О проблемах обеспечения прав собственников жилых помещений при реновации жилищного фонда в регионах



В настоящее время законодатель разработал и издал ряд нормативных правовых актов, регламентирующих процесс реновации жилищного фонда для наиболее эффективной реализации программ по улучшению городской среды. Главной целью реновации жилищного фонда выступает приведение зданий в соответствие современным требованиям городской среды, а главное повышение комфортности и улучшение условий проживания граждан.

Дефиниция реновации была введена законодателем относительно недавно и касалась только города Москвы. В Законе РФ «О статусе столицы» от 15 апреля 1993 г. N 4802-I [3] в 4 статье закреплено понятие процесса реновации, под которым понималось проведение ряда мероприятий, выполняющихся в соответствии с программой реновации жилищного фонда в городе Москве. Данные мероприятия должны быть направлены на создание новой более благоприятной среды жизнедеятельности и условий проживания, а также создания общественного пространства для сокращения роста аварийного жилищного фонда в городе Москве.

В тоже время мероприятия по реконструкции и сносу многоквартирных домов, с целью улучшения условий проживания граждан проводились и в других субъектах Российской Федерации, но правовая регламентация проведения программ развития застроенных территорий на федеральном уровне не регламентировалась отдельными нормативными правовыми актами, в связи с этим возникали большие трудности в реализации подобных программ. К примеру, в рамках национального проекта «Жильё и городская среда» был организован федеральный проект «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда», сроки реализации которого длятся с 01.10.2018 по 31.12.2024. Рассматривая, взятые из нескольких регионов, показатели объема расселения аварийного жилья на 01.04.2020 года, можно прийти к выводу о том, что основная часть регионов не справляется с реализацией программы, а также возникает ряд проблем касаемо возмещения жилья собственникам. [7]

Следует отметить, что на практике нередко нарушаются права собственников жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии. Подтверждением данного тезиса может служить следующий пример. М. обратилась в суд с исковым заявлением к ответчику: администрации муниципального образования «Северодвинск» о предоставлении жилого помещения, мотивируя свои требования тем, что является собственником квартиры, расположенной в многоквартирном аварийном доме, который включен в адресную программу Архангельской области по реновации жилого фонда. Ею был избран такой способ возмещения как предоставления равнозначного жилья. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований истца, что нарушило конституционное право М. на жилище, закрепленное в ст. 40 Конституции РФ. Истец М. обратилась в суд апелляционной инстанции, который согласился с правовым основанием суда первой инстанции. Однако Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации [4] определила, что судебное постановление принято с нарушением норм материального права и согласиться с ним нельзя [5].

Основанием для отмены нижестоящих судебных актов послужило нарушение норм материального и процессуального права. А именно в данном случае указано, что истец направил проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд ответчику, однако он не был подписан, следовательно, соглашение о размере доплаты достигнуто не было. Кроме того, в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу, который включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп. Одновременно с этим собственник данного жилого помещения имеет право выбора способа возмещения утраченного жилого помещения, в связи с этим мы можем увидеть нарушения права М. на обеспечение ее прав на жилье.

В связи с пробелами в законодательстве был принят достаточно объемный Федеральный закон РФ от 30 декабря 2020 г. N 494-ФЗ, который вносил изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации [1]. Данным законом была добавлена 10 глава под названием «Комплексное развитие территории», а также ряд изменений в отдельные статьи. В соответствии с п.34 ст. 1 ГрК РФ введено новое понятие «комплексное развитие территории», в которое законодатель вкладывает смысл схожий с процессом реновации. А именно ряд мероприятий, направленных на создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территории общего пользования поселений, городских округов, выполняемых в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории.

Однако в данных изменениях есть ряд законодательных упущений, которые очевидно препятствуют реализации комплексного развития территорий, а также нарушают право на жилище собственников недвижимого имущества.

Во-первых, возрастают риски потери недвижимого имущества для собственников, поскольку решение, принимаемое исполнительными органами власти о проведении комплексного развития, может быть совершено в отношении территорий, которые не указаны в Правилах землепользования и застройки в качестве территории комплексного развития, (ч. 5.2 ст. 30 ГрК РФ).

Во-вторых, если собственник приобрёл квартиру с помощью ипотечного кредита, в доме, который попал в программу комплексного развития, то залогом должно быть обременено возмещенное жилье в соответствии с ч. 2 ст. 20 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ [2]. Однако тут встает вопрос в том, что делать в ситуации, когда собственник выбрал вариант возмещения в виде получения денежных средств.

В-третьих, в законе не установлены предельные сроки проведения общих собраний многоквартирных домов, включенных в проект проведения комплексного развития территории, что в свою очередь может тормозить сроки проведения комплексного развития.

В заключение хотелось бы отметить, что на Федеральный закон от 30 декабря 2020 г. N 494-ФЗ возлагаются серьёзные надежды как на катализатор развития процесса реновации по всей России. Вместе с тем обозначенные в настоящей работе проблемы и законодательные противоречия могут воспрепятствовать эффективной реализации этого важного для всей страны процесса.

Литература:

1. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ [Электронный ресурс: [Электронный ресурс]: URL: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/72185504/ (Дата обращения: 24.11.2021 г.)
2. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)"(последняя редакция) [[Электронный ресурс]: URL: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/72185504/ (Дата обращения: 24.11.2021 г.)
3. Закон РФ от 15 апреля 1993 г. N 4802-I «О статусе столицы Российской Федерации» [Электронный ресурс]: URL: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/72185504/ (Дата обращения: 24.11.2021 г.)
4. СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25 июня 2019 г. N 1-КГ19–10 [Электронный ресурс]: URL: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/72185504/ (Дата обращения: 24.11.2021 г.)
5. Решение Северодвинского городского суда Архангельской области от 26 июля 2018 г. по делу N 2–2356/2018 [Электронный ресурс]: URL: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/72185504/ (Дата обращения: 24.11.2021 г.)
6. Вылегжанина У. Ключи раньше срока // Российская газета — Экономика Северо-Запада № 102(8156) // 14.05.2020 [Электронный ресурс]: URL: https://rg.ru/2020/05/14/reg-szfo/nazvany-lidery-i-autsajdery-nacproekta-po-rasseleniiu-avarijnogo-zhilia.html (Дата обращения: 05.10.2021 г.)