Понятие и признаки недвижимого имущества как объекта гражданских правоотношений в Российской Федерации

Препринт статьи



В законодательстве Российской Федерации закреплено понятие «недвижимого имущества», однако на практике приходится сталкиваться с множеством трудностей при отнесении того или иного имущества к движимому или недвижимому. Настоящая статья посвящена анализу определения понятия и признаков недвижимого имущества в российском законодательстве. Рассматриваются доктринальные и практические проблемы, возникающие в процессе толкования и отнесения того или иного имущества к недвижимому. Исследуются традиционные признаки недвижимого имущества, закрепленные в законодательстве. Определена необходимость пересмотра действующего законодательного определения недвижимого имущества.

Ключевые слова: имущество, недвижимость, недвижимое имущество, право собственности, гражданские права.

Вопрос недвижимого имущества является достаточно актуальной в настоящее время, поскольку российское законодательство в должной степени не определяет основные составляющие моменты данной категории. Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ) предусматривает определение недвижимого имущества, однако, выделяет лишь два критерия, по которым можно отграничить его от движимого. В законодательстве необходимо давать основные определения для того, чтобы исключить разночтение и дальнейшие сложности в использовании на практике, так, к примеру, при судебных спорах. Отсутствие определений в актуальном законодательстве порождает правовые коллизии.

Проблемы права недвижимости в Российской Федерации стали предметом исследования таких ученых, как Р. С. Бевзенко, В. В. Витрянский, Н. Д. Егоров, Л. А. Кассо, И. А. Покровский, Е. А. Суханов, Г. Ф. Шершеневич и других. Несмотря на то, что режим недвижимого имущества регламентируется ГК РФ и другими нормативными правовыми актами, указанная тематика так или иначе присутствует в обширных дискуссиях и в предложениях по совершенствованию правового поля ввиду недостаточной правовой регламентации.

Целью настоящей статьи является комплексный анализ понятия и признаков недвижимого имущества как объекта гражданских правоотношений в Российской Федерации.

Недвижимое имущество является одним из основных объектов права собственности. Также недвижимость может быть предметом залога, аренды, купли-продажи или других правовых отношений. Недвижимость имеет ценность как объект инвестиций и позволяет владельцам получать доходы от аренды и продажи [7, с. 204].

На сегодняшний день в Российской Федерации правовое регулирование сделок с недвижимостью так или иначе урегулировано как нормами гражданского права, так и нормами земельного права. Вместе с тем, с развитием рыночных отношений в нашей стране, общество столкнулось с процессом реформирования отношений собственности в том числе, а почему отношения, связанные с формированием и развитием рынка недвижимости, были для него сравнительно новыми и неизученными.

По верному замечанию И. Ю. Оськиной и А. А. Лупу, «современное толкование понятия недвижимого имущества прошло довольно длительный путь формирования» [8, с. 16].

Вопрос о понимании природы и правосубъектности недвижимого имущества как объекта гражданских прав является традиционным и в полной мере изучен в гражданском праве, однако четкого понимания среди исследователей не найдено. Это связано со сложностью и многоаспектностью рассматриваемой правовой системы.

Легальное определение понятия «недвижимое имущество» закреплено в ч. 1 ст. 130 ГК РФ, которая гласит, что «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество» [4].

Кандидат юридических наук Е. А. Дорожинская считает, что определение, данное в ГК РФ, весьма уязвимо, поскольку сомнителен установленный для определения недвижимых вещей оценочный критерий — «перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно» [5, с. 8].

Своё мнение она поясняет с отсылкой на высказывание доктора юридических наук и профессора Н. А. Сыродоева: «Современные технические достижения, — пишет он, — позволяют перемещать даже монументальные здания на значительные расстояния не только без «несоразмерного», но и без всякого ущерба их назначению [10, с. 92].

Если следовать закону, то здание, перемещенное не только на соседний участок, но и в соседний район, сохраняет качество недвижимого объекта, если не причинен несоразмерный ущерб его назначению». Невозможно не согласиться с этим мнением. Действительно, деревянный дом можно перенести, разобрав его по бревнам и собрать на новом месте заново. Многоэтажные дома также переносятся, не причиняя им никакого ущерба.

