Участие в долевом строительстве за рубежом и в России



В статье автор пытается выявить отличительные особенности участия в долевом строительстве в разных странах.

Ключевые слова: долевое строительство, долевое участие, договор участия, договор, застройщик, строительство

В обыденном понимании, долевое строительство — это форма строительства, при которой девелопер получает деньги от покупателя, а взамен обязуется предоставить ему квартиру обговоренных в договоре параметров: в доме по конкретному адресу, на определенном этаже, с определенным количеством комнат и метражом, с обозначенным в договоре видом внутренней отделки помещений, с указанием сроков сдачи объекта, его стоимости, порядка расчетов и пр.

С точки зрения правовой квалификации договора участия в долевом строительстве, не все так однозначно. Часть авторов квалифицируют договор участия в долевом строительстве как договор простого товарищества, иные авторы характеризуют договор участия в долевом строительстве как «договор строительного подряда», как «обязательство подрядного типа» или «основание возникновения подрядного обязательства». Есть авторы, квалифицирующие договор участия в долевом строительстве как договор об оказании услуг, как договор на выполнение работ или договор купли-продажи имущества. Широко распространено мнение, что договор долевого участия в строительстве — это ничто иное как инвестиционный договор. И конечно же существует множество концепций, относящих договор участия в долевом строительстве к договорам смешанного типа.

Договор участия в долевом строительстве прямо не предусмотрен нормами Гражданского кодекса Российской Федерации. Не существует его четкого, юридически закрепленного понятия. В связи с чем возникает множество гражданско-правовых споров, а правоприменительная практика по данному вопросу является крайне противоречивой. Доказательством тому служат диаметрально противоположные судебные решения, признающие договора долевого участия договорами простого товарищества, договорами строительного подряда и другими.

По указанным выше причинам, в современном российском праве, все больше укрепляется концепция, определяющая договор участия в долевом строительстве как самостоятельный вид гражданско-правового договора. Согласно данной позиции, договор долевого участия в строительстве — это консенсуальный, взаимный и возмездный договор. Его место среди договоров смежных форм обусловлено спецификой области его применения, индивидуальностью предмета договора и других его элементов. В этом смысле, характеризуя правовую природу договора участия в долевом строительстве, следует отметить, что он в полной мере не похож ни на один из видов договоров «классических» форм.

Казалось бы, какое отношение имеет проблема правовой квалификации договора участия в долевом строительстве в российском праве к устройству системы долевого строительства за рубежом?

Все очень просто. На данном примере мы показали, что даже в масштабах одного Государства не существует единого подхода к системе долевого участия в строительстве. Причем, к появившемуся в России спустя более века после зарождения данного явления в мировой практике как такового. Поэтому в каждой отдельно взятой стране институт долевого участия в строительстве развивается по своим правилам, с учетом ментальных, религиозных, национальных, юридических, экономических, политических, географических и прочих особенностей. Еще одним фактором, усложняющим сравнительный анализ правоотношений в сфере долевого участия в строительстве, является отсутствие хоть какого-то общепринятого понятийного аппарата. Связано это прежде всего с тем, что долевое участие в строительстве прежде всего направлено, в отличии от договора инвестирования, например, на стимулирование строительного сектора посредством привлечения резидентов. Одновременно с этим государством решается задача увеличения внутреннего потребления, занятости населения и обеспечения жильем граждан. В связи с чем нами ниже продемонстрированы лишь некоторые специфические особенности, имеющие место в долевом участии в строительстве в некоторых зарубежных странах. Повторно обращаем ваше внимание на то, что во многих странах нет ни законодательного закрепления долевого участия в строительстве, ни его понятия как такового. Причем во многих случаях, договора относят к инвестиционным договорам, договорам простого товарищества и другим. Тем не менее, мы попытаемся соотнести их с точки зрения российского правопонимания и правоприменения. А теперь к особенностям:

