Анализ образования фонда капитального ремонта многоквартирных домов на специальном счете в банке и у регионального оператора



Статья посвящена анализу Федерального закона от 25 декабря 2012 года № 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», который определил порядок создания фонда капитального ремонта многоквартирных домов. Были выделены особенности двух способов формирования фонда: на специальном счете в банке, у регионального оператора. Наряду с этим были определены и некоторые недостатки.

Ключевые слова: капитальный ремонт, фонд капитального ремонта, региональный оператор, счет в банке.

С момента введения в эксплуатацию многоквартирного дома его состояние не остается неизменным. И с каждым годом изменяется не только «внешность» строения, но и основные составляющие, которые влияют на то, сколько времени прослужит здание, и на безопасность людей, проживающих в нем.

Но в последнее десятилетие износ зданий достиг уровня, требующего все большего размера затрат. Это и стало причиной изменений в системе финансирования капитального ремонта начавшихся с 2012 года. В это время был принят Федеральный закон от 25 декабря 2012 года № 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» [2].

Согласно данному закону жильцы многоквартирного дома должны каждый месяц делать взносы в фонд капитального ремонта. Другими словами, создается общий фонд средств, которые будут израсходованы на капитальный ремонт конкретного дома. Капитальный ремонт направлен на общее имущество собственников многоквартирного дома, к которому относится:

 фундамент, крыша, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома;

 помещения, не являющиеся частями жилых помещений (квартир) и нежилых помещений, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме;

 инженерные коммуникации и оборудование (электрическое, санитарно-техническое и т. п.) за пределами и внутри здания, обслуживающие более одного помещения;

 земельный участок с элементами озеленения и благоустройства;

 иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на данном земельном участке [1].

Следует учесть, что закон предлагает собственникам два способа накопления денежных средств:

 во-первых, перечислять средства на счет регионального оператора;

 во-вторых, перечислять средства на специальный счет.

Существует важное условие: если жильцы многоквартирного дома оставили без внимания выбор способа накопления денежных средств, то по умолчанию деньги начисляются региональному оператору. Хотя использование специального счета позволило бы собственникам самостоятельно менять даты проведения тех или иных работ по капитальному ремонту и требовать от банка отчетности по накопленным средствам. Специальный счет открывается для накопления средств, принадлежащих конкретному дому. Иначе говоря, действует правило — «Один многоквартирный дом — один специальный счет» [1].

Владельцем специального счета могут быть:

1. Товарищество собственников жилья (ТСЖ);
2. Жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив;
3. Управляющая компания;
4. Региональный оператор, если собственники в многоквартирном доме приняли такое решение [1].

Не смотря на выгодность данного способа, собственники жилья в многоквартирном доме рискуют потерять накопленные средства на специальном счете из-за нестабильной экономической ситуации. Способом обеспечения сохранности может стать страхование средств от кризисных явлений. Соответствующий законопроект внесен в Государственную Думу. Принятие подобного закона будет несомненно положительным явлением.

При выборе данного способа формирования фонда капитального ремонта собственники могут столкнуться с проблемой недостаточной осведомленностью в вопросах капитального ремонта. Ведь от них требуется большое количество знаний для того, чтобы выбрать организацию, осуществляющую ремонтные работы, разобраться со сметой, а также осуществить контроль за проведением ремонта. К тому же потребуются не только знания, но и время. Поэтому собственникам следует адекватно оценить свои возможности, дабы в будущем не было проблем.

Что же касается оплаты взносов на капитальный ремонт региональному оператору, то средства перечисляются на счет организации, специально созданной субъектом Российской Федерации для организации проведения капитального ремонта многоквартирных домов. Данный способ формирования фонда капитального ремонта обычно называют «общий котел». Это связано с тем, что региональный оператор вправе расходовать средства, полученные за счет платежей собственников помещений в одних многоквартирных домах, на проведение капитального ремонта других многоквартирных домов, собственники помещений в которых также формируют фонды капитального ремонта на счете регионального оператора [1].

Таким образом, подобная система финансирования капитального ремонта позволяет при недостаточности средств для проведения капитального ремонта в одном многоквартирном доме, предусмотренного региональной программы, использовать средства, полученные от собственников других многоквартирных домов, в которых не планируется проведение капитального ремонта в ближайшее время [1]. То есть, фактически, через регионального оператора собственники помещений в одном доме берут в долг деньги собственников помещений в других многоквартирных домах, но это учитывается как «заём у регионального оператора». Собственники помещений в доме, на ремонт которого израсходовано средств больше, чем они накопили в фонде капитального ремонта, возмещают региональному оператору заемные средства своими последующими взносами на капитальный ремонт [1].

Подобная работа регионального оператора вызывает противоречивое отношение. С одной стороны, имеется гарантия того, что региональная программа капитального ремонта будет выполнена. С другой же, возникает недовольство у тех собственников, ремонт чьих домов планируется на поздний срок, а средства фонда все равно расходуются. К тому же сама форма проведения капитального ремонта через утверждение региональной программы является спорным моментом. Пока не существует методик, с помощью которых можно было бы определить те многоквартирные дома, которые нуждаются в капитальном ремонте в первую очередь, а какие здания могут «подождать». Что, несомненно, является причиной возмущения многих собственников.

Обязанность вносить данные взносы распространяется на собственников помещений в многоквартирном доме — на собственников квартир и собственников нежилых помещений, на граждан, юридических лиц, на собственников муниципальных и государственных помещений. Взнос на капитальный ремонт включен в структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Именно поэтому его нельзя исключить собственнику самому индивидуально, не доплатить по своим личным соображениям.

На данный момент ни специальный счет, ни региональный оператор не является идеальной формой создания фонда капитального ремонта. Каждый вариант имеет свои недостатки. Именно поэтому требуется вести работу по их устранению, как на федеральном уровне, так и на региональном, учитывающем особенности конкретного региона.

К тому же вызывает негативное отношение к самой форме расчета ежемесячных взносов. Данный взнос рассчитывается как произведение установленного минимального размера платежа и общая площадь помещения. Несмотря на то, что минимальный размер платежа имеет довольно небольшой размер, некоторым собственникам приходиться вносить суммы, существенно влияющие на их бюджет.

Именно в таком разбросе размеров взносов по мнению большинства собственников квартир большего размера и кроется главная «несправедливость». Ведь износ общего имущества многоквартирного дома не зависит от того, каких размеров квартира того или иного собственника. Скорее зависимость существует между износом и количеством людей, которое использует это имущество.

Необходимо усовершенствовать данную систему формирования фондов капитального ремонта в направлении раскрытия зависимости между формированием ежемесячных взносов и ремонтом общего имущества многоквартирного дома, также создать условия для становления информационно открытой системы формирования фондов капитального ремонта, выработать систему гарантий осуществления качественного и своевременного ремонта.

Также для решения возникающих вопросов необходимо создание базы данных по направлениям общего финансирования жилых помещений современного строительства и домов старых построек, учет ветхого жилья, учет капитального ремонта первого порядка и других проблем.

Литература:

1. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ [Электронный ресурс] — У. доступ из справочно-правой системы «КонсультантПлюс».
2. Федеральный закон от 25.12.2012 г. № 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» [Электронный ресурс] — У. доступ из справочно-правой системы «КонсультантПлюс».