Некоторые проблемы, возникающие при заключении договора купли-продажи жилого помещения



В статье рассмотрены некоторые проблемы определения существенных условий договора купли-продажи жилого помещения.

Ключевые слова: договор купли-продажи жилого помещения, существенные условия договора, продавец имущества, торги в рамках исполнительного производства.

Проблема приобретения жилого помещения в собственность в настоящее время стоит чрезвычайно остро. Несмотря на закрепление в ст. 40 Конституции РФ права на жилище, приобретение жилого помещения в собственность доступно не каждому.

Особенной части ГК РФ знакомы множество договоров по приобретению жилого помещения в собственность, основным из них является договор купли-продажи недвижимости, которому посвящен параграф 7 данного кодекса.

Договор купли - продажи жилого помещения является одной из самых распространенных сделок по приобретению «жилья» в собственность. В связи с тем, что жилые помещения относятся к категории недвижимости, специальной нормой, регламентирующей куплю-продажу жилого помещения, является ст. 549 ГК РФ [1]. В тоже время, общие нормы купли-продажи также применяются в случаях, когда правоотношение не урегулировано специальными нормами.

Многие деятели науки пытались вывести из договора купли-продажи недвижимости договор купли-продажи жилого помещения. Так как особенность договора купли-продажи жилого помещения вытекает из специфики предмета договора — жилого помещения, предназначенного для постоянного проживания граждан, определение договора купли-продажи жилого помещения выводят из договора купли-продажи с указанием на особенность предмета.

Так Е. М. Чикобава в своей работе «Некоторые особенности купли-продажи жилых помещений» выводит следующее определение договора купли-продажи жилого помещения: «По договору купли-продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, или квартиру, или часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму» [2].

Во избежание признания договора купли-продажи жилого помещения незаключенным, он должен содержать в себе все существенные условия, а именно: предмет договора, цена, перечень лиц, имеющих право пользования данным помещением при наличии. Содержание договора не должно противоречить требованиям законодательства.

Однако К. И. Юрова считает не корректными положения законодательства о том, что в договоре купли-продажи жилого помещения необходимо в качестве существенного условия указывать перечень лиц, которые обладают правом пользования в отношении отчуждаемого жилья. В своей работе она пишет: «В данном случае реальная защита нового собственника могла бы быть обеспечена внесением в п. 1 ст. 558 ГК РФ дополнения, предоставляющего покупателю право заключать с такими лицами договор коммерческого найма, если их право пользования жилым помещением бессрочно» [3].

Сложность возникает и в ситуации, когда продавец не знает о всех лицах, имеющих право пользования жилым помещением, а в домовой книге данные о таких лицах отсутствуют. Например, при наследовании жилого помещения от дальних родственников. Д. В. Мягкова пишет: «Лицо, которое совместно проживало и вело общее хозяйство с умершим, по российскому законодательству имеет полное право подачи искового заявления о признании

права пользования жилым помещением. После исполнения договора новый собственник получит жилое помещение, но с правами третьих лиц» [4].

Цена, как существенное условие договора купли-продажи жилого помещения подлежит обязательному согласованию между сторонами. Согласно ст. 424 ГК РФ стороны в соглашении устанавливают цену. Между тем, правило, предусмотренное ст. 424 (если в договоре не установлена цена, жилое помещение будет оплачено по цене аналогичных товаров) в силу ст. 555 ГК РФ к договорам купли-продажи жилых помещений, как и всех объектов недвижимости, не применяется. Стороны также должны согласовать в договоре помимо стоимости жилого помещения, способ, порядок и сроки оплаты жилого помещения покупателем.

Предметом рассматриваемого договора купли-продажи выступают действия по передаче жилого помещения покупателю за плату. Все виды жилых помещений могут быть предметом договора купли-продажи.

Исходя из этого, мы можем условно разделить договор купли-продажи жилого помещения на договор купли-продажи жилого дома, части жилого дома, квартиры, части квартиры, договор купли-продажи комнаты.

