Уклонение арендатора от принятия объекта аренды как проявление злоупотребления правом в форме бездействия



В статье раскрывается понятие и проблематика злоупотребления правом арендатора, выраженном в уклонении от приёма в пользование арендованного имущества. Даётся краткое определение понятия «злоупотребление правом», а также актуальность описываемой проблемы и необходимость её законодательного урегулирования.

Ключевые слова: арендованное имущество, арендатор, злоупотребление правом, договор аренды, подписание документа.

Как правило, понятие злоупотребления правом в сфере арендных отношений, в юридической научно-практической среде относят к злоупотреблению правом со стороны арендодателя, как собственника имущества, наделенного правами в силу закона и владения, что позволяет арендодателю более широко злоупотреблять своим правом в отношении интересов арендатора. В данной статье мы будем рассматривать проблематику злоупотребления правом с обратной стороны, а именно со стороны собственника имущества, то есть арендодателя.

Действующее законодательство, в виде закрепленных законодательно положений статей 606, 611, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации[1] однозначно устанавливают обязанность арендодателя передать арендатору определенное договором аренды имущество во временное пользование. Так, например, пункт 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации «Передача здания или сооружения» гласит следующее: «…обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору в пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества». Исходя из действующих реалий ведения бизнеса, сам факт заключения договора аренды и последующего подписания сторонами договора документа о передаче (акта приёма-передачи, арендуемого имущество) часто бывает разнесён во времени. Например, заключается договор в декабре текущего года, а фактическая передача имущества по документу о передаче, планируется в январе следующего года, ввиду производимого в помещении ремонта, неготовности арендатора принять в пользование арендованное имущество именно в момент подписания договора аренды, желание сторон зафиксировать договорные обязательства в отношении конкретного объекта аренды для того, чтобы впоследствии воспользоваться данным правом, и тому подобные варианты. Сам факт заключения договора аренды даёт арендодателю мнимые гарантии его исполнения, что как показывает практика совсем таковым не является.

На практике, часто встречаются ситуации, когда арендатор, заключая договор аренды, не торопится вступить в права распоряжения арендованным имуществом, либо впоследствии в принципе меняет свою позицию в отношении заключенного договора и решает его не исполнять, уклоняясь от подписания документа о передачи ему арендованного имущества. Как правило, арендатор руководствуется позицией «…если имущество фактически не получено, договор исполнять необязательно…»[2] Данное поведение арендатора фактически и образует преднамеренное злоупотребление правом.

Сама по себе, норма, посвященная злоупотреблению правом, существует в Гражданском кодексе Российской Федерации — «Статья 10. Пределы осуществления гражданских прав». Согласно положений данной статьи: «…не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах…», а также «…в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются»....

В общем смысле, понятие «злоупотребление правом», если рассматривать его из призмы теории, — это выход за пределы права, которые происходят при намеренном действии или бездействии субъектов правоотношений, прямо вытекающих из закона, но характеризующихся неблагоприятными последствиями для иной стороны правоотношений. Злоупотребление правом, по своей сути является выходом за пределы допустимого с точки зрения теории права поведения, при его формальном разрешении. В. Д. Горобец считает, что злоупотребление правом представляет собой осуществление субъективного права, противоречащее его назначению. В результате злоупотребления правом причиняется ущерб правам и законным интересам граждан, государства и общества в целом [3].

Само по себе, злоупотребление правом, закрепленное в Гражданском кодексе Российской Федерации, осуществляется в различных формах. В вышеуказанном кодексе, в статье 10 закреплены следующие формы злоупотребления правом:

1. осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, или так называемая шикана[3];
2. иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом), отличных от шикана формах;
3. факты злоупотребления правом в конкурентных отношениях.

