Особенности оценочной деятельности в Ямало-Ненецком автономном округе



В статье рассмотрена специфика оценочной деятельности в региональном разрезе: показаны основные субъекты оценочной деятельности, раскрыты основные проблемы, как правового регулирования, так и практической деятельности. Исследованы эмпирические данные оценочной деятельности по ЯНАО.

Ключевые слова: оценочная деятельность, оценщик, оценочная деятельность в Ямало-ненецком автономном округе

The article considers the specificity of the evaluation activity in the regional context: the main subjects of the appraisal activity are shown, the main problems of both legal regulation and practical activity are revealed. Empirical data of appraisal activity for Yamal-Nenets Autonomous District have been studied.

Keywords: Appraisal activity, appraiser, appraisal activity in the Yamalo-Nenets Autonomous District

Оценка недвижимости — это деятельность специально уполномоченных лиц оценочной деятельности, целью которой является установление рыночной или иной стоимости того или иного объекта недвижимости.

Принципы оценочной деятельности в научной литературе имеют разную классификацию. Например, выделяются принципы: полезности, замещения, ожидания. По другой классификации выделяются принципы связанные с эксплуатацией земли, с функционированием объектов недвижимости. Также выделяются принципы: альтернативности; соответствия; регрессии и прогрессии; конкуренции; зависимости; предвидения; изменчивости.

ЯНАО является одним из самых маленьких и территориально, и численно регионом, входящим в Северо-западного федерального округа. В ЯНАО имеется только один муниципальный район. «Территория ЯНАО расположена в арктической зоне на севере крупнейшей в мире Западно-Сибирской равнины и занимает обширную площадь более 750 тысяч квадратных километров» [3].

Система управления оценочной деятельностью в Ямало-Ненецком автономном округе (далее ЯНАО) строится на взаимодействии оценщиков, населения и конкретных институциональных субъектов, представленных как органами власти, так и иными организациями. Оценщики являются самостоятельно действующими субъектами.

К числу органов регулирования оценочной деятельности стоит отнести: федеральные органы власти, органы власти регионального уровня — ЯНАО, комиссии Управления Росреестра по рассмотрению обращений в области оценочной деятельности, Национальный совет по оценочной деятельности и саморегулируемые организации. Каждый субъект выполняет регулятивные и контролирующие функции в рамках своих полномочий. Анализ динамики обращений, связанных с оценочной деятельностью в ЯНАО показывает динамику роста в последние годы, при этом большая часть заявлений связана с земельными участками.

Профессиональная деятельность в сфере оценочной деятельности предполагает создание единой системы, обеспечивающей реализацию следующих принципов:

‒ открытость (публичность) предоставления услуг;

‒ минимизация сроков предоставления услуг с учетом возможностей системы;

‒ доступность (ценовая, территориальная и т. п.) услуг для всех категорий пользователей, включая малообеспеченные слои населения;

‒ снижение издержек участников оборота недвижимости и государства на оказание услуг;

‒ комфортность обслуживания потребителей услуг;

‒ полнота и достоверность информационных ресурсов;

‒ недискриминационный доступ пользователей к информационным ресурсам единой системы регистрации прав и кадастрового учета.

Анализ реестра членов Российского общества оценщиков по ЯНАО показывает, что с 2008 г. числится 59 оценщиков, однако, как показывает анализ ситуации на 2017 г., почти с половиной оценщиков не ведется деятельность в рамках членства. 45 % оценщиков от общей численности по данным на 2017 г. прекратили свое членство в РОО, что является негативным фактором так как это почти половина оценщиков. Количество работающих оценщиков, имеющих членство в РОО, таким образом составляет 32 человека или 55 % от общей численности.

Следует отметить, что на сегодняшний день, несмотря на то, что деятельность оценщиков некоторым образом, в юридическом смысле обособлена, в целом оценочная деятельность находиться в тесной взаимосвязи с Управлением Росреестра ЯНАО как уже упоминалось выше. Так, в рамках регулирования деятельности Управление Росреестра ЯНАО ведет статистический учет оценки недвижимости, также в рамках регулирования работает комиссия по урегулированию споров.

Анализ работы комиссий в 2014–2016 г. при территориальных органах Росреестра комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости по ЯНАО (далее — Комиссии) показывает следующую динамику.

Анализ работы комиссий в 2014–2016 г. при территориальных органах Росреестра комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости по ЯНАО (далее — Комиссии) показывает следующую динамику (рис 1.)