Так, доктор экономических наук И. Т. Балабанов рассматривает недвижимость как финансовую категорию, определяя её как участок территории с при надлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой), а также зданиями и сооружениями. В то же время, И. Т. Балабанов допускает некоторые противоречия. По его мнению, недвижимость — это участок территории с соответствующими принадлежностями, среди которых называются природные ресурсы, здания, сооружения. В качестве одной из составных частей указывается и земельный участок.

В отличие от движимого имущества, недвижимость связана с определенным местоположением и не может быть передвинута, перемещена или перемещаться без повреждения ее физической структуры. Это является ключевым признаком и критерием, который выделяет законодатель для определения сущности правовой категории «недвижимое имущество». Законодатель, закрепив определение в ГК РФ, не учитывает влияние цифровых и информационных технологий. Появление новых объектов требует систематизации норм прав и отнесения их к движимым или недвижимым вещам. Недвижимость может использоваться в различных целях, таких как жилищная или коммерческая. Недвижимость может использоваться для различных целей, включая проживание, инвестиции, бизнес, обеспечение по кредитам и получение дохода от аренды или продажи. Соответственно, выделяют коммерческую недвижимость и недвижимость, используемую для личных целей (например, для проживания).

Законодательное закрепление понятия недвижимости вызывает множество споров в научной среде, поскольку данная дефиниция не удовлетворяет научным подходам к определению того или иного правового явления. Как справедливо отмечает П. Н. Виноградов, «на сегодняшний день едва ли найдется иная статья ГК РФ, подвергающаяся столь масштабной критике» [3, с. 9].

В свою очередь, А. Е. Захарова отмечает, что «отнесение конкретного объекта к категории движимого либо недвижимого имущества во всех случаях имеет практический смысл и влечет соответствующие правовые последствия» [6, с. 399].

Обоснованными являются доводы М. В. Сойту «о несовершенстве законодательной трактовки понятия «недвижимость» ввиду открытого перечня недвижимости, закрепленного ст. 130 ГК РФ» [9, с. 22], что, по нашему мнению, приводит к не обоснованному причислению определенных объектов к недвижимому имуществу.

Следовательно, согласно нормам ГК РФ, к «недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке» [4].

Изучение понятия, представленного в ГК РФ, позволяет убедиться в том, что законодатель не определяет понятие недвижимого имущества, однако выделяет некоторые признаки.

А. В. Черных утверждает, что данный критерий не является основополагающим при отнесении имущества к недвижимому. Прочная связь с землей не всегда является критерием отнесения имущества к недвижимому (например, воздушные суда) [11, с. 12]. Автор делает акцент на том, что под недвижимым имуществом следует понимать объект, который связан с землей и при своем перемещении он не утрачивает своих функций.

В ГК РФ также указано, что недвижимое имущество подлежит кадастровому учету и государственной регистрации. Определение, представленное в ГК РФ, построено на перечислении вещей, относящихся к недвижимому имуществу.

Следовательно, в отличие от движимого имущества, недвижимость связана с определенным местоположением и не может быть передвинута, перемещена или перемещаться без повреждения ее физической структуры. Это является ключевым признаком и критерием, который выделяет законодатель для определения сущности правовой категории «недвижимое имущество». Законодатель, закрепив определение в ст. 130 ГК РФ, не учитывает влияние цифровых и информационных технологий. Появление новых объектов требует систематизации норм прав и отнесения их к движимым или недвижимым вещам [4].

Недвижимость может использоваться в различных целях, таких как жилищная или коммерческая. Недвижимость может использоваться для различных целей, включая проживание, инвестиции, бизнес, обеспечение по кредитам и получение дохода от аренды или продажи. Соответственно, выделяют коммерческую недвижимость и недвижимость, используемую для личных целей (например, для проживания).

Изучение понятия «недвижимость» позволяет сделать вывод, что в нормах ГК РФ представлено определение, которое не отражает в полной мере сущность данного термина. Законодатель не определяет четко критерии, на основании которых тот или иной объект может быть отнесен к недвижимому имуществу. В ГК РФ также не приведена классификация недвижимого имущества. На практике возникают споры отнесения отдельных видов имущества к тому или иному виду (например, мосты, автомагистрали, аэропорты). Для решения данных проблем необходимо внести конкретику в определение термина «недвижимое имущество», закрепить правила классификации и использования. Данные изменение должны быть представлены в нормах гражданского законодательства [2, с. 111].

