Внесение изменений в существенные условия договора аренды (на примере объекта недвижимости)



В статье автор пытается определить порядок внесения изменений в существенные условия договора аренды (на примере объекта недвижимости).

Ключевые слова: договор аренды, изменений условий договора, гражданское право.

Заключенный договор аренды очень часто имеет не четкие юридические формулировки, не все нюансы могу быть указаны сторонами, в ходе чего может возникнуть необходимость в изменении существенных условий договора.

Данная необходимость возникает в связи с разными обстоятельствами: изменениями в экономике страны, законодательстве, предпринимательской, коммерческой, хозяйственной среде, когда арендодатель и арендатор в новых условиях находят для себя целесообразным, взаимовыгодным пойти на изменение условий договора.

Резкое обесценение денег, увеличение налогов, стоимости коммунальных платежей может стать основанием для пересмотра арендной платы. Увеличение площади арендуемого помещения требует пересмотра предмета договора. Кроме того, стороны могут прийти к консенсусу о новых сроках договора.

В арендный договор возможно внести изменения о предмете (ст. 607 ГК РФ); сроке (ст. 610 ГК РФ), арендной плате (ст. 614 ГК РФ); сторонах, изначально его подписавших (ст. 617 ГК РФ). Изменения могут затрагивать сроки внесения арендной платы, проведения капитального ремонта и текущего ремонта и т. д.

В случае если договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации, то и любые изменения условий договора должны быть зарегистрированы.

Если одна из сторон договора аренды приняла решение о внесении изменений в существенные условия договора, то любые изменения вносятся только по обоюдному желанию сторон.

Например, «согласно пункту 9 статьи 22 Земельного Кодекса Российской Федерации, изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются» [1].

Переход в частную собственность из публичной собственности земельного участка, который являлся предметом действующего договора аренды с регулируемой арендной платой, также не означает изменения условия этого договора об арендной плате. Стороны вправе в общем порядке изменить договор и установить иной размер или порядок определения арендной платы [2].

Арендодатель и арендатор могут прийти к соглашению и внести изменения в предмет договора аренды, например, в случае увеличения арендуемой площади помещения, в данном случае такое соглашение подлежит государственной регистрации.

В связи с тем, что договор аренды, как правило, заключается на длительный срок, то в Гражданском кодексе РФ в п. 3 ст. 614 предусмотрена возможность изменения арендной платы по соглашению сторон. Хотя законом и предусматривается возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению сторон, но вводит ограничение — не чаще одного раза в год.

В специальном законе могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера платежей для отдельных видов аренды и для аренды отдельных видов имущества (п.3 ст.614 ГК РФ).

В юридической литературе, в среде юристов теоретиков и практиков, правоприменителей, предпринимателей долгое время оставался дискуссионным вопрос о том, является ли п.3 ст. 614 ГК РФ императивным или диспозитивным. Пленум ВАС РФ в Постановлении от 25 января 2013 года № 13 указал, что данная норма является диспозитивной, поэтому можно прийти к выводу, что допустимо изменение условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза по соглашению сторон.

Законодатель предоставляет дополнительные возможности для снижения риска издержек арендатора по эксплуатации арендованного имущества, который вправе требовать в одностороннем порядке уменьшения арендной платы, если иное не предусмотрено законом. Такое право возникает у арендатора при наличии двух оснований.

Первое основание, когда условия пользования имуществом, предусмотренные договором аренды или состояние имущества существенно ухудшилось.

Второе основание заключается в том, что данные негативные изменения возникли в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Изменение размера арендной платы может потребоваться при наличии различных неблагоприятных рыночных факторов, таких как значительное повышение уровня инфляции, снижение показателей прибыльности, убытки и т. д. В сфере ЖКХ, где часто происходит изменение, обычно в сторону увеличения, тарифов на электроэнергию, водоснабжение, отопление и другие коммунальные услуги следует предусматривать возможность и механизм изменения стоимости аренды, чтобы в дальнейшем не возникали конфликтные ситуации между арендодателем и арендатором.

Т. Г. Философова отмечает: «Пересмотру подлежат условия договора лизинга, в том случае, если финансовое положение лизингодателя ухудшилось, в результате изменения конъюнктуры рынка, повлекшие изменения условий хозяйствования лизингодателя. В соответствии с этим, при почти ежегодном пересмотре стоимости основных фондов, в договоре лизинга должны быть оговорены конкретные условия пересмотра общей суммы лизинговых платежей и оставшихся периодических платежей» [3].

Многие практикующие юристы придерживаются мнения, что при заключении договора аренды, особенно тех, которые являются длительными, то есть, больше года, или бессрочными, следует детально в договоре прорабатывать все положения об арендной плате. Все изменения существенных условий договора оформляются только в том виде, в котором исполнен сам договор. Изменения существенных условий договора не должны противоречить законодательству России и должны быть утверждены и подписаны сторонами договора, либо их уполномоченными представителями.

Если договор аренды допускает изменение его условий по соглашению сторон, то при недостижении согласия стороны могут в судебном порядке требовать изменения его условий, только если это прямо предусмотрено договором [4].

Таким образом, изменение существенных условий договора может осуществляться в результате достижения согласия арендодателя и арендатора, в котором выражается их обоюдное волеизъявление, а также в судебном порядке. В заключение отметим, что стороны договора аренды своим волевым решением могут изменить существенные условия договора, целью данного изменения является изменение арендных обязательств, к которым относятся определённые условия исполнения договора, права и обязанности арендодателя и арендатора. В возможности самостоятельно изменять условия договора достижением сторонами консенсуса, отражается один из фундаментальных принципов гражданского права — принцип свободы договора.

Литература:

1. Бериев, Т. В. Основания и порядок изменения и прекращения договора аренды земельных участков с участием субъектов малого и среднего предпринимательства / Т. В. Бериев — Текст: непосредственный // Бизнес в законе. — 2015. — № 5. — С. 54–58.
2. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 января 2013 г. № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» / [Электронный ресурс] Информационно — правовой портал «Гарант.ру».
3. Философова, Т. Г. Лизинг / Т. Г. Философова. — 3-- изд. — Москва: Юнити-Дана, 2012. — 191 c. — Текст: непосредственный
4. Постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 № 1074/10/ [Электронный ресурс] Информационно — правовой портал «Гарант.ру».