Рис. 1. Динамика рассмотренных обращений Комиссией за 2014–2016 гг. [4]

Если в 2014 г. поступило 17 382 обращений граждан, то в 2015 г. — 31277, в 2016 г. — 57 849 обращений.

В 2016 г. юридическими лицами ЯНАО подано 35 837 заявлений, физическими лицами — 20 464 заявления, органами государственной власти — 653 заявления, органами местного самоуправления — 845 заявлений, 50 заявлений подано в Комиссии совместно юридическим и физическим лицами.

Одним из институциональных образований в системе регулирования оценочной деятельности стоит отметить деятельность Национального Совета по оценочной деятельности [7] (далее — НСОД). НСОД является негосударственным институтом и создается саморегулируемыми организациями оценщиков в целях обеспечения общественных интересов, формирования единых подходов к осуществлению оценочной деятельности, выработки единой позиции оценщиков по вопросам регулирования их деятельности, координации деятельности саморегулируемых организаций оценщиков, а также в целях взаимодействия саморегулируемых организаций оценщиков с федеральными органами государственной власти, органами государственной власти ЯНАО, органами местного самоуправления ЯНАО и потребителями услуг в области оценочной деятельности.

К числу основных проблем оценочной деятельности стоит отнести:

‒ неучтенность объектов недвижимости;

‒ недостаточное регулирование ценового фактора и взаимовлияния на налоговую политику в рамках конкретного региона;

‒ слабость квалификации оценщиков, а также большой процент прекращения членства в обществе оценщиков, что касается непосредственно ЯНАО;

‒ не урегулирован вопрос об инвестиционно-емкости объектов недвижимости.

Повышение информационной эффективности в рамках Управления Росреестра по ЯНАО основывается на создании и организации устойчивого функционирования автоматизированных информационных систем с актуальными данными.

Базис представленной модели составляют основные виды информации, взаимодействующие в системе аналитики кадастровой оценки земель ЯНАО.

Управление оценочной деятельностью в ЯНАО невозможно без наличия необходимой и достоверной информации, и несмотря на то, что ФИР и Геопортал уже действуют, остается еще немало проблем.

Так, например, развитие землеустройства в современных сложных условиях использования земельных ресурсов превратилось в проблему повышения его роли путём закрепления за ним или придания ему функций государственного мероприятия. На данный момент простейшие землеустроительные действия осуществляются частными и юридическими лицами. К выполнению сложных работ на крупных массивах, в границах крупных государственных предприятий они не готовы. Но существует и другой парадокс, результаты работ частных лиц принимаются в государственный банк данных, в частности, в кадастр недвижимости.

Конечно, частные организации могут работать на землях государственной и муниципальной собственности ЯНАО, но это допустимо под определенным контролем. Но на сегодня этого нет. Отсюда в рамках ИПД могут возникнуть, например проблемы достоверности данных, предоставляемых субъектами хозяйствования ЯНАО.

Важное значение имеет совершенствование профессиональной компетентности оценщиков в ЯНАО.

Под показателем результативности в самом широком смысле понимают описательный или количественный индикатор, характеризующий результат деятельности или успешность движения к достижению поставленной цели.

Под результатами должна пониматься степень достижения поставленных целей и количественное соотношение результатов и затрат, а также эффект «обратной связи», т. е. отношение и оценка населением деятельности оценщиков.

Это предполагает, в свою очередь, стоимостную оценку всех происходящих процессов и выполняемых функций и трансформацию в сторону процессно-стоимостного управления, что раньше было типично только для коммерческого сектора.

Таким образом, результативность следует понимать как меру эффективности, которая характеризуется достижением результата либо цели деятельности или степенью приближения к ней. Результативность деятельности определяется значениями показателей, отражающих достигнутый конечный результат труда.

Важно отметить, что в период с 2013 по 2015 годы очень активно в отрасли осуществлялась реализация мероприятий «дорожной карты», которая была утверждена распоряжением Правительства РФ от 26.09.2013 № 1744-р в целях совершенствования государственного регулирования оценочной деятельности и повышения эффективности саморегулирования в области оценки.

В процессе развития рыночных отношений в России всё большее и в том числе государственное значение приобретает квалифицированная оценка стоимости объектов разных форм собственности. Эксперты считают, что профессия оценщика входит в десятку наиболее престижных, перспективных и высокооплачиваемых специальностей, а оценочная отрасль наиболее динамично развивающейся. Тем не менее, профессия оценщика не является новой для России и имеет свою глубокую историю [6, с. 626].

Тем не менее, эта профессия сегодня переживает очередной этап роста, связанный с изменениями законодательных требований к уровню квалификации специалистов отрасли. С 01.01.2017 законодательно изменяется, а с 01.07.2017 фактически ограничивается вход в профессию.