1. В Объединенных Арабских Эмиратах строительство в рамках долевого участия характеризуется своей публичностью. Для возведения объекта недвижимости застройщик обязан получить разрешительную документацию, провести экспертизу проекта и его согласование. Он обязан опубликовать план-проект и строительные сметы объекта недвижимости. После оценки себестоимости проекта, осуществляемую экспертным советом, застройщик обязан собрать всю сумму, необходимую для постройки объекта недвижимости. Особенность сбора денежных средств заключается в том, что срок на сборы денег ограничен законом. В связи с чем, на старте продаж помещения реализуются с минимальной наценкой, а после окончания строительства цены на жилье значительно поднимаются. Оплата дольщиками осуществляется на целевой счет уполномоченного банка. Последний осуществляет надзор за поэтапным финансированием строительства. Страхование рисков не является обязательным. Так как денежные средства дольщиков находятся под контролем уполномоченного банка, застройщику не выгодно нарушать сроки сдачи объекта недвижимости, так как в результате задержки сроков сдачи объекта на него могут быть наложены и взысканы штрафы за соответствующие нарушения.
2. В Соединенных Штатах Америки отличительной чертой долевого строительства является прокурорский надзор. Его функция заключается в контроле сборов и расходования денежных средств, полученных застройщиком. Инвестируемые дольщиками средства поступают на специальный прокурорский счет, через него осуществляется их дальнейшее распределение.
3. Во Франции предусмотрена защита дольщиков со стороны банков. Процедура участия в долевом строительстве начинается с того, что организация–застройщик выступает инициатором проекта объекта недвижимости. После этого застройщик осуществляет предпродажу жилых помещений по договорам бронирования. Исследовав спрос на проект, застройщик предоставляет полученные данные по проекту банку, обосновывая ликвидность проекта. На основании представленного пакета документов банк принимает решение о финансировании проекта или — об отказе в финансировании. Одной из причин отказа в финансировании проекта организации-застройщиков может послужить низкий спрос граждан на представленное в проекте жилье. В случае принятия банком решения об отказе в финансировании проекта, денежные средства, перечисленные по договорам брони застройщику, возвращаются плательщикам. Ликвидный проект получает финансирование со стороны банка для его реализации. Реализация жилого имущества осуществляется исключительно после введения объекта в эксплуатацию, в полном соответствии с условиями договоров брони.
4. В Германии сумма, предусмотренная договором, перечисляется не раннее получения застройщиком разрешения на строительство. Нарушение условий договора может повлечь за собой отзыв лицензии у компании-застройщика. Система господдержки граждан в Германии действует в виде формы контрактных сбережений через строительные сберегательные кассы. В соответствии с системой контрактных сбережений, дольщик вкладывает денежные средства в сберегательную кассу. Государство, в свою очередь, выполняет функцию софинансирования части вклада, в соответствии с условиями контракта о строительных сбережениях. После предусмотренного контрактом периода времени дольщик может осуществить свое право на оформление жилищного кредита. Надежность деятельности строительных сберегательных касс обеспечивают нормы права, запрещающие осуществление любой иной деятельности стройсберкассы, кроме привлечения денежных средств вкладчиков для последующего вложения в строительство домов. В соответствии с условиями контракта о строительных сбережениях, работающие граждане обязуются ежемесячно вносить на свой счет определенную договором сумму. При накоплении основной части стоимости объекта государство выделяют вкладчику 10 % от стоимости жилья. Недостающую часть суммы строительная сберегательная касса выдает дольщику кредит по низкой фиксированной процентной ставке.
5. В Чехии договор долевого участия в строительстве можно заключить на любом этапе строительства, от этого будет лишь зависеть цена объекта.

Схемы расчетов могут быть разными. Существует возможность внесения предоплаты в размере 10–20 %, а остаток выплатить после завершения строительства. При этом денежные средства, внесенные в виде предоплаты, поступают не застройщику, а в банк. При невыполнении компанией-застройщиком своих обязательств, денежные средства по требованию дольщика возвращаются ему в течение месяца. Однако такого в Чехии не бывает, так как в случае проблем с компанией-застройщиком, банк перепродает проект другому застройщику и последний достраивает объект.

6. В Англии компания-застройщик получает всю сумму только после сдачи объекта в эксплуатацию. В соответствии с действующим законодательством, каждую сторону в сделке представляет юрист. То есть, юрист застройщика представляет договор юристу покупателя. Последний знакомится с договором и отстаивает интересы своего клиента. После того как стороны достигли консенсуса, дольщик бронирует квартиру в строящемся доме, внося, как правило, 10 % от стоимости объекта. Денежные средства поступают на клиентский спецсчёт, к которому застройщик получает доступ лишь по окончании строительства. Забронированную квартиру снимают с продажи. После чего юристы согласовывают порядок и условия расчетов.

Несмотря на обширный мировой опыт, в том числе и негативный, появившееся в России в 90-х годах прошлого века такое явление как долевое участие в строительстве стало очень рискованным мероприятием. Зачастую девелоперы не имели ограничений в возможности использовать деньги дольщиков. Это приводило к тому, что недобросовестные компании-застройщики еще на этапе котлована, могли заморозить стройку и объявить себя банкротом, а дольщики оставались без жилья и фактически не имели возможности вернуть деньги.

