Вопрос обеспеченности населения собственно жилой площадью всегда был и будет актуальным. В современных условиях люди порой посвящают этому вопросу, чуть ли ни всю жизнь. Поэтому рыночное реформирование жилищного сектора с его изменениями в формах собственности и источниках финансирования жилищного строительства, резким сокращением доли государственных капитальных вложений может стать резким катализаторам для улучшения жизненных условий граждан в целом. Одновременно такие меры должны сопровождаться усилением роли государственного регулирования в мобилизации инвестиционных ресурсов и формировании финансово сбалансированных программ развития, т. к. являются и экономически значимыми: строительство и смежные с ним отрасли хозяйства образуют один из наиболее капиталоемких и системообразующих сегментов национальной экономики. Для населения ИК является способом получения жилья, альтернативным длительному накоплению, для банков — перспективной сферой долгосрочных вложений, для государства — способом решить жилищные проблемы и, следовательно, снизить социальную напряженность в обществе.
Ипотека в том виде в каком мы ее представляем появилась в РФ в 1998 году, с принятием ФЗ РФ «об ипотеке (залоге недвижимости)». Разработка закона протекала медленно, ровно также как и его внедрение в общественную жизнь.
Ипотека — кредит под имущественный залог; Чаще всего — под недвижимое имущество. Понятие «ипотека» пришло из Древней Греции, и впервые было упомянуто в законодательстве Солона. В 594г. до н. э., в рамках своих реформ, Солон предложил устанавливать столб на имении должника с надписью гласившей, что данная земля служит гарантией обязательств кредитора на определенную сумму, которая и записывалась на этом столбе. Сам столб назывался «hypoteka», что с греческого означает «подставка, подпорка» [1, c.3] позднее для этих целей стали использовать книги, которые называли «ипотечными». Позднее понятие ипотеки в той или иной степени присутствовало в истории каждого государства, но всегда имело один и тот же смысл: «материальное обеспечение обязательства, но без передачи недвижимости во владение лицу, которому оно гарантировало выполнение обязательства» [2].
Сегодня о том, что лучше — ипотека или аренда жилплощади, задумываются многие. Причина тому социально-экономическая политика государства и одновременно смена взглядов на эту проблему в современном обществе. Если раньше считалось, что у молодой семьи должна быть собственная жилплощадь, то теперь этот вопрос не столь принципиален.
Возможны различные ситуации, но если нужна квартира и есть возможность — стоит все же взять ипотеку. В отличие от аренды, правда, придется выплачивать и расходы по ЖКХ, и кредит. Но здесь можно быть спокойным, что никто не попросит освободить помещение (конечно, если выполняется ипотечный договор). Так же договор ипотеки предусматривает возможные форс-мажорные обстоятельства. В случае прецедента заемщик или его доверенные лица не останутся ни с чем. В случае же дефолта* будет возвращена часть выплаченных банку денег, не меньше суммы первоначального взноса (этот же вариант возможен в случае, если с кредитором что-то случится) [3, c.15]
Обеспечение ресурсами долгосрочных кредитов для населения возможно как за счет средств, привлекаемых кредиторами самостоятельно на первичном рынке (одноуровневая система ипотечного жилищного кредитования), так и за счет средств, привлекаемых на вторичном рынке через специализированных операторов (двухуровневая система ипотечного жилищного кредитования). В России на сегодня действует двухуровневая система ипотечного кредитования. Одновременно с принятым в 1998г Федеральным законом «об ипотеке» [4] было создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Именно АИЖК разработало и внедрило двухуровневую систему ипотечного кредитования. Первый уровень — банки и некредитные организации, выступающие первичными кредиторами, предоставляют населению ипотечные кредиты (займы). Второй уровень — Агентство выкупает (рефинансирует) права требования по ипотечным кредитам (займам), выданные его партнерами.
Нужно понимать, что если вы берете квартиру в ипотеку, значит вам меньше 45 лет, у вас стабильный доход, начальный взнос, доверенные лица и необходимая документация.
Небольшая квартира в Москве — примерно 10–20 лет выплат. Вы, должно быть, ужаснетесь и спросите, как же жить все это время. Но на самом деле в этом нет ничего страшного, ведь средняя заработная плата составляет примерно 60916,8 р. в месяц [5], тогда как прожиточный минимум- 15141 руб. [6], коммунальные платежи- 3000, и дополнительные расходы (в качестве погрешности) — 3000р.; Для начального взноса у вас есть 1–2млн рублей; квартира стоит 5–6млн, а ставка по кредиту- 13–18 % [7]. С помощью простых вычислений можно рассчитать срок ипотеки, который при таких условиях более 5 лет, если условия заемщика не изменятся.
Теперь рассмотрим несколько вариантов, с помощью которых ипотека станет действительно выигрышным вариантом:
Но никто не задумывается о том, а нужно ли все имеющиеся у вас средства вкладывать в начальный взнос для получения меньшей суммы в качестве ипотечного кредита. Но, что если оставить часть средств на банковском депозите, и сделать лишь минимальный и достаточный платеж по кредиту. Заемщик может оплатить большую часть стоимости квартиры с помощью кредита. А оставшиеся от начального взноса деньги стоит положить под проценты в банк. Тогда если заемщику нечем заплатить банку, или у него появились срочные нужды,- просто взять часть денег со счета. Это некоторый вариант страхования самого себя от просрочек по кредиту.
Делая начальный взнос больше и не откладывая «на черный день» срок, на который вы рассчитывали взять кредит, значительно сократится, и в случае дефолта заемщику вернется больше. Более того, известны случаи, когда дефолт заемщика выгоден самому заемщику.
Взяв квартиру в ипотеку, случается, что заемщик может сдавать ее в аренду. Если у него есть место для проживания, самый лучший вариант — копить получаемую с квартиры прибыль под процентами на счету в банке, чтобы по накоплению достаточной суммы быстрее погасить кредит или купить вторую квартиру, машину, дачу и т. д.; Так же получаемые деньги можно сразу отдавать банку в счет погашения кредита или тратить.
Если при этом заемщик не имеет другого жилья, то возможно на получаемые от арендаторов деньги снимать квартиру для себя. Очевидно, что это имеет смысл только если за снимаемую квартиру заемщик платит меньше, чем получаете за сдаваемую, оставаясь таким образом «в плюсе».
Таким образом, каждый из предложенных методов может стать возможностью для ипотечного заемщика улучшить свои жизненные условия не став заложником ипотечной системы и сделав удобный выбор для себя.
Литература:
- Разумова И. А. Ипотечное кредитование. — СПб.: Питер, 2005. С.3
- Основы ипотечного кредитования / под ред. Н. Б. Косаревой. ― М.: Фонд «Институт экономики города», 2006С.10
- Гриненко С. В. Экономика недвижимости Текст.: конспект лекций /C. B. Гриненко. Таганрог: ТРТУ, 2004. C.15
- Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ
- Итоги федерального статистического наблюдения о численности и оплате труда отдельных категорий работников социальной сферы и науки (Мосгорстат) http://moscow.gks.ru/
- Постановление Правительства Москвы № 856-ПП от 11.12.2015
- Мосгорстат http://moscow.gks.ru/
