Понятие недвижимого имущества и особенности его определения



Проблемы определения и отнесения объекта к недвижимому имуществу в настоящее время достаточно актуальны как для науки, так и для практики, поскольку многие научные деятели дискутируют на данную тему. На практике же очень часто решения нижестоящих судов отменяются вышестоящими. При определении имущества как недвижимое, к нему будет применяться особый правовой режим, поскольку, как правило, оно является более ценным, нежели движимое. Например, в случаях, предусмотренных законом, сделки с недвижимыми имуществом подлежат обязательной государственной регистрации, а к сделкам с движимыми вещами возможно применение и простого письменного договора, который подписан сторонами, или даже устной формы.

Если обратиться к истории, то можно заметить неоднозначные подходы к разграничению понятий «движимое имущество» и «недвижимое имущество», ведь они всегда являлись предметом научных дискуссий. Первоначально разделение вещей на движимые и недвижимые было осуществлено еще в римском праве. Основным критерием такого разграничения выступала способность вещей к перемещению с сохранением их физической сущности (т. е. без изменения их формы), экономического назначения, а также без вреда или значительного уменьшения их ценности. Вещи, которые не способны к такому перемещению, признавались недвижимыми, все остальные вещи относились к разряду движимых.

Из опыта зарубежных стран можно отметить неоднозначный подход к определению недвижимого имущества. Например, в Гражданском кодексе Франции недвижимость разграничивают по ее природе, в силу назначения или вследствие предмета, к которому она принадлежит. Так, к недвижимости по природе относятся земельные участки и строения. Предметы, помещенные собственником земли на свой участок для его обслуживания и эксплуатации, являются недвижимостями в силу их назначения. К недвижимости вследствие предмета, к которому они принадлежат, относят сервитут или земельную повинность, узуфрукт на недвижимые вещи, иски, которые имеют своим предметом возвращение недвижимости. В Швейцарии к недвижимости относят землю, её недра, здания и сооружения, прочно связанные с ней, а также «четко выраженные и постоянные права, которые занесены в реестр недвижимости». В Италии к недвижимости помимо всего прочего относят воду.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод о том, что не существует единого подхода к определению недвижимости и каждая страна придерживается своего понимания и толкования понятия «недвижимое имущество» исходя из своей истории развития и традиций, которые сложились издревле [8, с. 188].

Российское законодательство в настоящее время в свою очередь также не дает полного перечня объектов, которые относятся к недвижимости. В ст. 130 Гражданского кодекса РФ представлено следующее определение недвижимых вещей (недвижимого имущества, недвижимости): к ним относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. такие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения и объекты незавершенного строительства [4].

Под признаком объекта обычно понимают такую его характеристику, по которой его можно узнать, определить или описать.

Определение «недвижимого имущества», которое представлено в Гражданском кодексе РФ, по сути, закрепляет лишь два критерия, по которым его можно разграничить с движимым. К таким критериям относятся неразрывная связь имущества с землей и невозможность перемещения без нанесения несоразмерного ущерба его назначению. Однако, некоторые авторы — И. Л. Брауде, И. А. Емелькина, И. В. Козлова — утверждают, что, с появлением современных технологических достижений, существует возможность перемещения зданий, строений и сооружений без нанесения какого-либо ущерба их назначению [2,6,7]. В то же время профессор Н. А. Сыродоев утверждает, что необходимо полностью исключить этот признак из определения недвижимости [9, с.93], а профессор И. Л. Брауде, наоборот, пишет о том, что наличие всех современных достижений в перемещении зданий не превращает их в движимые вещи, т. к. это можно считать своеобразным новым строительством, поскольку будет закладываться новый фундамент [2, с.17]. Подвижные же помещения, такие как вагоны на рельсах или разборные металлические гаражи, не являются строениями. А согласно Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, будучи перенесенными, такие объекты могут быть квалифицированы как недвижимые вещи только в том случае, если будет установлена их неразрывная физическая и юридическая связь с землей.

Исходя из вышесказанного, является целесообразным в определении недвижимости сохранить оба указанных критерия, т. к. в противном случае многие сборно-разборные конструкции будут признаны недвижимостью. Однако данное определение необходимо дополнить таким критерием, как «постоянная» связь с землей, поскольку в том случае объект находится на земле временно, то он впоследствии может быть перенесен или снесен, т. е. недвижимым имуществом он так и не станет.

