Инвестиции в жилищное строительство: проблемы договорного оформления



Статья посвящена анализу проблемы договорного оформления инвестиционных отношений в сфере жилищного строительства. В статье рассматриваются наиболее распространенные из предусмотренных действующим законодательством договорные конструкции для оформления инвестиционных правоотношений в сфере жилищного строительства, а также проводится их сравнительный анализ.

Ключевые слова: инвестиции, инвестиционный договор, договор участия в долевом строительстве, смешанный договор, договор купли-продажи будущей вещи, предварительный договор, договор подряда, договор простого товарищества

Строительство на протяжении всей человеческой истории было и остается одной из самых ресурсозатратных сфер человеческой деятельности, поскольку оно требует аккумулирования в одном месте колоссального объема материальных и трудовых ресурсов, что не всегда бывает под силу сделать отдельно взятому лицу, а потому все чаще население страны прибегает к инвестированию собственных и привлеченных средств в строительство объектов жилого назначения для собственных нужд.

В то же время, все большую популярность в последние годы набирает и другой процесс — инвестирование излишних, неиспользуемых средств в строительство жилых объектов в качестве источника дохода в будущем. Выгода в данном случае очевидна, ведь стоимость построенного и сданного в эксплуатацию объекта недвижимости значительно превышает фактические затраты на его строительство, что делает привлекательным вложение средств в недвижимость на этапе ее проектирования и строительства с целью дальнейшей продажи готового объекта. Кроме того, из объекта недвижимости возможно систематическое извлечение прибыли посредством сдачи его в аренду (наем), что также делает капиталовложения в сфере строительства привлекательными для инвесторов.

Какими договорами должны оформляться отношения между сторонами в первом и во втором случае? Разные ли это будут договоры, или существует единая договорная конструкция для обеих ситуаций? На эти вопросы автор и попытается дать ответ в настоящей статье.

Для начала необходимо определиться с понятиями инвестиций и инвестиционной деятельности. Действующее законодательство содержит нормативные определения этих понятий. Так, инвестициями, согласно абзацу 2 статьи 1 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», являются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта [1]. Указанное определение, по мнению автора, является недостаточно конкретным, поскольку понятие «полезный эффект» очень субъективно. Нормативное определение понятия «инвестиционная деятельность», имеющееся в абзаце 3 вышеназванной статьи, также содержит отсылку к полезному эффекту: инвестиционной деятельностью является вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта [1]. Нормативного определения самого понятия «полезный эффект» действующее законодательство не содержит. Полезным эффектом мы можем считать и приобретение жилого помещения для собственных нужд. Но является ли инвестированием (по смыслу законодательства об инвестиционной деятельности) вложение средств в строительство жилплощади для собственных нужд, или правоотношения, возникающие в таком случае, нужно расценивать как куплю-продажу недвижимой вещи, которая будет создана в будущем? Возможно, существует иной, особый порядок договорного оформления таких правоотношений? От ответа на эти вопросы зависит выбор договорной конструкции, которой будут оформляться правоотношения при жилищном строительстве с использованием привлеченных средств в том или ином случае.

Согласно пункту 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны вправе заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами [2]. В этом положении и заключается один из главных постулатов принципа свободы договора. При этом пункт 3 вышеназванной статьи содержит понятие смешанного договора, который объединяет в себе элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами. Здесь гражданское законодательство проводит разделительную линию между непоименованным и смешанным договорами, для которых устанавливаются различные правила договорного оформления и законодательного регулирования.

С точки зрения автора, понятие инвестиционного договора можно расценивать двояко: как обобщенную категорию (все договоры, связанные с вложением капитала с целью извлечения прибыли или достижения иного полезного эффекта, являются инвестиционными в широком смысле этого слова), и как собственно инвестиционный договор (непоименованный в гражданском законодательстве договор, отношения по которому регулируются законодательством об инвестиционной деятельности) [3].

Основываясь на указанной выше позиции, автор разделяет все договоры, связанные с вложением средств в жилищное строительство, на две большие группы: собственно инвестиционные договоры (регулируемые законодательством об инвестиционной деятельности) и прочие договоры, поименованные и непоименованные гражданским законодательством.