Для того, чтобы отнести тот или иной объект к недвижимости, необходимо определить его признаки. В настоящий момент ведутся дискуссии о достаточности признаков, идентифицирующих объект недвижимости. Многообразие подходов к определению признаков недвижимого имущества свидетельствует о необходимости внесения соответствующих изменений в нормы ГК РФ.

Среди юристов ведутся споры о необходимости классификации недвижимости на недвижимость в силу природы и недвижимость по закону. Р. С. Бевзенко придерживается мнения о «необходимости введения данной классификации и понятий в гражданское законодательство, а также выделение признаков согласно предложенной классификации. Первая группа — это естественная недвижимость, вторая группа — недвижимость, созданная человеком (искусственная недвижимость)» [1, с. 82].

Обобщая изучение признаков недвижимого имущества, можно прийти к выводу о несовершенстве законодательной базы. Нормы ГК РФ не раскрывают в достаточной мере содержание признаков недвижимого имущества. Это служит основанием для возникновения споров и дискуссий.

В качестве основных признаков недвижимого имущества можно выделить следующие:

– неподвижность: недвижимость не может быть перемещена без ущерба для ее целостности и назначения, она связана с землей;

– постоянство;

– уникальность: каждый объект недвижимости имеет свои уникальные характеристики;

– сложность оценки;

– регулирование: любая сделка с недвижимостью осуществляется в соответствии с требованиями законодательства [7, c. 206].

Исходя из анализа российского законодательства и работ современных ученых-цивилистов, можно прийти к заключению, что недвижимое имущество определено как «всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно…». Это является одним из главных признаков недвижимого имущества.

Таким образом, уместно сделать вывод о наличии терминологической проблемы. Размытость признаков недвижимого имущества и несовершенство норм гражданского законодательства влекут за собой возникновение споров об отнесении того или иного вида имущества к недвижимому. Многие эксперты придерживаются мнения о необходимости классификации недвижимости в нормах гражданского законодательства.

Разграничены должны быть и признаки. Это позволит систематизировать содержание норм гражданского законодательства и добиться единства понятийного аппарата. Развитие цифровых и информационных технологий также оказывает влияние на правовую природу сделок с недвижимым имуществом, возникают споры об отнесении цифровых активов к недвижимому имуществу.

Литература:

1. Бевзенко Р. С. Введение в российское право недвижимости. Вып. 2: Принцип единства судьбы прав на земельный участок и на строения на нем. — Москва: Статут, 2020. 103 с.
2. Булышева Н. Н. Правовой режим недвижимого имущества и особенности сделок с ним // Ленинградский юридический журнал. 2017. № 3 (49). С. 108–117.
3. Виноградов П. Н. Недвижимое имущество: историческое и современное понимание // Бюллетень нотариальной практики. 2008. № 2. C. 7–17.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая // Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. № 32. Ст. 3301.
5. Дорожинская Е. А. Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом: специальность 12.00.03 «Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право»: диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Москва, 2000. 239 с.
6. Захарова А. Е. Понятие недвижимости по российскому гражданскому праву // Объекты гражданского оборота: сборник статей / Отв. ред. М. А. Рожкова. М.: Статут, 2007. С. 395–418.
7. Коровкина Н. С. Сделки с недвижимостью. Актуальные вопросы правового регулирования договора купли-продажи недвижимости // Синергия Наук. 2023. № 81. С. 203–207.
8. Оськина И. Ю. Недвижимое имущество в зарубежном законодательстве // ЭЖ-Юрист. 2013. № 35. С. 16.
9. Сойту М. В. Понятие и правовой режим недвижимых вещей // Нотариус. 2008. № 5. C. 21–23.
10. Сыроедов Н. А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. М.: Наука, 1998, № 8. С. 90–97.
11. Черных А. В. Залог недвижимости в российском праве / А. В. Черных. М.: Легат, 1995. 89 с.