При рассмотрении договора купли-продажи недвижимости как способа приобретения права собственности на жилое помещение, нельзя не отметить такой способ как реализация жилых помещений, принадлежащих должнику, судебным приставом-исполнителем с публичных торгов.

Судебным приставом-исполнителем выносится постановление о передаче жилого помещения, принадлежащего должнику, на реализацию путем продажи с публичных торгов. Правоустанавливающим документом будет выступать протокол проведения публичных торгов. Договор, заключенный на основании протокола с победителем торгов, должен содержать все существенные условия договора купли-продажи.

Т. Н. Халбаева пишет: «Нормы Федерального закона РФ «Об исполнительном производстве», касающиеся порядка передачи соответствующих документов судебным приставом-исполнителем специализированной организации, а также подписания договора с выигравшим торги, практически не разработаны законодателем» [5].

Интересно, что согласно положениям ГК РФ о договоре купли-продажи, предмет договора должен принадлежать продавцу на праве собственности. Однако реализация жилого помещения с публичных торгов происходит в отсутствие согласия собственника, имеет публичный характер, а в роли продавца выступает организатор торгов, то есть Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество).

Однако К. И. Скловский пишет: «В практике арбитражных судов заметно стремление считать не судебного пристава, а должника продавцом имущества. Во многом эта практика продиктована желанием исключить обязательства казны, возникающие вследствие признания недействительными торгов и возложения на стороны обязанности вернуть все полученное вследствие продажи имущества» [6].

На наш взгляд, такой подход противоречит основному принципу гражданского законодательства — свободе договора, так как должник не имеет добровольного намерения продавать жилое помещение.

К тому же, как уже было сказано, согласно ст. 558 ГК РФ: существенным условием договора является указание лиц, имеющих право пользования продаваемым жилым помещением. Однако, законодательство об исполнительном производстве в ст. 89, закрепляя перечень передаваемых организатору торгов документов, не предусматривает передачу документов, о наличии права пользования жилым помещением иными лицами.

Полагаем, для разрешения возникшей проблемы, в ст. 89 Федерального закона «Об исполнительном производстве» добавить подробные положения о всех существенных условиях договора передачи имущества по результатам торгов.

Несмотря на то, что в ГК РФ отдельно не выделяются положения, закрепляющие особенности заключения договора купли-продажи жилого помещения, к данным правоотношениям исходя из аналогии закона применяются нормы о заключении договора купли-продажи недвижимости.

Нами были выявлены основные проблемы, возникающие при заключении договора купли-продажи жилого помещения. На основе их, хотелось бы подчеркнуть, что несмотря на споры в науке относительно существенных условий договора купли-продажи жилых помещений, при заключении данного договора обязательно конкретизировать предмет, цену жилого помещения и лиц, имеющих право на проживание в жилом помещении.

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): Федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 16.12.2019). [Электронный ресурс] СПС «КонсультантПлюс». URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ (дата обращения — 01.05.2020)
2. Чикобава Е. М. Некоторые особенности купли-продажи жилых помещений // Вестник Самарской гуманитарной академии. Серия «Право». 2012. № 2. С. 126–136.
3. Юрова К. И. Особенности отдельных элементов договоров купли-продажи // European science. 2015. [Электронный ресурс]. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-otdelnyh-elementov-dogovorov-kupli-prodazhi (дата обращения — 01.05.2020)
4. Мягкова Д. В. Особенности и проблемы договоров купли-продажи жилых помещений // Бюллетень науки и практики. 2017. № 9. С. 163–168.
5. Халбаева Т. Н. Проблемы, возникающие на практике, при реализации жилых помещений с публичных торгов по законодательству Российской Федерации // Вестник Саратовской государственной юридической академии. 2019. № 1. С. 127–131.
6. Скловский К. И. Актуальные проблемы права собственности // Закон. 2004. № 2. С. 8–10.