По Гражданскому кодексу к недвижимым вещам также относятся такие объекты, как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. В науке данную категорию еще называют недвижимостью в силу закона или нетрадиционными объектами недвижимости, так как, по сути, они являются движимыми. Правовое признание данного имущества недвижимым объясняется различными причинами. Указанные объекты относятся к недвижимости в силу того, что они имеют высокую цену, а также особую значимость, и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости [1,3]. В связи с данным обстоятельством можно выделить такой признак недвижимости, как ее высокая стоимость. Действительно недвижимость в большинстве случаев обычно обладает повышенной экономической ценностью. Данное обстоятельство обусловлено тем, что для нее характерно длительность пользования, и она не потребляется в процессе использования. Как правило, недвижимость обладает конструктивной сложностью, которая требует больших затрат на поддержание ее в надлежащем состоянии. Однако высокую стоимость недвижимости нельзя рассматривать в качестве ее универсального признака в силу нескольких причин. Во-первых, не вся недвижимость имеет высокую цену (все зависит от конкретных обстоятельств). Во-вторых, существуют и движимые вещи, которые также стоят достаточно дорого, например, картины, драгоценности, антиквариат и т. д.

Существует также мнение, что отнесение данных объектов к недвижимости вызвано наличием такого признака, как связь с землей, хотя указанный признак выражается косвенно, а не прямо. В данном случае подразумевается, что все указанные объекты управляются с земли [5, с.102]. В этой связи сложно не согласиться с мнением А. В. Черных, который обратил внимание на необходимость более гибкого подхода к определению понятия «недвижимость по закону», что во многом предопределено постоянным расширением нетрадиционных приемов предпринимательской практики и потребностями оборота. К примеру, самолет, который используется для пассажирских перевозок, является объектом недвижимости, т. к. относится к воздушным судам. Однако, если данный объект приобретает физическое лицо для личного пользования, он превращается в движимую вещь, а если собственник прекратит использовать самолет как личное транспортное средство и откроет в нем музей или кафе, то движимая вещь вновь превращается в недвижимую, даже если отсутствует прочная связь с землей.

Особого внимания заслуживает такое новшество для России, как дома на воде, которые в настоящее время еще не пользуются такой большой популярностью, как в Европе, но уже привлекают к себе повышенное внимание, особенно в СМИ. Данные строения в нашей стране не так популярны из-за особенностей климата и из-за норм Водного кодекса РФ. Несмотря на данные обстоятельства дома на понтонах в нашей стране все же существуют. Прописаться, конечно, в таком доме нельзя, но его можно зарегистрировать в Государственной инспекции по маломерным судам (ГИМС) и получить судовой билет. В нашей стране дома на воде не будут являться недвижимостью, так как недвижимость имеет очень долгий срок службы и за счет инфляции может служить инструментом накопления. Однако за рубежом дома на воде считаются вполне законной постройкой и относятся к объектам недвижимости. Среди стран, в которых большинство таких домов, неоспоримым лидером является Голландия. В настоящее время на воде строятся не только дома, но и гостиницы, и рестораны, и даже храмы. Поэтому, вполне возможно, что в скором будущем и в России начнут появляться «плавучие» дома. Тогда, конечно, назреет новая необходимость пересматривать законодательство и вносить соответствующие изменения.

Таким образом, настоящая категория недвижимости является спорной в науке, поскольку по своей сути данные объекты являются движимыми, но к ним применяются нормы, регулирующие недвижимость. Необходимо выделить данную категорию в специальный вид имущества, чтобы нормы законодательства понимались правильно и исполнялись в полном объеме. В данном случае указанные объекты не называются непосредственно недвижимыми, а относятся к отдельной группе, к которой будут применяться правила о недвижимых вещах.

Литература:

1. Асаул А.Н., Карасев А. В. Экономика недвижимости Учебное пособие. М.: МИКХиС, 2001
2. Брауде И. Л. Право на строение и сделки по строениям по советскому праву. — М.: Дело, 1950. — 143с.
3. Виноградов П. Н. Понятие недвижимого имущества: исторический очерк и современное состояние // Законодательство. — 2016. — № 8. — С.11–22.
4. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 28.03.2017, с изм. от 22.06.2017)
5. Гришаев С. П. Понятие и виды недвижимого имущества // Хозяйство и право. — 2016. — № 12. — С.102–108.
6. Емелькина И. А. Понятие и признаки недвижимого имущества: в поисках оптимальной модели // Известия саратовского университета. Серия Экономика. Управление. Право. — 2014. — № 5. — С.54–62.
7. Козлова И. В. Понятие недвижимости и вопросы регистрации прав на недвижимость в законодательстве РФ // Правоведение. — 2016. — № 2. — С.154–161.
8. Михайлова Т. Н. Понятие «недвижимость» в российском и зарубежном праве // Право и законодательство // Известия ИГЭА. — 2011. № 1. — С. 187–190
9. Сыродоев Н. А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. — 2015. — № 8. — С.90–97.