Применение метода имитационного моделирования в оценке рисков инвестиций в недвижимость



В инвестиционном портфеле инвестора наряду с финансовыми инвестициями определенное место занимают инвестиции в недвижимость. Отличительной особенностью объектов недвижимости является то, что они имеют материальную форму, являются наиболее надежным инструментом защиты от инфляции, обладают возможностью многоцелевого использования. В то же время недвижимость имеет ряд недостатков: низкая ликвидность по сравнению с финансовыми инвестициями, высокие затраты на создание и обслуживание объектов.

Оценка инвестиций в недвижимость всегда споровождается риском возникновения непредвиденных потерь, убытков, недополучения доходов, прибыли по сравнению с планируемым вариантом. Инвестиционный риск – это вероятность возникновения непредвиденных финансовых потерь (снижение прибыли, дохода и потеря капитала) вследствие наступления неблагоприятных обстоятельств [1, с.10].

При инвестировании в недвижимость выделяют различные виды рисков: риски связанные с изменением цен, процентный риск, инфляционный риск, риск потери ликвидности, риск невыполнения обязательств, финансовый риск и другие. Помимо рисков, существенное влияние на успешность инвестиций оказывают различные факторы, складывающеися на рынке недвижимости. Риски в сфере недвижимости, с одной стороны, подчиняются общим экономическим закономерностям, с другой стороны, имеют специфические особенности, которые отличают их от рисков, связанных с инвестициями на финансовых рынках. Такими отличительными рисками являются бизнес-риски и финансовые риски. Бизнес-риски связаны с потерей инвестором части прибыли от активов, в связи с изменением рыночной ситуации (высокий уровень безработицы, спад производства, стихийные бедствия, снижение покупательской способности населения и т.д.). Финансовые риски связаны с ликвидностью и платежеспособностью предприятия. Финансовые риски возрастают каждый раз, когда сумма обслуживния долга по займам или неоперационные расходы инвестора возрастают, что может привести к недостатку величины чистого операционного дохода. Кроме того, инвестор при инвестировании в недвижимость может столкнуться с такими нежелательными ситуациями, как незапланированный отток кредитных средств и/или клиентов и снижение рыночной стоимости здания как бизнеса.

Чтобы предотвартить или минимизировать негативные последствия, необходимо проводить анализ рисков. Анализ рисков представляет собой некую процедуру выявления факторов рисков и оценку их значимости, т.е. анализ вероятности того, что произойдут определенные нежелательные события, которые отрицательно повлияют на достижение целей проекта. Любой проект анализируется как с качественной, так и с количественной точек зрения. Качественный аспект предусматривает экономический анализ проекта, идентификацию классификаций видов риска проекта и их источников, а также определение и описание факторов и причин, влияющих на их уровень. Данный вид анализа проводится на стадии разработки бизнес-плана и комплексаня экспертиза проекта позволяет подготовить обширную информацию для анализа рисков. Качественный анализ больше носит описательный характер и его результаты являются важной исходной информацией для осуществелния количественного анализа.

Суть количественного анализа заключается в измерении влияния изменений фактров риска на эффективность проекта. Количественнй анализ дает возможность численно определить размер простых рисков, а также риска проекта в целом. С помощью методов количественного анализа определяются вероятности наступления рисковых событий и их послдествий, проводится количественная оценка уровня риска, также определяется допустимый в данной ситуации уровень риска.

Для оценки риска инвестиционных проектов используются различные количественные методики. Наиболее часто применяются статистические и аналитические методы оценки. Содержание статистического метода заключается в изучении доходов и потерь от вложения капитала и установления частоты их возникновения. риски по проекту оцениваются с использованием показателей среднеквадратического отклонения, дисперсии, коэффициента вариации. На основе полученных результатов можно делать прогноз на будущее.

Показатель среднеквадратического отклонения критерия эффективности проекта (например, IRR) по реальному проекту рассчитывают по формуле:

,

где - среднеквадратическое отклонение;

t - число периодов (месяцев, лет);

n - число наблюдений;

- значение внутренней нормы доходности по инвестиционному проекту вида;

- среднее значение внутренней нормы доходности по проекту;

- значение вероятности, которое соответствует расчетному значению внутренней нормы доходности (общая величина Р=1).

Вероятность устанавливают экспертным путем.

Вариация показывает изменение количественного признака при переходе от одного варианта к другому. Например, изменения чистой текущей стоимости проекта (NPV) проекта можно определить суммируя произведение фактических значений NPV_i на соответствующие вероятности .

Стандартное отклонение определяется как квадратный корень из средневзвешенной дисперсии. Чем выше будет полученный результат, тем более рисковым будет рассматриваемый проект.