Начнем рассмотрение с собственно инвестиционных договоров в сфере жилищного строительства. Инвестиционные правоотношения в Российской Федерации, наряду с общими положениями гражданского законодательства, регулируются также специализированными законами: Законом РСФСР от 26.06.1991 № 1488–1 (ред. от 19.07.2011) «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Закон РСФСР действует в той части, в которой не противоречит действующему законодательству Российской Федерации. Однако ни в одном из специальных законов, как и во всем гражданском законодательстве России, нет понятия «инвестиционный договор». Этот факт не налагает запрет на заключение таких договоров (поскольку в стране действует принцип свободы договора, о котором говорилось выше), но, в то же время, значительно затрудняет регулирование таких договорных отношений и разрешение конфликтов, возникающих при исполнении обязательств по таким договорам.

Попыткой разрешить проблему, вызванную таким законодательным пробелом, стало издание 11 июля 2011 года Пленумом Высшего арбитражного суда Российской Федерации Постановления № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее — Постановление Пленума ВАС РФ № 54). По сути своей, указанное Постановление разъясняет судам порядок разрешения наиболее распространенных споров, возникающих при реализации инвестиционных отношений в сфере строительства.

Так, абзац 1 пункта 4 указанного выше Постановления устанавливает, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с осуществлением инвестиционной деятельности в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 (Купля-продажа), 37 (Подряд), 55 (Простое товарищество) Гражданского кодекса Российской Федерации и других, то есть перечень аналогий закона в данном случае является открытым [4]. Таким образом, само по себе понятие «инвестиционный договор» не может достаточно полно отразить сущность тех или иных инвестиционных отношений в сфере строительства, поскольку инвестиционный договор не поименован российским гражданским законодательством, а это значит, что и единой законодательно определенной договорной конструкции для него не существует. Для разрешения конфликтов, основанных на инвестиционном договоре, необходимо применять аналогию закона. В зависимости от юридической природы каждого отдельно взятого инвестиционного договора, применяется аналогия закона, регулирующего один из поименованных видов гражданско-правовых договоров, наиболее близкий по своему содержанию к такому инвестиционному договору. Наиболее распространенными договорами в рамках применения аналогии закона в таких случаях являются: договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, договор подряда и договор простого товарищества (договор совместной деятельности).

Согласно абзацу 2 пункта 4 Постановления Пленума ВАС РФ № 54, если судом не установлено иное, надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой) на возводимое за их счет недвижимое имущество. Абзац 3 пункта 4 указанного Постановления устанавливает, что право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) этого права за покупателем [4]. Таким образом, до момента государственной регистрации права собственности инвестора на возведенное за его счет недвижимое имущество, объект незавершенного жилищного строительства находится в собственности лица, осуществляющего такое строительство, а значит и все риски, связанные с порчей или утратой такого имущества, несет такое лицо, а не инвестор.

Также следует обратить внимание на то, что, согласно части 2 статьи 2 Закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488–1 (ред. от 19.07.2011) «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», субъектами инвестиционной деятельности могут быть как физические, так и юридические лица, в том числе иностранные, а также государства и международные организации [5]. Этот факт указывает на отсутствие запрета на заключение инвестиционных договоров с участием граждан, однако действующее законодательство все же содержит ряд ограничений в этой связи. О них речь пойдет ниже.

Помимо инвестиционных договоров, существует целый ряд договорных конструкций, которыми могут оформляться отношения, связанные с инвестированием в жилищное строительство, например, договоры участия в долевом строительстве, которым в настоящее время значительно уступают по популярности инвестиционные договоры в этой сфере. Такая популярность обусловлена целым рядом факторов: детальностью законодательного регулирования договорных отношений, повышенными требованиями к застройщику, предъявляемыми законом, защищенностью интересов участников долевого строительства (дольщиков) со стороны государства, а также другими факторами. Остановимся на договорах участия в долевом строительстве более подробно.

Договоры участия в долевом строительстве (в юридической литературе их также именуют договорами долевого участия, ДДУ), в отличие от инвестиционных, поименованы гражданским законодательством, их нормативное определение содержится в Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом участии в строительстве). Так, согласно части 1 статьи 4 указанного закона, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Указанный закон содержит также перечень существенных условий договора участия в долевом строительстве (пункт 4 статьи 4 Закона) и указание на обязательность государственной регистрации такого договора (пункт 3 статьи 4 Закона) [6].

Разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума ВАС РФ № 54 (за исключением абзаца второго пункта 4), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве (о чем пункт 11 Постановления содержит соответствующую оговорку). Согласно указанному Постановлению, судам следует учитывать, что привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в пункте 2 статьи 1 Закона о долевом участии в строительстве [7], то есть:

1) по договору участия в долевом строительстве;

2) посредством выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды (субаренды) земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищными накопительными и жилищно-строительными кооперативами в соответствии с федеральным законодательством, регулирующим деятельность таких кооперативов [8].