Таким образом, в отраслевой среде наиболее важным является решение вопроса о компетенции и квалификации специалистов оценочной деятельности. Вопросы организации и проведения квалификационного экзамена сейчас в стадии активного обсуждения. При этом, теоретически для устранения законодательных противоречий существует возможность использовать уже действующие в профессиональной среде сообщества:

‒ Национальный совет по развитию профессиональных квалификаций при Президенте РФ;

‒ Совет по развитию профессиональных квалификаций финансового рынка;

‒ Комиссия по развитию профессиональных квалификаций в оценочной деятельности при Совете по развитию профессиональных квалификаций финансового рынка.

Большая часть сегодняшних проблем компетенции и квалификации специалистов оценочной отрасли глубоко уходит корнями в вопрос формирования фундаментальной достоверной базы данных, доступной и надежной для специалистов каждого из трех намеченных выше линий (специализаций) отрасли.

Практика исследования отрицательных экспертных заключений на отчеты оценщиков и негативных рецензий на заключения экспертов в рамках судебной оценочной деятельности, подтверждает, что большей частью именно в сфере отсутствия достоверной первичной информации, положенной в основу труда оценщика кроется цепь последующих заблуждений, не верных и не обоснованных выводов.

Таким образом, подводя итог, стоит отметить, что основными целями совершенствования являются:

1. обеспечение эффективного управления информационными ресурсами на основе достоверности и полноты сведений в оценочной деятельности;
2. урегулирования вопроса неучтенных земель.
3. создание условий для вовлечения в единое информационное пространство и обеспечение прозрачности по поводу цен в целом создание единой базы.
4. новые параметры оценки объектов недвижимости на основе локальности территории, ивнестиционной емкости земель.
5. наиболее важным вопросом является повышение профессиональной компетентности оценщиков, их квалификации.

В исследовании подробно разработаны параметры профессионального уровня оценщика, кроме того, необходимо решить вопрос с повышением квалификации.

Литература:

1. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 03.07.2016, с изм. от 05.07.2016) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // СЗ РФ 1998. № 31, ст. 3813
2. Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» // СЗ РФ 2016. № 27 (Часть I), ст. 4170.
3. География ЯНАО // [Электронный ресурс]: http://pravitelstvo.yanao.ru/region/geography/
4. Информация о деятельности комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости за 2014 год// [Электронный ресурс]: https://rosreestr.ru/site/activity/kadastrovaya-otsenka/rassmotrenie-sporov-o-rezultatakh-opredeleniya-kadastrovoy-stoimosti-/informatsiya-o-deyatelnosti-komissiy-po-rassmotreniyu-sporov-o-rezultatakh-opredeleniya-kadastrovoy-/1informatsiya-o-deyatelnosti-komissiy-po-rassmotreniyu-sporov-o-rezultatakh-opredeleniya-kadastrovoy-2014/
5. Информация о деятельности комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости за 2015 год// [Электронный ресурс]: https://rosreestr.ru/site/activity/kadastrovaya-otsenka/rassmotrenie-sporov-o-rezultatakh-opredeleniya-kadastrovoy-stoimosti-/informatsiya-o-deyatelnosti-komissiy-po-rassmotreniyu-sporov-o-rezultatakh-opredeleniya-kadastrovoy-/2informatsiya-o-deyatelnosti-komissiy-po-rassmotreniyu-sporov-o-rezultatakh-opredeleniya-kadastr2015/
6. Информация о деятельности комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости за 2016 год// [Электронный ресурс]: https://rosreestr.ru/site/activity/kadastrovaya-otsenka/rassmotrenie-sporov-o-rezultatakh-opredeleniya-kadastrovoy-stoimosti-/informatsiya-o-deyatelnosti-komissiy-po-rassmotreniyu-sporov-o-rezultatakh-opredeleniya-kadastrovoy-/informatsiya-o-deyatelnosti-komissiy-po-rassmotreniyu-sporov-o-rezultatakh-opredeleniya-kadastrovoy-2016/
7. Национальный Совет по оценочной деятельности // [Электронный ресурс]: http://www.ncva.ru/about.php
8. Цекоева Ф. К., Окомелко Н. В. Аспекты правового регулирования и кадровое обеспечение оценочной деятельности в сфере землеустройства и кадастров // В сборнике: Фундаментальные и прикладные исследования: опыт, проблемы и перспективы сборник научных трудов по материалам I Международной научно-практической конференции. НОО «Профессиональная наука». 2017. С. 621–630.