта кондоминиума требует современных подходов и внедрение новых методов их активного участия в управлении и содержании домов.

Для решения указанных проблем предлагаются следующие рекомендации.

1. Изменить существующую модель путем исключения создания ОСИ и ПТ, оставить функции Совета дома в качестве органа управления объекта кондоминиума, который будет также представлять интересы собственников квартир и нежилых помещений. Собранию и Совету дома (в случае делегирования полномочий Собрания) оставить возможность выбирать и сменять «профессиональную управляющую организацию» (ПУО). Вместе с тем, опираясь на определение понятия «управление многоквартирным жилым домом», функции управления и содержания предлагается совместить. При этом, в случае отсутствия соответствующих специалистов по обслуживанию опасных технических устройств, газопотребляющих систем, опасных подъемных механизмов, нагревательных установок и т. д., обязательно привлекать сервисные сертифицированные организации путем заключения договоров. Законодательно определить вид деятельности ПУО заниматься только в рамках управления и содержания МЖД.
2. Внедрить единую информационную систему всем органам управления для использования жильцами, путём:

– привлечения соответствующих IT-компаний по разработке системы;

– разработки единые требования по наполнению электронного ресурса и охвату всех направлений, связанные с МЖД, его земельным участком и прилегающей территории;

– создания возможности принимать участие в жизни дома, именно собственников квартир и нежилых помещений, путем электронного голосования с помощью электронных цифровых подписей, на примере портала Egov.kz при этом предусмотреть автоматическую регулировку всех сроков проведения организационных процедур в соответствии с законодательством;

– установки разработанной системы каждому органу управления для ведения учета по каждому объекту кондоминиума за счет государственных средств;

– интеграции цифрового ресурса с органами по регистрации недвижимости, в целях фиксации и предоставления общего доступа участникам кондоминиумов и органов управления соответствующего объекта;

– интеграции с государственными органами в целях доступа пользователей к информации об объекте: сдачи в эксплуатацию, технического паспорта, регистрации кондоминиума, проведенного технического обследования, энергоаудита, результатов проверок соответствующих госорганов, предписаний коммунальных служб и т. д.;

– обеспечения возможности обращений и исполнений заявок ПУО;

– обеспечения хранения актов-приема передачи, всех необходимых документов, касающихся дома;

– обеспечения возможности мониторинга движения средств и подтверждающих к ним актов выполненных работ и всех подтверждающих оплат с текущего и сберегательного счетов;

– разработки мобильного приложения для удобства и постоянного участия собственников в жизни дома.

– обеспечения безопасности защиты персональных данных пользователей в соответствии с законом «О персональных данных».

Комплексная реализация предложенных рекомендаций государственного регулирования позволит совершенствовать сферу управления ЖКХ, улучшать техническое состояние жилого фонда.

Литература:

1. Цахоев А. Н. Об определении понятия «Управление многоквартирными домами», Научный журнал «Проблемы экономики и юридической практики», ВАК, 2012;
2. Закон Республики Казахстан «О жилищных отношениях» от 16 апреля 1997 года № 94-I