Коэффициент вариации – это отношение среднеквадратического отклонения к среднеарифметическому, рассчитывается в процентах. Величина коэффициента вариации (Kb) позволяет оценить уровень риска, если средние значения внутренней нормы доходности различаются между собой.

,

где - показатель среднеквадратического отклонения;

- ожидаемое среднее значение внутренней нормы доходности по проекту.

При сравнении проектов по уровню риска, выгодным для инвестора считается тот проект, у которого уровень K_bсамый минимальный, что свидетельствует о наиболее благоприятном соотношении риска и значения внутренней нормы доходности.

Аналитические методы состоят в построении детерминированных и вероятностных аналитических моделей риска. К ним можно отнести: метод имитационного моделирования Монте-Карло, метод построения "дерева решений", анализ чувствительности, метод корректировки отдельных параметров проекта.

В качестве примера можно привести метод имитационного моделирования Монте-Карло. Данная методика позволяет оценить риски путем создания случайных сценариев (вариантов) развития проекта. Результат анализа риска выражается не одним показателем значения эффективности (NPV, IRR), а в виде вероятностного распределения всех возможных значений этого показателя, т.е. инвестор будет обладать полным набором данных, характеризующих риск проекта на основе которого он сможет принять взвешенное решение об инвестировании проекта.

На основе экспертной оценки выбирают три возможных варианта развития событий (сценарии): пессимистический, наиболее вероятный и оптимистический. Для каждого из этих сценариев определяют характерный только для него параметр IRR, т.е. получают три ее значения IRR₁ - для пессимистического сценария, IRR₂ - для наиболее вероятного, IRR₃ - для оптимистического сценария. затем, для каждого сценария нужно установить размах вариации (Р_в) по критерию IRR по формуле:

.

Рассмотрим два альтернативных инвестиционных проекта со сроком реализации пять лет. Оба проекта характеризуются одинаковыми размерами инвестиций и ценой (стоимостью) капитала, равной 14%.

Таблица 1

Расчет размаха вариации по двум альтернативным проектам

Показатель	Проект А	Проект В
Объем инвестиций, млн. тенге	45,0	45,0
Ожидаемое значение внутренней нормы доходности проекта, %: - пессимистического - наиболее вероятного - оптимистического	15,0 17,2 20,0	15,5 18,5 22,5
Прогноз IRR для сценариев, %: - пессимистического - наиболее вероятного - оптимистического	-1,4 12,0 14,5	-1,8 14,2 18,5
Размах вариации	15,9	20,3

По данным таблицы 2 можно увидеть, что проект В имеет высокие значения IRR. Однако, он является более рисковым, так как значение размаха вариации у него высокое.

Данный вывод можно обосновать с помощью расчета среднеквадратического отклонения для двух проектов. Необходимо экспертным путем установить вероятность значений IRR для каждого проекта, таблица 2.

Таблица 2

Значения IRR

IRR	Экспертная оценка вероятности
Проект А
-1,4 12,0 14,5	0,2 0,5 0,3
Итого....	1
Проект В
-1,8 14,2 18,5	0,1 0 0,3
Итого...	1

Вычислим среднее значение IRR для каждого проекта

Далее рассчитаем среднее квадратическое отклонение () для каждого проекта

Расчет среднеквадратических отклонений показывает, что проект В более рискованный, чем проект А.

На основе рассмотрения метод анализа и оценки рисков можно сделать следующие выводы:

1. Риск, связанный с инвестициями в недвижимость - это специфический риск, обусловленный особенностями недвижимости. Это низкая ликвидность, высокие затраты денег во времени, необходимость качественного управления, превышение фактических расходов над ранее ожидаемыми.

2. Имитационное моделирование по методу Монте - Карло хотя и считается наиболее сложным из вышеприведенных аналитических методов, но он и более прогрессивный метод оценки и учета рисков при принятии инвестиционного решения. данный метод позволяет построить математическую модель для проекта с неопределенными значениями параметров и, зная вероятностные распределения параметров проекта, а также связь между изменениями параметров (корреляцию), получить распределение доходности проекта.

3. В процессе реализации метода Монте-Карло происходит проигрывание достаточно большого количества сценариев. Этот метод дает наиболее точные и обоснованные оценки вероятностей по сравнению со статистическими методами. Кроме того, на практике значительно упрощается применение данного метода в связи с появлением программных продуктов, которые позволяют учесть законы распределения вероятностей и корреляцию вводных параметров.

Литература:

1. Калашникова Е.Ю. Оценка рисков при финансировании инвестиций в недвижимость [Электронный ресурс]. http://cyberleninka.ru/article/n/otsenka-riskov-pri-finansirovanii-investitsiy-v-nedvizhimost
2. Васильева Л.А. Экономика недвижимости, Litres, - 2013