Таким образом, при привлечении средств граждан (физических лиц) для строительства объекта жилого назначения с последующим оформлением этого объекта в собственность лица-инвестора, законом допустима единственная договорная конструкция: договор участия в долевом строительстве (иные допустимые способы — внедоговорные).

Согласно пункту 3 статьи 1 Закона о долевом участии в строительстве, его действие не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по созданию (строительству) объектов недвижимости, многоквартирных домов в том числе, и не основанные на договоре долевого участия. Отношения, не связанные с договором участия в долевом строительстве, регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством России об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав посредством уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по созданию (строительству) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в создаваемом (строящемся) многоквартирном доме, не допускается. Таким образом, законодатель прямо запретил подмену договора участия в долевом строительстве инвестиционным договором.

Значительно шире диапазон договоров, которыми могут оформить инвестиционные отношения в сфере строительства юридические лица и индивидуальные предприниматели. Помимо инвестиционного договора, о котором шла речь в начале настоящей статьи, юридические лица и индивидуальные предприниматели, наряду с гражданами, могут инвестировать средства в жилищное строительство посредством заключения договоров участия в долевом строительстве, поскольку запрета на заключение таких договоров с указанными субъектами Закон о долевом участии в строительстве не содержит.

Существуют и более традиционные для российской правоприменительной практики способы договорного оформления инвестиционных правоотношений в сфере строительства с участием юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, такие как: договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, договор подряда, договор простого товарищества (договор совместной деятельности), предварительный договор купли-продажи. Если с первыми тремя видами договоров все достаточно определенно (существуют законодательно закрепленные основы договорных конструкций и права инвестора защищены), то с четвертым видом (предварительный договор купли-продажи) все не так просто. Предварительный договор содержит одну единственную обязанность продавца — заключить основной договор купли продажи в будущем. Так, в случае продажи готового объекта недобросовестным застройщиком другому лицу, инвестор лишается возможности требовать перевода прав и обязанностей покупателя по такому договору на себя или оспорить данную сделку. Такому инвестору останется лишь требовать возмещения убытков в суде (а доказать реальный размер таких убытков бывает очень непросто). Предварительные договоры купли-продажи в сфере инвестирования строительства (в том числе жилищного) были особо популярны с момента утверждения 25 февраля 1999 года Федерального закона № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» до момента выхода Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» [9]. Такая популярность предварительных договоров купли-продажи в этот период объясняется очень просто: законодатель предусмотрел возможность инвестирования в строительство, а единой договорной конструкции для оформления таких инвестиционных правоотношений не предусмотрел. Руководствуясь вполне логичным по тем временам суждением о том, что купить и продать недвижимую вещь, которая еще не создана, невозможно, юридические лица и индивидуальные предприниматели оформляли инвестиционные правоотношения предварительными договорами купли-продажи, что в дальнейшем порождало немалые трудности для инвестора при неисполнении или недобросовестном исполнении своих обязательств продавцом (застройщиком).

Подытоживая вышеизложенное, автор приходит к выводу, что действующее законодательство не содержит единой договорной конструкции для оформления правоотношений в области инвестиций в жилищное строительство, однако наиболее привлекательной для инвесторов (как физических, так и юридических лиц) договорной конструкцией является договор участия в долевом строительстве.

Литература:

1. Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» – «Собрание законодательства РФ» – 1999 – № 9 – ст. 1096.
2. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 07.02.2017) – «Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, № 32, ст. 3301.
3. Еремина А. А. Инвестиционный договор: юридическая природа и место в системе гражданско-правовых договоров // Молодой ученый: международный научный журнал. – 2017 – № 9(143) / 2017. – С. 215-217.
4. Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» – «Вестник ВАС РФ» – № 9 – 2011.
5. Закон РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 (ред. от 19.07.2011) «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» – «Ведомости СНД и ВС РСФСР» – 1991 – № 29 – ст. 1005.
6. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) – «Собрание законодательства РФ», 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 40.
7. Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» – «Вестник ВАС РФ» – № 9 – 2011.
8. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) – «Собрание законодательства РФ», 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 40.
9. Кулаков А. Коммерческое будущее ДДУ // ЭЖ-Юрист. 2016. № 16. С. 11.