К настоящему времени, опираясь в том числе и на передовой мировой опыт в сфере долевого участия в строительстве, внесены изменения и поправки в Законодательство, подразумевающие переход от долевого к проектному финансированию, то есть от прямой продажи жилья в строящихся домах к использованию эскроу-счетов. Помимо этого, ужесточились требования законодательства к девелоперам: застройщики, получившие разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, вправе привлекать деньги дольщиков только при условии, что по каждому разрешению на строительство откроют отдельный банковский счет (ч.2.3 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ). На одно разрешение на строительство приходятся один счет и один жилой комплекс (если речь не идет о компаниях, которые занимаются комплексным развитием территории, — они смогут строить по нескольким разрешениям в рамках одного района).

Из-за поправок под запрет попали жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК). При участии в ЖСК и ЖНК покупатель вносил пай в кооператив и становился пайщиком, то есть инвестором проекта. В этом случае получить свою квартиру покупатель мог лишь в случае успешного завершения строительства дома и ввода его в эксплуатацию. Подобной схемой зачастую пользовались недобросовестные застройщики, поэтому с 1 июля 2018 года любые формы привлечения денежных средств застройщиком от покупателей, помимо заключения ДДУ, запрещены. Исключение составляют только ЖСК, которым землю под застройку предоставило государство или муниципалитет бесплатно (в том числе согласно Федеральному закону от 24 июля 2008 года 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»), а также кооперативы, созданные в случаях, когда дом достраивается после банкротства застройщика.

Таким образом, проектное финансирование установило жесткий контроль над средствами девелопера со стороны банка. По сути, банк финансирует расходы девелопера по согласованному бюджету проекта за вычетом собственных средств, а застройщик получает деньги дольщиков со счета-эскроу только после ввода жилья в эксплуатацию.

Важно, что при проектном финансировании деньги застройщика и генподрядчика (то есть всех структур, которые участвуют в строительстве проекта) должны находиться в одном и том же банке. Это обеспечивает прозрачность переводов на всех этапах. Перевод денег по эскроу-счетам осуществляется только после того, как девелопер предоставит документы с обоснованием, на что он планирует их потратить. При этом банк может отказать в проведении операции, если признает ее нецелевым расходованием средств. Обналичивать средства по счетам-эскроу можно только в одном случае — для выплаты зарплаты сотрудникам.

Литература:

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ)// Парламентская газета, N 4, 23–29.01.2009.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изменениями и дополнениями, вступившими в силу с 01.01.2019) // СПС КонсультантПлюс.
3. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190- ФЗ (ред. от 25.12.2018) // СПС КонсультантПлюс.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 22.01.2019) // СПС КонсультантПлюс.
5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 25.12.2018) (с изменениями и дополнениями, вступившими в силу с 01.01.2019) // СПС КонсультантПлюс.
6. О саморегулируемых организациях: Федеральный закон РФ от 16 ноября 2007 г. № 315-Ф3 // Собрание законодательства РФ. 2007. — № 49. -Ст. 6076.
7. Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений: Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-Ф37/ Собрание законодательства РФ. 1999. — № 9. — Ст. 1096.
8. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ // Рос. газ. 2004. — 31 дек.
9. О защите прав потребителей: Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300–1 // Собрание законодательства РФ. 1992. — № 3. — Ст. 140.
10. О национальной платежной системе: Федеральный закон от 27.06.2011 N 161-ФЗ (последняя редакция)) // СПС КонсультантПлюс.
11. Рыбкина М. В. История развития понятия «недвижимое имущество» в отечественном законодательстве // Государство и право. Юридические науки // Царскосельские чтения. 2017.
12. Семенова Е. Г. Система объектов недвижимого имущества в гражданском праве российской федерации. // Гуманитарные, социально-экономические и общественные науки. 2017.
13. Феоктистов А. А., Паксяева Е. А. Актуальные проблемы приобретения права собственности граждан на жилые помещения. // Наука. Общество. Государство. 2017. Т.5. № 4(20).
14. Шулятьев В. В. К понятию права собственности. // Вестник науки и образования. Ч. 2. 2018. № 18(54).
15. Щенникова Л. В. Понятие вещного права в аргументации российских цивилистов. // Вестник Пермского университета. Юридические науки. 2017. Вып.37.