По факту, уклонение арендатора от приема в пользование арендованного имущества, путем уклонения от подписания документа о его передаче, как раз и является частным случаем «злоупотребления правом в виде бездействия», как подвидом факта нарушения права арендодателя на исполнение арендатором своих обязательств по договору и получения в дальнейшем арендной платы за арендованное имущество. В данном случае арендатор, уклоняясь от принятия арендованного имущества, допускает злоупотребление своими правами, хотя и не имеющее целью причинить ущерб интересам других лиц, но объективно причиняющее им вред, выразившийся в длительном уклонении от исполнения своих обязательств по договору в виде непринятия имущества по акту.

Как следует из сложившейся судебной практики, отсутствие акта приема-передачи здания или сооружения может свидетельствовать о неисполнении арендодателем обязательств по передаче имущества или арендатором по возврату имущества.[4] Например, согласно пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору в пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Из содержания указанных норм права следует, что юридически значимым обстоятельством является момент возврата объекта имущественного найма собственнику, который подтверждается документом обоюдно подписанному контрагентами.[5] Следовательно, исходя из сложившейся практики правоприменения и действующего законодательства, отсутствие документа о принятии объекта арендных правоотношений влечет за собой ограничение права арендодателя на получение доходов, на которые он рассчитывал, заключая данный договор аренды.

Как следует из разъяснений, содержащихся в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ[6], в силу статей 606, 611, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации. обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора — во внесении платежей за пользование этим имуществом. Необоснованный отказ арендатора от принятия помещений препятствует исполнению арендодателем обязанности, установленной частью 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ.

Следовательно, наличие в Гражданском кодексе РФ обязанности арендодателя по отношению к арендатору в предоставлении последнему имущества в пользование, при отсутствии законодательно закрепленной обязанности арендатора в получении данного имущества в пользование, создают неравнозначное правовое положение сторон договора аренды и ведут к предпосылкам злоупотребления правом со стороны арендатора. В случае бездействия арендатора и его уклонения от приема в пользование арендованного имущества прямо нарушаются интересы арендодателя, имеется подписанный сторонами, но неисполняемый арендатором договор, который к тому же достаточно проблематично оперативно расторгнуть. Арендодатель же, предполагает добросовестность арендатора, не имеет возможности передачи арендуемого имущества другому лицу, и в данном случае несет прямые убытки. Отсутствие правового регулирования в рамках Гражданского кодекса Российской Федерации данной правовой коллизии ведет к нарушениям гражданских прав определенного круга лиц, необходимостью предусматривать дополнительные конструкции в рамках заключенных договоров по последствиям уклонения арендатора от приёма имущества, а также ведет к росту загруженности судебной системы Российской Федерации по данного рода исковым заявлениям.

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) // СПС Консультант Плюс. URL: httр://www.соnsultаnt.ru/dосumеnt/соns_dос_LАW_5142/ (дата обращения: 27.01.2019).
2. Картотека арбитражных дел — Федеральные суды // Картотека арбитражных дел. URL: httрs://kаd.аrbitr.ru/ (дата обращения: 27.01.2019).
3. Общая теория права и государства / под ред. В. В. Лазарева. М., 1994. С. 324
4. Журнал «Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации» // Журнал «Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации». URL: www.vеstnik.ru/ (дата обращения: 27.01.2019).

---

[1] Здесь и далее по тексту статьи части первой и второй Гражданского кодекса Российской Федерации

[2] Вольная трактовка мотивирующей позиции арендатора автором статьи

[3] «Шикана» — термин, заимствованный российской доктриной из немецкой правовой науки XIX в. Исходное его значение, нашло отражение в Германском гражданском уложении (1900 г.), в § 226 которого сказано: «Недопустимо осуществление права исключительно с целью причинения вреда другому».

[4] Постановление ФАС Дальневосточного округа от 04.09.2009 N Ф03-4468/2009 по делу N А51-10479/2008.

[5] Постановление ФАС Уральского округа от 24.11.2009 N Ф09-9298/09-С3 по делу N А50-5942/2009.

[6] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»